房地產信托業(yè)務的過度增長，不僅給樓市調控帶來一定的對沖影響,，也給自身業(yè)務的安全性埋下了風險和隱患,。7月10日,，北京商報記者了解到,，近日有部分地區(qū)銀保監(jiān)局召集轄區(qū)內信托公司開會，進一步對地產信托融資提出要求,。從會議內容來看,，監(jiān)管明確信托公司對土地款融資業(yè)務，不得再新增僅接受符合“四三二”條件,，即“四證”齊全,、開發(fā)商具備二級資質、項目資本金比例達到30%,。同時,，明確交易結構為貸款模式的業(yè)務報告等界限。據(jù)一知情人士透露,，政策應該是偏向區(qū)域性的,，很可能是敲打幾家特定的信托公司，做偏中小城市房地產的信托公司概率較大,。
部分機構被“窗口指導”
北京商報記者了解到，某地銀監(jiān)局在7月9日召集轄內部分信托公司董事長,、總經理高層級“窗口指導”會議,。明確表示，對于土地款融資業(yè)務,，不得再新增,。對于原已備案、已部分放款的,，后續(xù)可能無法投放,；對于已備案未投放的、新增未備案的一律不再給予備案和操作,；這兩年常規(guī)操作的房地產前融,，后續(xù)無法操作；結合歷次調控,，信托余下可操作的業(yè)務只有常規(guī)432信托貸款,、標準化ABS/ABN、私募ABS,、真股權基金及城市更新基金這幾類業(yè)務,。
監(jiān)管還要求信托公司地產信托業(yè)務事前報告，監(jiān)管部門將進行逐筆審核,；僅接受符合“四三二”條件且交易結構為貸款模式的業(yè)務報告,；對于因合規(guī)原因被退回事前報告的房地產信托業(yè)務，將嚴肅追究合規(guī)審查責任,。一知情人士向北京商報記者透露,，因為目前要重新審核,，所以7月新報備的業(yè)務都已經暫停，等待重新審核后發(fā)行,，之前的發(fā)行計劃都延后了,。“事實上,，貸款條件一直都是這樣要求的,，但有的信托公司也有通過其他模式規(guī)避的，現(xiàn)在執(zhí)行更嚴格了,?！鄙鲜鲋槿耸空f道。
另一家涉及房地產信托業(yè)務相關信托公司人士表示,，“目前還未收到消息,，窗口指導一般都是電話，也不會下發(fā)相關文件,，而且各個地區(qū)其實都不太一樣,，目前樓市持續(xù)走弱對于前期投入貸款的信托公司來說是相當不利的，容易出現(xiàn)風險,，監(jiān)管也不希望發(fā)生此類風險”,。在他看來，政策應該是偏向區(qū)域性的,，很可能是敲打幾家特定的信托公司,，做偏中小城市房地產的信托公司概率較大。
房地產信托降溫
房地產信托業(yè)務過度增長,，不僅給樓市調控帶來一定的對沖影響,，也給自身業(yè)務的安全性埋下了風險和隱患。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受北京商報記者采訪時表示,，若是出現(xiàn)約談,，說明窗口指導的力度是很強的，很大程度上也說明當前對于防范金融風險的操作還是比較多的,。實際上這對于信托公司的資金發(fā)放計劃會有很大的影響,，而且也需要積極落實房住不炒的政策。約談后資金面會收緊,，考慮到近期融資市場的降溫和銷售市場的降溫,，房企預期會改變，這會帶來新的問題,，或者說近期拿地會趨于保守,。
今年以來，房地產信托監(jiān)管趨嚴，5月17日,，銀保監(jiān)會發(fā)布《關于開展“鞏固治亂象成果 促進合規(guī)建設”工作的通知》（23號文）時,，就強調不得向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質不達標,、資本金未足額到位的房地產開發(fā)項目直接提供融資,。此后房地產信托中4種變相為不滿足“四三二”條件的房地產項目融資輸血的做法，已被監(jiān)管叫停,。銀保監(jiān)會主席郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇上表示,，房地產市場有很強的區(qū)域性，不同地區(qū)的房價有漲有跌很正常,。但是房子是用來住的,，不是用來炒的。歷史證明,，凡是過度依賴房地產發(fā)展經濟的國家和地區(qū),，最終都要付出沉重代價?？客顿Y投機房地產來理財?shù)木用窈推髽I(yè),，最終都會發(fā)現(xiàn)，其實都很不劃算,。
而今年已有多家信托公司因房地產信托業(yè)務違規(guī)領到罰單,。其中，中融信托因“開展房地產信托業(yè)務不審慎”被監(jiān)管點名,，粵財信托被處罰的原因包括“違規(guī)開展房地產業(yè)務”,，北方信托出現(xiàn)“違規(guī)發(fā)放房地產自營貸款”及“信托資金違規(guī)發(fā)放房地產貸款”的違法違規(guī)行為,。
但在23號文出臺前,，房地產信托業(yè)務是信托業(yè)的“香餑餑”，而促使監(jiān)管“緊箍咒”出臺的原因則是地產信托規(guī)模的瘋狂上漲,。根據(jù)普益標準數(shù)據(jù)顯示,，2019年上半年，投向房地產領域的信托產品共計發(fā)行了2954款,，占比39.43%,，募集規(guī)模達到4531.94億元。嚴躍進強調,，過度增長,，不排除部分房企違規(guī)拿地。而且后續(xù)房地產市場也有降溫風險,，信托業(yè)務過度增長,，會導致償債能力減弱。普益標準研究員夏雨強調，近期房地產信托規(guī)模和數(shù)量的變化,，釋放出行業(yè)繼續(xù)加大房地產投資的信號,，而監(jiān)管層及時的窗口指導對信托融資做出了一定的調整。未來信托行業(yè)對房地產領域的投資有望降速,。
加速信托回歸本源
監(jiān)管“重拳出擊”遏制當前房地產信托業(yè)務過快增長的態(tài)勢,，也有助于推動信托公司回歸本源、促進房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展,。嚴躍進強調,，從信托業(yè)務來說，需要研究房地產市場的相關政策,，目前來看,，若是開發(fā)商可以主動提出積極做具備垃圾分類功能的小區(qū)等，這種情況是吻合政策導向的,，往往可以爭取到資金,。但常規(guī)的地產項目是容易受牽制的。而此次監(jiān)管要求無疑將對倚重房地產業(yè)務的信托公司帶來巨大的沖擊,。
各類管控本質都是防范金融風險,，信托業(yè)務和其他業(yè)務近期都會面臨收緊，說明查處違規(guī)資金進入房地產市場的做法會增加,。類似警示的意義在于,，當前房地產市場需要防范資金面收緊的風險。
一位不愿具名的資深信托研究員對北京商報記者表示,，約束房地產信托是房地產宏觀調控舉措的一部分,，有利于防范房地產市場過熱，推動信托公司更好地服務實體經濟,。未來,，信托公司應該提升房地產信托領域專業(yè)化水平，擴充業(yè)務覆蓋空間,，諸如商業(yè)不動產,、養(yǎng)老地產等，積極開展存量資產的盤活,，發(fā)展reits等業(yè)務,。此外，信托公司可以優(yōu)化業(yè)務組合,，避免過度依賴房地產業(yè)務,。
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人工智能“脆弱面”暗藏安全風險
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