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房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的過度增長,，不僅給樓市調(diào)控帶來一定的對沖影響,，也給自身業(yè)務(wù)的安全性埋下了風(fēng)險和隱患。7月10日，北京商報記者了解到,，近日有部分地區(qū)銀保監(jiān)局召集轄區(qū)內(nèi)信托公司開會,，進一步對地產(chǎn)信托融資提出要求,。從會議內(nèi)容來看,，監(jiān)管明確信托公司對土地款融資業(yè)務(wù)，不得再新增僅接受符合“四三二”條件,，即“四證”齊全,、開發(fā)商具備二級資質(zhì)、項目資本金比例達到30%,。同時,，明確交易結(jié)構(gòu)為貸款模式的業(yè)務(wù)報告等界限。據(jù)一知情人士透露,，政策應(yīng)該是偏向區(qū)域性的,，很可能是敲打幾家特定的信托公司,，做偏中小城市房地產(chǎn)的信托公司概率較大,。

部分機構(gòu)被“窗口指導(dǎo)”

北京商報記者了解到，某地銀監(jiān)局在7月9日召集轄內(nèi)部分信托公司董事長,、總經(jīng)理高層級“窗口指導(dǎo)”會議,。明確表示,，對于土地款融資業(yè)務(wù)，不得再新增,。對于原已備案,、已部分放款的，后續(xù)可能無法投放,；對于已備案未投放的,、新增未備案的一律不再給予備案和操作；這兩年常規(guī)操作的房地產(chǎn)前融,，后續(xù)無法操作,；結(jié)合歷次調(diào)控，信托余下可操作的業(yè)務(wù)只有常規(guī)432信托貸款,、標(biāo)準(zhǔn)化ABS/ABN,、私募ABS、真股權(quán)基金及城市更新基金這幾類業(yè)務(wù),。

監(jiān)管還要求信托公司地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)事前報告，監(jiān)管部門將進行逐筆審核,；僅接受符合“四三二”條件且交易結(jié)構(gòu)為貸款模式的業(yè)務(wù)報告；對于因合規(guī)原因被退回事前報告的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù),，將嚴(yán)肅追究合規(guī)審查責(zé)任,。一知情人士向北京商報記者透露，因為目前要重新審核,，所以7月新報備的業(yè)務(wù)都已經(jīng)暫停，等待重新審核后發(fā)行，之前的發(fā)行計劃都延后了,?！笆聦嵣?，貸款條件一直都是這樣要求的,，但有的信托公司也有通過其他模式規(guī)避的，現(xiàn)在執(zhí)行更嚴(yán)格了,?！鄙鲜鲋槿耸空f道,。

另一家涉及房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)相關(guān)信托公司人士表示,，“目前還未收到消息,，窗口指導(dǎo)一般都是電話,，也不會下發(fā)相關(guān)文件,，而且各個地區(qū)其實都不太一樣,，目前樓市持續(xù)走弱對于前期投入貸款的信托公司來說是相當(dāng)不利的,，容易出現(xiàn)風(fēng)險,，監(jiān)管也不希望發(fā)生此類風(fēng)險”,。在他看來,，政策應(yīng)該是偏向區(qū)域性的，很可能是敲打幾家特定的信托公司,，做偏中小城市房地產(chǎn)的信托公司概率較大。

房地產(chǎn)信托降溫

房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)過度增長，不僅給樓市調(diào)控帶來一定的對沖影響,，也給自身業(yè)務(wù)的安全性埋下了風(fēng)險和隱患。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進在接受北京商報記者采訪時表示,，若是出現(xiàn)約談，說明窗口指導(dǎo)的力度是很強的,，很大程度上也說明當(dāng)前對于防范金融風(fēng)險的操作還是比較多的,。實際上這對于信托公司的資金發(fā)放計劃會有很大的影響，而且也需要積極落實房住不炒的政策,。約談后資金面會收緊,，考慮到近期融資市場的降溫和銷售市場的降溫，房企預(yù)期會改變,，這會帶來新的問題,，或者說近期拿地會趨于保守。

今年以來,，房地產(chǎn)信托監(jiān)管趨嚴(yán),，5月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果 促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》（23號文）時,，就強調(diào)不得向“四證”不全,、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目直接提供融資,。此后房地產(chǎn)信托中4種變相為不滿足“四三二”條件的房地產(chǎn)項目融資輸血的做法,，已被監(jiān)管叫停。銀保監(jiān)會主席郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇上表示，房地產(chǎn)市場有很強的區(qū)域性,，不同地區(qū)的房價有漲有跌很正常,。但是房子是用來住的，不是用來炒的,。歷史證明,，凡是過度依賴房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟的國家和地區(qū)，最終都要付出沉重代價,?？客顿Y投機房地產(chǎn)來理財?shù)木用窈推髽I(yè)，最終都會發(fā)現(xiàn),，其實都很不劃算。

而今年已有多家信托公司因房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)違規(guī)領(lǐng)到罰單,。其中,，中融信托因“開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)不審慎”被監(jiān)管點名,，粵財信托被處罰的原因包括“違規(guī)開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”,，北方信托出現(xiàn)“違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)自營貸款”及“信托資金違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款”的違法違規(guī)行為,。

但在23號文出臺前,，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)是信托業(yè)的“香餑餑”，而促使監(jiān)管“緊箍咒”出臺的原因則是地產(chǎn)信托規(guī)模的瘋狂上漲,。根據(jù)普益標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年,，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品共計發(fā)行了2954款,，占比39.43%,，募集規(guī)模達到4531.94億元,。嚴(yán)躍進強調(diào),，過度增長,，不排除部分房企違規(guī)拿地,。而且后續(xù)房地產(chǎn)市場也有降溫風(fēng)險,，信托業(yè)務(wù)過度增長，會導(dǎo)致償債能力減弱,。普益標(biāo)準(zhǔn)研究員夏雨強調(diào),，近期房地產(chǎn)信托規(guī)模和數(shù)量的變化，釋放出行業(yè)繼續(xù)加大房地產(chǎn)投資的信號,，而監(jiān)管層及時的窗口指導(dǎo)對信托融資做出了一定的調(diào)整,。未來信托行業(yè)對房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資有望降速,。

加速信托回歸本源

監(jiān)管“重拳出擊”遏制當(dāng)前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)過快增長的態(tài)勢，也有助于推動信托公司回歸本源,、促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。嚴(yán)躍進強調(diào),，從信托業(yè)務(wù)來說，需要研究房地產(chǎn)市場的相關(guān)政策,，目前來看，若是開發(fā)商可以主動提出積極做具備垃圾分類功能的小區(qū)等,，這種情況是吻合政策導(dǎo)向的,，往往可以爭取到資金,。但常規(guī)的地產(chǎn)項目是容易受牽制的。而此次監(jiān)管要求無疑將對倚重房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的信托公司帶來巨大的沖擊,。

各類管控本質(zhì)都是防范金融風(fēng)險,，信托業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)近期都會面臨收緊,，說明查處違規(guī)資金進入房地產(chǎn)市場的做法會增加,。類似警示的意義在于，當(dāng)前房地產(chǎn)市場需要防范資金面收緊的風(fēng)險,。

一位不愿具名的資深信托研究員對北京商報記者表示,，約束房地產(chǎn)信托是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控舉措的一部分,，有利于防范房地產(chǎn)市場過熱,，推動信托公司更好地服務(wù)實體經(jīng)濟。未來,，信托公司應(yīng)該提升房地產(chǎn)信托領(lǐng)域?qū)I(yè)化水平,，擴充業(yè)務(wù)覆蓋空間,，諸如商業(yè)不動產(chǎn),、養(yǎng)老地產(chǎn)等，積極開展存量資產(chǎn)的盤活,，發(fā)展reits等業(yè)務(wù)。此外,，信托公司可以優(yōu)化業(yè)務(wù)組合,，避免過度依賴房地產(chǎn)業(yè)務(wù),。

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