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　　5日,，中國社科院發(fā)布房地產(chǎn)藍(lán)皮書《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告（2016）》指出，在諸多利好政策接連不斷刺激下，2015年全國房地產(chǎn)市場反彈跡象明顯,，但城市分化加劇，個別城市上漲幅度遠(yuǎn)超其他城市,，導(dǎo)致局部市場價格泡沫明顯,，風(fēng)險概率增加，不利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展,。

　　報告認(rèn)為,，個別二線城市熱度直逼一線城市，今年以來尤甚?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)市場面臨結(jié)構(gòu)供需嚴(yán)重失衡,，預(yù)計2017年樓市或全面下滑。

　　數(shù)據(jù)顯示，2015年住宅市場整體處于去庫存的調(diào)整期,。商品住宅施工面積出現(xiàn)1998年以來的首次負(fù)增長,，新開工面積繼續(xù)兩位數(shù)負(fù)增長，商品住宅投資增速更是延續(xù)快速回落態(tài)勢,，創(chuàng)1998年以來新低,。

　　報告顯示，1998年至2013年,，商品住宅各項建設(shè)指標(biāo)呈現(xiàn)較快增加態(tài)勢,，施工、新開工和竣工面積年均增幅18.9%,、15.6%和12.1%,。但進(jìn)入2014年以后，商品住宅建設(shè)景氣明顯下降,，2015年則繼續(xù)延續(xù)了下降趨勢,，各項建設(shè)指標(biāo)全面進(jìn)入負(fù)增長狀態(tài),。具體來看，全年商品住宅施工面積,、新開工面積和竣工面積分別為51.16億平方米,、10.67億平方米和7.38億平方米，分別比上年減少0.7%,、14.6%和8.8%,。其中，施工面積出現(xiàn)1998年以來的首次負(fù)增長,，新開工面積減幅比上年擴(kuò)大2%,，竣工面積減幅更是擴(kuò)大11.5個百分點。

　　此外,，報告還稱,，1998年以來，商品住宅投資持續(xù)大幅增加,，1998年至2013年,，住宅年均投資增速高達(dá)25%，但進(jìn)入2014年,，投資增速降至9.2%,，2015年投資增速幅度更是跌至0.4%，是1998年以來的最低水平,。

　　具體來看,，2015年東、中,、西部地區(qū)商品住宅投資分別為35652億元,、14743億元、14199億元,，分別增長0.5%,、1.3%、-0.9%,，增速較上年分別下降8%,、8.4%、11.2%,。其中,，遼寧、黑龍江,、內(nèi)蒙古,、湖南等13個地區(qū)出現(xiàn)負(fù)增長。

　　失衡　“1.5線城市”隱現(xiàn)

　　“目前房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的供給過剩,，同時也存在結(jié)構(gòu)供需嚴(yán)重失衡,?！敝袊缈圃撼黔h(huán)所副研究員王業(yè)強(qiáng)表示，由于城市間的分化,，導(dǎo)致了區(qū)域性的結(jié)構(gòu)失衡,，其中一線城市和少量二線城市庫存快速下降，而大多數(shù)二,、三,、四線城市需要著力去庫存,。

　　值得一提的是,，此次快速上漲的城市不再僅僅是一線城市，部分二線城市的熱度也直逼一線城市,。

　　王業(yè)強(qiáng)表示,，2015年伊始，二線城市房地產(chǎn)開發(fā)便出現(xiàn)了嚴(yán)重的分化,，多數(shù)城市新開工面積明顯下降,，庫存壓力依然較大，但具有經(jīng)濟(jì),、產(chǎn)業(yè),、人口優(yōu)勢的部分城市，卻存在較大的增長空間,。

　　從近期的市場表現(xiàn)更能看出其態(tài)勢,。近日，中國指數(shù)研究院發(fā)布的《4月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告》顯示,，4月新建住宅平均價格環(huán)比漲幅前十位分別是惠州,、昆山、中山,、廈門,、蘇州、廊坊,、南京,、珠海、東莞,、武漢,，不再是“常勝將軍”北、上,、廣等一線城市,。

　　具體來看，4月惠州新建住宅價格環(huán)比漲幅高達(dá)6.3%,，昆山漲幅也達(dá)到6.06%,，此外,，中山、廈門,、蘇州三地漲幅均超過5%,，廊坊、南京,、珠海漲幅超過4%,，東莞、武漢漲幅超過3%,。而與此同時,，深圳新建住宅價格環(huán)比漲幅僅為2.84%，北京2.03%,，廣州環(huán)比上漲1%,，上海環(huán)比漲幅僅為0.92%。

　　對此,，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,，漲幅較高的城市分別位于區(qū)域節(jié)點或一線城市周邊，因此,，在一線城市收緊的背景下,，該類經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展較好，或地理位置處于優(yōu)勢的城市便成為購房者的主要選擇,。

　　全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示,，現(xiàn)階段二線城市間的分化更為明顯，一些沿海城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理,，人口凈流入,，庫存量少，需要增加供給補(bǔ)庫存,。而大多數(shù)土地供給與人口的變化不相適應(yīng)的人口凈流出城市,，則面臨著巨大的去庫存壓力?！暗梢宰⒁獾?，需求量較大的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好，因此也可認(rèn)為是類一線城市,?！?/p>

　　因此，房地產(chǎn)市場面臨著結(jié)構(gòu)供需嚴(yán)重失衡的局面,。王業(yè)強(qiáng)說,，一線城市和少量二線城市面臨住房供給相對滯后和必要時需補(bǔ)庫存的難題，而大多數(shù)二、三,、四線則需大力去庫存,。

　　走勢　2017年或全面下滑

　　值得一提的是，報告指出,，2010年房地產(chǎn)投資增速達(dá)到頂點的33%,，隨后一路下調(diào)。因此,，從房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)可以看出,，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程可分為1998年到2010年的快速上升周期和2011年后的下降周期。

　　對此,，王業(yè)強(qiáng)表示,，這一階段劃分與人口年齡結(jié)構(gòu)變化是一致的?！?010年勞動年齡人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到頂點74.53%,。根據(jù)中國指數(shù)研究院的調(diào)查，25-44歲這一年齡段人口要占購房人數(shù)的75%左右,。隨后，出現(xiàn)了老齡化趨勢,，以及大幅放緩的人口流動速度,。2011年，中國城鎮(zhèn)化率達(dá)到51.27%,，突破50%的拐點,，意味著城鎮(zhèn)化將由加速推進(jìn)進(jìn)入減速推進(jìn)的時期。人口年齡結(jié)構(gòu)拐點的出現(xiàn)意味著人口紅利的結(jié)束,，這也將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點,，2010年之前房地產(chǎn)價格上漲與城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)息息相關(guān)?！?/p>

　　因此,，報告對2016年的判斷是，維持市場穩(wěn)定將是政策基調(diào),。長期將通過改革供應(yīng)端,，短期則通過貨幣或財政政策刺激需求，實施分類調(diào)控,，以適度緩和區(qū)域分化,、冷熱不均現(xiàn)象。

　　具體來看,，在持續(xù)降息與鼓勵住房消費的政策作用下,，預(yù)計2016年銷售面積與2015年相當(dāng)。但價格方面,，整體將呈上漲趨勢,，區(qū)域漲幅進(jìn)一步分化,。一線和部分二線城市房價在“人人喊打”的聲討聲中仍將持續(xù)上漲，上漲幅度將有所減緩,；而二線城市房價將全面上漲,，漲幅區(qū)域性分化明顯；三,、四線城市在寬松的政策推動下庫存將有所減少,，房地產(chǎn)價格跌幅逐漸收窄回穩(wěn)。

　　但報告同時指出,，從較長時期看,，一線城市房價的過度上漲不利于房地產(chǎn)銷售的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，三,、四線城市去庫存也難以取得突破性進(jìn)展,。

　　對此，王業(yè)強(qiáng)表示,，房價漲幅較大將加大居民購房壓力,，無助于解決剛性需求難題，也難以有效滿足住房改善需求,，并進(jìn)一步透支了居民的未來消費能力,，這也是“擴(kuò)內(nèi)需”的巨大障礙。

　　王業(yè)強(qiáng)同時表示,，房價過快上漲,，將導(dǎo)致局部市場形成上漲預(yù)期，容易讓社會各界錯誤地認(rèn)為“房價只漲不跌”,，從而忽視了潛在的房價波動風(fēng)險,，不利于改變長期以來各種資源向房地產(chǎn)業(yè)集聚的態(tài)勢，也加大了地方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整的難度,。

　　因此,，隨著政策刺激效應(yīng)的衰減，房地產(chǎn)銷售可能進(jìn)一步回落,。如果宏觀經(jīng)濟(jì)增長繼續(xù)下滑,，房地產(chǎn)價格有可能在2017年下半年再次出現(xiàn)全面下滑趨勢。