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　　近日,，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局,、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)通知，2月22日起,，對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅,、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策進(jìn)行調(diào)整。這距離央行宣布下調(diào)個(gè)人住房貸款首付比例僅半月有余,。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，針對(duì)非一線城市契稅和營(yíng)業(yè)稅的減免，將有利于降低購(gòu)房成本,，增加購(gòu)房需求，降低庫(kù)存量較大的三四線城市的樓市風(fēng)險(xiǎn),。在中央部委此番接力地方推出新政后,，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在一季度迎來(lái)一輪政策寬松。

趙乃育/繪?

　　《通知》指出,，契稅方面,，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女）,，面積為90平方米及以下的,，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的,，減按1.5%的稅率征收契稅,。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的,，減按1%的稅率征收契稅,；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅,。

　　對(duì)于第二套房的認(rèn)定,，通知明確，家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭,，購(gòu)買(mǎi)的家庭第二套住房,。

　　在營(yíng)業(yè)稅方面，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的,，全額征收營(yíng)業(yè)稅,；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅,。

　　值得注意的是,，北上廣深四個(gè)一線城市暫不實(shí)施通知規(guī)定的第二套改善性住房契稅優(yōu)惠政策和營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行,。

　　中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員張斌在接受采訪時(shí)表示,，此次的契稅、營(yíng)業(yè)稅調(diào)整，主要是取消了非普通住宅和普通住宅的區(qū)別,，并增加了家庭第二套改善性住房?jī)?yōu)惠,。

　　張斌認(rèn)為，未來(lái)從大的方向看,，房地產(chǎn)稅收主要是降低開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié)稅收,，適當(dāng)增加保有環(huán)節(jié)稅收，從而改變負(fù)擔(dān)的結(jié)構(gòu),?！敖灰篆h(huán)節(jié)的稅費(fèi)是一次性的，買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候可以計(jì)算,。從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)到保有環(huán)節(jié)會(huì)鼓勵(lì)交易,，交易量會(huì)有所增加，有利于老百姓改善居住質(zhì)量,?！?/p>

　　民生宏觀分析師朱振鑫表示，結(jié)構(gòu)性地降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi),、增加保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)是房地產(chǎn)政策調(diào)整的大方向,。此次房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)整有利于支持合理購(gòu)房需求，加快去庫(kù)存,，下一步還有望繼續(xù)推出房地產(chǎn)去庫(kù)存政策,，個(gè)人所得稅等交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)有望進(jìn)一步調(diào)降。

　　“這次調(diào)整是房地產(chǎn)去庫(kù)存和穩(wěn)定市場(chǎng)眾多舉措的重要組成部分,，可以帶動(dòng)剛性需求,、刺激改善性需求，還可以促進(jìn)二手房市場(chǎng)活躍,?！敝性禺a(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，降低稅費(fèi),、調(diào)整信貸,、住房公積金調(diào)整等政策輪番上陣，體現(xiàn)了持續(xù)性,，將從整體上提振需求,，對(duì)住房市場(chǎng)保持持續(xù)增長(zhǎng)和去庫(kù)存有積極影響。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉則分析認(rèn)為,，針對(duì)非一線城市的契稅和營(yíng)業(yè)稅的減免,，將有利于降低購(gòu)房成本，增加購(gòu)房需求,，加快庫(kù)存去化,，降低庫(kù)存量較大的三四線城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)。

　　困境　房地產(chǎn)庫(kù)存高壓難緩

　　的確，我國(guó)大部分城市仍面臨著巨大的庫(kù)存壓力,。最新數(shù)據(jù)顯示,，2015年末，商品房待售面積71853萬(wàn)平方米,，較2014年末的62169萬(wàn)平方米再度增加9484萬(wàn)平方米,。這意味著，在去庫(kù)存措施實(shí)施一年后,，我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存卻不降反升,。

　　對(duì)此，國(guó)研中心副主任王一鳴日前表示,，按照2015年全年銷(xiāo)售面積測(cè)算,，目前中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存消化需6至7個(gè)月；如果加上在建房屋面積73.5億平方米的中等口徑,，庫(kù)存消化需5年零9個(gè)月；加上大口徑待開(kāi)發(fā)面積,，庫(kù)存消化需6年零5個(gè)月,。商業(yè)用房和辦公用房去庫(kù)存壓力更大，按最寬口徑測(cè)算,，將達(dá)10年10個(gè)月,。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)也表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存情況比2008年還要嚴(yán)重,?！?008年，政策上進(jìn)行刺激的時(shí)候,，2009年房?jī)r(jià)迅速上升,，2010年樓市開(kāi)始回暖，那是因?yàn)?008年樓市沒(méi)有大量庫(kù)存?，F(xiàn)在之所以說(shuō)比2008年還差,，是因?yàn)楝F(xiàn)在有大量庫(kù)存?！?/p>

　　據(jù)任志強(qiáng)測(cè)算,，竣工而沒(méi)有銷(xiāo)售的房子里包括住宅4億多平方米，寫(xiě)字樓和公建2億多平方米,，同時(shí)還包括了未銷(xiāo)售的竣工車(chē)庫(kù)配套等面積,。“當(dāng)前最大的問(wèn)題在于,，有相當(dāng)一部分庫(kù)存是無(wú)法消化的,。以全國(guó)房地產(chǎn)一年近13億平方米的銷(xiāo)售面積來(lái)看，接近7億平方米的庫(kù)存并不算多。但問(wèn)題在于,，這其中有大量庫(kù)存屬于很難消化的部分,。”

　　穆迪評(píng)級(jí)一份報(bào)告指出,，中國(guó)在建的住宅面積為51億平方米,。按照平均每戶2.97人估算，中國(guó)14億人口相當(dāng)于約4.6億戶家庭,。假設(shè)中國(guó)的住房擁有率從90%上升至100%,，這些新增的房地產(chǎn)買(mǎi)家將很容易吸收所有的在建住宅面積。但目前的問(wèn)題是,，商品住宅價(jià)格高企,，有效需求不足。

　　“我們的需求是有限的,?！敝袊?guó)工程院院士、清華大學(xué)教授江憶在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,，2015中國(guó)居民金融能力報(bào)告調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,，中國(guó)家庭房產(chǎn)擁有率達(dá)到83.43%，擁有兩套以上房產(chǎn)的家庭占到40.07%,；其中有52.07%的家庭,，房產(chǎn)價(jià)值占家庭總資產(chǎn)一半以上，16.19%的家庭中這一比例占80%以上,。

　　預(yù)期　未來(lái)仍存政策寬松空間

　　事實(shí)上,，作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要來(lái)源的房地產(chǎn)投資已自2014年起連續(xù)24個(gè)月呈下滑趨勢(shì)。從2015年全年看,，房地產(chǎn)投資單月增速一度連續(xù)5個(gè)月呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),。同時(shí)，房地產(chǎn)生產(chǎn)市場(chǎng)前端的土地購(gòu)置面積,、土地成交價(jià)款,、房屋新開(kāi)工面積、竣工面積這四個(gè)典型指標(biāo)也連續(xù)數(shù)月同時(shí)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),。

　　住建部政策研究中心主任秦虹表示,，四項(xiàng)典型數(shù)據(jù)同時(shí)負(fù)增長(zhǎng)是歷史上從來(lái)沒(méi)有過(guò)的。交通銀行金融研究中心報(bào)告也指出,，以往“銷(xiāo)售啟動(dòng)—資金改善—投資企穩(wěn)”的傳導(dǎo)鏈條這一次似乎并不敏感,，在前二者都已出現(xiàn)明顯回暖的情況下，暖意并沒(méi)有繼續(xù)延伸到投資端,，反映出開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)資金運(yùn)用于拿地和擴(kuò)大開(kāi)工等建設(shè)活動(dòng)的謹(jǐn)慎,。

　　數(shù)據(jù)顯示,，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入占2014年地方政府收入的近四分之一，是地方基礎(chǔ)設(shè)施投資一項(xiàng)重要的資金來(lái)源,。房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣,，對(duì)地方財(cái)政最直接的影響就是地方國(guó)有土地出讓收入的急劇減少。2015年全國(guó)財(cái)政收支數(shù)據(jù)顯示,，2015年全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入32547億元,，同比減少8840億元，下降21.4%,。而2014年和2013年這部分收入分別增長(zhǎng)3.1%和45%,。

　　與此同時(shí)，樓市低迷給地方財(cái)政帶來(lái)的壓力不僅體現(xiàn)在土地出讓收入的下滑,，還導(dǎo)致房地產(chǎn)相關(guān)稅收的驟降,。穆迪投資者服務(wù)有限公司副總裁諸蜀寧稱(chēng)：“房地產(chǎn)市場(chǎng)疲弱也令地方政府從房地產(chǎn)業(yè)獲得的稅收減少。該行業(yè)的稅收收入占2014年地方政府稅收總收入的40%,?！?/p>

　　因此，張大偉表示,，中央部委接力地方出臺(tái)政策救市,，預(yù)計(jì)后續(xù)針對(duì)房地產(chǎn)的政策依然會(huì)頻繁出現(xiàn)。

　　“未來(lái)分城施策是政策放松的主要特點(diǎn),?！睆埓髠ケ硎?，目前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)缺乏動(dòng)力,，房地產(chǎn)依然是最重要的增長(zhǎng)引擎。因此,，為應(yīng)對(duì)各地市場(chǎng)分化,、需求上漲乏力等房地產(chǎn)市場(chǎng)新常態(tài)，因城施策將成為未來(lái)房地產(chǎn)刺激的主流,。

　　張大偉預(yù)計(jì),，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在今年一季度迎接一輪密集的政策寬松，“尤其兩會(huì)前后各省都將針對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存出臺(tái)不同力度的政策,?！?/p>