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　　一直以來(lái),，農(nóng)民由于缺少抵押物很難從金融機(jī)構(gòu)獲得貸款,。但隨著農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)村住房財(cái)產(chǎn)抵押貸款試點(diǎn)(下稱“兩權(quán)”)擬在全國(guó)范圍試點(diǎn)展開(kāi)，業(yè)內(nèi)人士指出,，農(nóng)村小額貸款“兩權(quán)”抵押貸款模式將迎來(lái)新局面。

　　12月22日下午,，十二屆全國(guó)人大常委會(huì)第十八次會(huì)議聽(tīng)取和審議了《關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京大興區(qū)等232個(gè)試點(diǎn)縣(市,、區(qū))、天津市薊縣等59個(gè)試點(diǎn)縣(市,、區(qū))行政區(qū)域分別暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定(草案)》,。

　　草案規(guī)定，由全國(guó)人大常委會(huì)授權(quán)國(guó)務(wù)院,，在北京市大興區(qū)等232個(gè)試點(diǎn)縣(市,、區(qū))行政區(qū)域，暫時(shí)調(diào)整實(shí)施物權(quán)法第184條,、擔(dān)保法第37條關(guān)于集體所有的耕地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定,，允許以農(nóng)民承包土地(指耕地)的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款；在天津市薊縣等59個(gè)試點(diǎn)縣(市,、區(qū))行政區(qū)域,，暫時(shí)調(diào)整實(shí)施物權(quán)法第184條、擔(dān)保法第37條關(guān)于集體所有的宅基地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定,，允許以農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)(含宅基地使用權(quán))抵押貸款,。

　　這意味著，金融機(jī)構(gòu)做“兩權(quán)”抵押貸款在符合規(guī)定的試點(diǎn)區(qū),、縣將不再有法律障礙,。

　　金融機(jī)構(gòu)遭遇“土地價(jià)格難定”

　　雖然“兩權(quán)”抵押貸款在試點(diǎn)區(qū)、縣將獲得法律支撐,，但金融機(jī)構(gòu)在具體操作過(guò)程中仍然面臨諸多難題,。其中土地使用權(quán)“定價(jià)難”首當(dāng)其沖；其次,如果貸款還不上,，金融機(jī)構(gòu)如何將抵押的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)變現(xiàn)也是問(wèn)題,。

　　某銀行農(nóng)戶金融部副總經(jīng)理告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，在“兩權(quán)”抵押貸款的具體操作過(guò)程中,，全國(guó)范圍內(nèi)承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)都缺少一個(gè)規(guī)范的價(jià)格表現(xiàn)形式,。目前該行在省內(nèi)做過(guò)的幾筆“兩權(quán)”抵押貸款,，遇到的問(wèn)題是：法律部門無(wú)指引，評(píng)估部門無(wú)價(jià)格依靠,，最終該行研究討論決定以民間約定的租金為準(zhǔn)對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行定價(jià),。

　　然而，上述農(nóng)戶金融部經(jīng)理表示,，以租金為基礎(chǔ)評(píng)估出的承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格遠(yuǎn)不是真正意義上的市場(chǎng)價(jià)格,。這使得 “兩權(quán)”抵押貸款的額度大打折扣。他舉例,，當(dāng)?shù)睾芏嗌絽^(qū)一畝土地使用權(quán)租金都在千元以內(nèi),，而金融機(jī)構(gòu)在評(píng)估價(jià)格做貸款時(shí)還需要在此基礎(chǔ)上打個(gè)折，這使得真正貸到農(nóng)戶手里的錢杯水車薪,，很難滿足客戶擴(kuò)大規(guī)模生產(chǎn)的融資需求,。

　　此外，金融機(jī)構(gòu)在“兩權(quán)”抵押貸款具體操作上面臨盡職免責(zé)問(wèn)題,。例如一塊土地市場(chǎng)使用權(quán)租金1萬(wàn)元,，金融機(jī)構(gòu)評(píng)估打折后8000元做成一筆“兩權(quán)”押貸款。當(dāng)?shù)匾坏┏霈F(xiàn)自然災(zāi)害,，債務(wù)人還不起貸款,，而土地已經(jīng)不值錢了。銀行在追責(zé),、核銷,、處理責(zé)任人的過(guò)程中都很難判斷責(zé)任人究竟有沒(méi)有責(zé)任。由于土地使用權(quán)價(jià)格沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn),，很難評(píng)估責(zé)任人調(diào)查是否到位,。因此，更加需要國(guó)家對(duì)土地確權(quán)的價(jià)格進(jìn)行明細(xì)的價(jià)格指引,，為金融機(jī)構(gòu)提供樣板,，這樣金融機(jī)構(gòu)在操作起來(lái)才更加便利。

　　各地積極探索產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)平臺(tái)解決估價(jià)難題

　　正是由于現(xiàn)階段金融機(jī)構(gòu)做“兩權(quán)”抵押貸款,，還存在前期難估值,，后期抵押物難變現(xiàn)等問(wèn)題，目前試點(diǎn)縣,、區(qū)政府紛紛創(chuàng)新工作部署,，其中建立流轉(zhuǎn)平臺(tái)是很多縣比較普遍的做法之一。

　　在廣東地區(qū)金融扶貧調(diào)研中記者了解到,，廣東省陽(yáng)山縣針對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易缺乏平臺(tái),、難以估價(jià)和交易的問(wèn)題，于去年5月成立了“一中心一所一員”為架構(gòu)的農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái),。在縣建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易中心,，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)所,，村里安排一名干部為產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易信息員。面向農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),、林權(quán)等10類農(nóng)村資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)提供流轉(zhuǎn)服務(wù),。隨著農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的初步建立，該縣農(nóng)信社已經(jīng)開(kāi)始辦理“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù),。借款人以流轉(zhuǎn)成一定規(guī)模經(jīng)營(yíng)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為抵押,，可以向農(nóng)信社申請(qǐng)貸款。截至2015年9月,，該縣共發(fā)放土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款3筆106萬(wàn),。

　　相比之下，廣西田東縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心模式則更具規(guī)模也更成熟,。該縣2012年成立了廣西首家農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心,，開(kāi)展產(chǎn)權(quán)交易信息發(fā)布、產(chǎn)權(quán)交易鑒證服務(wù),、產(chǎn)權(quán)抵押貸款服務(wù)等業(yè)務(wù)。為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等利益交易提供了可操作的利益交易平臺(tái),。截至2015年6月末,，該中心共幫助實(shí)施農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等抵押貸款113宗，銀行放貸3.4億元,。

　　中國(guó)普惠金融聯(lián)席會(huì)長(zhǎng),、國(guó)開(kāi)行原副行長(zhǎng)劉克崮對(duì)記者表示，“兩權(quán)”抵押貸款最大的障礙是法律關(guān)于土地產(chǎn)權(quán)規(guī)定與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),、使用權(quán)現(xiàn)實(shí)操作的矛盾,。首先，農(nóng)村土地的抵質(zhì)押不是產(chǎn)權(quán)而是使用經(jīng)營(yíng)權(quán),，產(chǎn)權(quán)不能易主,；其次是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、使用權(quán)的利益變現(xiàn)問(wèn)題較難解決,。而上述田東農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心模式基本為流轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)提供了可供參考的價(jià)格,，也給日后銀行變現(xiàn)提供了市場(chǎng)，增強(qiáng)了銀行的積極性,。