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????【摘要】專家表示,，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始回暖升溫,，“一房難求”的局面在中長(zhǎng)期內(nèi)或?qū)⒃佻F(xiàn)市場(chǎng)，未來(lái)純商品住宅項(xiàng)目的價(jià)格上漲已成定局,。

????在降準(zhǔn)降息等各種利好的刺激下,，北京樓市已逐漸顯現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì),。中原、亞豪等代理機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,，截止到7月26日,，本月本市公寓類新盤成交量已經(jīng)達(dá)到1010套，十萬(wàn)元以上的頂級(jí)豪宅成交量已經(jīng)達(dá)到8套,，而在8月預(yù)計(jì)開盤的項(xiàng)目有30個(gè),。專家表示,，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始回暖升溫，“一房難求”的局面在中長(zhǎng)期內(nèi)或?qū)⒃佻F(xiàn)市場(chǎng),，未來(lái)純商品住宅項(xiàng)目的價(jià)格上漲已成定局,。

????市場(chǎng)現(xiàn)象??10萬(wàn)+頂豪也不愁賣

????繼中央別墅區(qū)的金地中央世家、新世界麗樽等別墅項(xiàng)目紛紛亮相后,，中心城區(qū)的盛德紫闕,、紅璽臺(tái)等項(xiàng)目也動(dòng)作頻頻。

????而單價(jià)在10萬(wàn)元以上的頂級(jí)豪宅成交量一路飄紅,，據(jù)代理行中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,，截至7月26日，今年,，北京10萬(wàn)+頂豪成交爆發(fā),，整體簽約套數(shù)達(dá)到了創(chuàng)造歷史紀(jì)錄的147套。

????北京6月10萬(wàn)+頂豪成交明顯上漲,，累計(jì)簽約達(dá)到了18套,，合計(jì)簽約均價(jià)為11.3萬(wàn)元/平米。進(jìn)入7月以來(lái)頂豪再次連續(xù)簽約8套,。

????除了頂級(jí)豪宅之外,，不限購(gòu)的公寓類產(chǎn)品成交量更是爆棚，房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,，本月已經(jīng)達(dá)到了1010套,，在6月突破千套后，再次出現(xiàn)了高位成交,，這也是最近幾年北京公寓市場(chǎng)的首次連續(xù)兩個(gè)月突破千套成交,。

????二手房累計(jì)成交翻番

????“便宜點(diǎn)也賣了，實(shí)在耗不起了,?！眲倓傎u掉亦莊一套二手房的鄒先生對(duì)記者表示，前兩年的樓市低迷讓自己的房子套牢在樓市中,，掛牌一年都未找到下家,，但是這一次，自其在中介公司掛出房源不過(guò)一個(gè)月的時(shí)間就被一對(duì)小夫妻相中,，便宜幾萬(wàn)塊錢也趕緊出手,。

????“現(xiàn)在確實(shí)是成交的窗口期?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)記者表示,。

????房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至日前，北京二手房住宅合計(jì)簽約達(dá)到了101533套,，相比2014年同期的50822套上漲幅度達(dá)到了100%,。

????下月30新盤預(yù)計(jì)入市

????就在新盤加速成交，快速消化庫(kù)存的同時(shí),，新盤供不應(yīng)求的疲態(tài)已經(jīng)開始顯現(xiàn),，代理行亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至23日,，本月北京純商品住宅市場(chǎng)(不含保障房與自住房)僅新增住宅產(chǎn)品2950套,，供需比為1:2.3，市場(chǎng)已經(jīng)處于供不應(yīng)求的狀態(tài),。

????開發(fā)商顯然抓住了入市的最佳時(shí)機(jī),，8月份，北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有30個(gè)項(xiàng)目入市,，其中包括首開萬(wàn)科城市之光,、首創(chuàng)·禧瑞墅、嘉誠(chéng)中心等13個(gè)純新盤,。

????亞豪機(jī)構(gòu)分析師郭毅表示,，從今年北京商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)情況來(lái)看，前4個(gè)月開盤項(xiàng)目個(gè)數(shù)均在20個(gè)以內(nèi),。而隨著4月成交回暖大幕的拉開，自5月開始供應(yīng)出現(xiàn)抬頭,，當(dāng)月實(shí)現(xiàn)34個(gè)項(xiàng)目開盤,，也成為上半年供應(yīng)項(xiàng)目量最多的一個(gè)月。接下來(lái)的6月與7月,，雖然市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖的趨勢(shì)非常明顯,，但是月度開盤量卻均難以突破30個(gè)項(xiàng)目大關(guān)。而到了8月份,，雖然已進(jìn)入下半年銷售周期的重要節(jié)點(diǎn),，但全月項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市量仍在30個(gè)的關(guān)卡徘徊。

????原因分析??政策利好刺激樓市成交

????亞豪機(jī)構(gòu)分析師郭毅預(yù)計(jì),，預(yù)計(jì)7月全月純商住宅成交量將達(dá)到8000套,，并創(chuàng)下2015年月度成交量新高?；诓粩鄬捤傻恼攮h(huán)境,，市場(chǎng)需求繼續(xù)呈現(xiàn)抬頭之勢(shì)，市場(chǎng)成交的回升也仍將持續(xù),。

????而中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,，公積金貸款額度最高提升至80萬(wàn)，以及近期以來(lái),，降準(zhǔn),、降息等政策的效應(yīng)慢慢體現(xiàn),，是樓市升溫的主要原因。

????另外,，股市的震蕩再一次印證了樓市才是資產(chǎn)保值升值的不二法寶,。不排除此前很多股市投資的獲利者將樓市當(dāng)成了“收割機(jī)”。

????后市預(yù)期??房?jī)r(jià)進(jìn)入上升通道

????毫無(wú)疑問(wèn),， 北京進(jìn)入了商品房高端化的階段,，主要是因?yàn)檫^(guò)去的幾年，北京供應(yīng)的商品房住宅土地稀缺,。

????北京土地整理儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)顯示,，2013年4月至2015年4月，北京合計(jì)供應(yīng)包含住宅類用地地塊113宗,，合計(jì)建筑面積為2046萬(wàn)平米,。剔除配建只1350萬(wàn)平米為住宅，且其中有800萬(wàn)平米左右是自住房及各類保障房,。

????實(shí)際商品房住宅用地最近兩年僅供應(yīng)了550萬(wàn)平米左右,。由此折算成為商品房住宅只有4.5萬(wàn)套左右，只夠北京歷史成交最差的一年消化,。按照目前市場(chǎng)供應(yīng)比例計(jì)算,，這部分大多將建設(shè)成為中高端物業(yè)，以獲得市場(chǎng)溢價(jià),。

????張大偉認(rèn)為,，北京樓市發(fā)展在2014年調(diào)整后，2015年將處于上升空間,，整體市場(chǎng)將出現(xiàn)成交量明顯上升,，成交價(jià)格輕微上漲的趨勢(shì)，對(duì)部分熱點(diǎn)區(qū)域,，因?yàn)榍捌诘赝醯募猩鲜?，預(yù)計(jì)定價(jià)可能出現(xiàn)上漲。

????而亞豪機(jī)構(gòu)分析師郭毅也表示,，預(yù)計(jì)“一房難求”的局面在中長(zhǎng)期內(nèi)或?qū)⒃佻F(xiàn)市場(chǎng),，未來(lái)純商品住宅項(xiàng)目的價(jià)格上漲已成定局。