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??? 6月初,，市民在深圳市房地產權登記中心外排隊等候取號,。記者　毛思倩　攝?

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??? 經過“3·30政策”兩個多月的發(fā)酵,，房地產市場確立了回暖態(tài)勢,，一線城市房價全面飛漲，深圳更是創(chuàng)紀錄地增長,，上海方面的漲幅也創(chuàng)了27個月新高,。買房增值又成為人們爭相討論的焦點。對此,，業(yè)內人士表示,，經過2014年的沉寂之后，在房地產政策托市的背景下,，需求旺盛的一線城市樓市再度迎來飛漲,，成為全國的領頭羊。但值得注意的是,，雖然從現(xiàn)階段來看,，房地產市場難以再現(xiàn)2009年瘋漲的場景，但如果房價進入常態(tài)化的上升通道并持續(xù)下去,，不排除2016年將再度迎來政策收緊,。

　　深圳樓市領漲

　　日前，國家統(tǒng)計局發(fā)布70大中城市房價變動情況顯示,，雖然70城市仍有部分持續(xù)下滑,，但一線城市全線上漲，其中,，深圳新建商品住宅價格環(huán)比上漲6.7%,，同比高達7.7%，創(chuàng)下新建商品住宅環(huán)比漲幅最高值,。

　　事實上,，在樓市一系列利好政策出臺后，從4月下旬開始,，深圳樓市大幅升溫,，開發(fā)商紛紛入市，購房者爭先購房,。5月則延續(xù)了4月的市場熱潮,，自五一小長假起，多個樓盤入市引爆購房現(xiàn)場。五一期間成交量大增,，遠高于去年同期水平,。整個5月開發(fā)商推出了7138套一手住宅，購房者通宵排隊購房,、“日光盤”紛紛涌現(xiàn),，促使新房成交量達到6106套。不少樓盤5月售價有所提升,。

　　萬科6月6日推出了萬科云城項目,，雖然均價高達5.5萬元/平方米，但首日銷售率就達到了95%,。該公司員工說,，“也不知道之后的市場走勢如何，趁這波兒勢頭,，趕緊賣,。”

　　深圳市規(guī)劃和國土資源委員會數據顯示,，6月深圳一手住宅均價達到30713元/平方米,，首次突破3萬元，同比上漲31%,。房價大幅上漲和愈加復雜的交易程序并未抑制購房者的熱情,。數據顯示，今年6月一二手住宅單月合計成交23224套,，同比大漲261%,，僅次于2009年11月的歷史高峰。其中,，一手住宅成交7494套,，環(huán)比增加22.7%，成交面積為76.9萬平方米,，環(huán)比增加26.5%,。

　　深圳房價已連續(xù)數月大漲，5月深圳一手商品住宅共成交6106套,，環(huán)比上漲50%,，同比上漲139.7%；成交面積60.8萬平方米,，環(huán)比上漲50.1%,，同比上漲151.1%。成交量的大幅攀升帶動價格大幅上漲,，5月深圳一手商品住宅成交均價為28487元/平方米,，環(huán)比上漲8%，同比上漲18.8%。其中,，南山漲幅最兇,，5月一手商品住宅成交均價達到61398元/平方米，環(huán)比上漲35.4%,，同比上漲85.7%,。

　　此外，深圳市房地產信息網數據顯示,，深圳二手住宅掛牌均價36903元/平方米,，環(huán)比上漲8%，同比上漲21.8%,。

　　準備在深圳購房的孫先生,，看好了位于香蜜湖的東方玫瑰花園一套130平方米的房子，“3·30新政”之前,，業(yè)主叫價500萬，但現(xiàn)在是“每問一次,，就漲一次價”的節(jié)奏,，業(yè)主叫價已經走高到700多萬?！艾F(xiàn)在業(yè)主都不誠心賣了,，房價漲得這么快，業(yè)主也怕賣虧了,，或者賣了之后買不到差不多的了,。”

　　剛剛出手購房的張先生,，更是眼睜睜地看著位于深圳南山區(qū)的“澳城1618”一套實用面積120平方米的房子從2014年9月開發(fā)商賣470萬元漲到如今二手業(yè)主叫價800多萬元,。

　　德佑鏈家市場研究部總監(jiān)陸騎麟表示，深圳近期房價大漲是多方因素疊加所致,，一方面,，在3·30等政策的刺激下，房價有了上漲的動力,，另一方面的原因是近幾個月投資客購房現(xiàn)象火速蔓延,，帶動深圳樓市大幅成交，房價也隨之快速上漲,。

　　世聯(lián)地產研究部經理劉文春分析認為,，樓市的活躍度取決于市場氛圍和政策傾向。深圳是一個市場化的,、對政策特別敏感的城市,。“3·30新政”出臺后，雖然一線城市并沒有放開限購,，深圳也沒有執(zhí)行二套房首付4成的規(guī)定,，但依舊給了購房者一個“買入”信號。

　　業(yè)內人士玉家雄認為,，對后市房價上漲的預期,，出于“自主+增值”的資產配置的考慮，使得購房者的行為出現(xiàn)聚集效應,，集中入市,，使得需求暴增。但供應卻一時難以跟上,，外加深圳土地資源有限,，因此無論從短期看，還是從長期看,，深圳樓市都處于供不應求的狀態(tài),，這是支撐深圳樓市價格走高的重要因素。

　　北上廣緊隨其后

　　值得注意的是,，在深圳樓市領漲的同時,，北京、上海,、廣州也有較大的上漲幅度,。

　　6月20日，石景山自住房項目——中海長安雅苑,，在售樓處舉行首日公開選房,，推出1號樓、2號樓,、4號樓,、5號樓、6號樓,、9號樓,，共計997套房源，銷售均價27000元/平方米,。截至當天17點25分,，997套房源全部售罄。

　　統(tǒng)計局數據顯示,，除深圳以外,，5月北京、上海,、廣州新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比全部上漲,。環(huán)比方面,，北京上漲1.4%，上海上漲2.6%,，廣州上漲1.4%,；同比來看，北京上漲4.3%,，上海上漲2.2%,，廣州上漲2.3%。其中,，上海環(huán)比漲幅創(chuàng)27個月新高,。

　　“以深圳為代表的一線城市已率先進入房價上漲期，成為商品住宅成交價格的回漲主力,?！眮喓罊C構副總經理任啟鑫分析說。

　　除房價外,，一線城市成交量也再度達到高點,。北京來看，6月北京新房市場繼續(xù)攀升至高位,，全市純新房成交6517套,，環(huán)比上漲26.1%，同比上漲85.9%,，創(chuàng)2013年10月以來的最高值。二手住宅網簽量18576套,，創(chuàng)2013年3月以來累計27個月新高,。其中，新房成交均價為29828元/平方米,，環(huán)比上漲3.3%,，同比上漲11.4%。

　　值得注意的是,，受北京市政府機關外遷等消息影響,，北京通州區(qū)房地產成交量猛增，甚至顯現(xiàn)開盤“秒殺”跡象,。數據顯示,，5月，通州房地產銷售面積達16.9萬平方米,，是去年同期的1.9倍,，這也是通州房地產銷售市場16個月來首次回暖。通州區(qū)統(tǒng)計局提供的數據顯示,，今年1月至5月,，通州房地產銷售面積達47.2萬平方米,，同比增長4.6%，銷售額達95億元,，同比增長7.5%,。其中5月的統(tǒng)計數據尤其引人關注，當月全區(qū)房地產銷售面積高達16.9萬平方米,，是去年同期的1.9倍,，單月銷售額達34億元，為去年同期的3倍,。

　　就上海而言,，5月上海新建商品住宅環(huán)比漲幅達2.6%，漲幅創(chuàng)27個月新高,，已經達到2013年的漲幅水平,。6月20日，端午節(jié)小長假的第一天,，綠地位于上海張江高科的商業(yè)綜合體項目M-Town開盤僅2小時,，首批240套房源便告售罄。同一天,，青浦萬達mall樓盤開盤即熱銷,。該項目策劃經理郭曉山表示，現(xiàn)階段商鋪已基本銷售完畢,，預計7月底將推出LOFT項目,。而在節(jié)前的6月19日，高端住宅復興瓏御開盤短短2個小時內,，近80%的房源就已經認購完畢,。

　　據美聯(lián)物業(yè)全國研究中心統(tǒng)計，6月廣州一手商品住宅成交呈量價齊升態(tài)勢,。6月全市一手商品住宅成交套數和面積分別為9726套,、116.75萬平方米，環(huán)比分別上漲11.35%和14.05%,，同比則分別上漲62.72%和56.96%,；成交均價為15387元/平方米，環(huán)比上漲8.12%,。

　　新房庫存方面,，截至6月16日，廣州市商品住宅可售套數為7萬套,，總面積達917.49萬平方米,。跟5月上旬的庫存數據相比，可售套數和總可售面積環(huán)比分別下降6.5%,。

　　張大偉表示,，房地產是“買漲不買跌”的市場,，在“9·30”“3·30”新政以及后續(xù)系列降息影響下，一線樓市二手房市場成交升溫,，資金開始涌入新房市場后,，拉動新房市場的成交量呈現(xiàn)上升趨勢。

　　德佑鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟認為,，近期中高端市場成交活躍,，成交結構是導致房價上漲的一個因素?！耙陨虾Ｊ袨槔?，6月份以來，上海土地市場非?；钴S,，中環(huán)附近土地樓板價達3萬元/平方米已經是常態(tài)，開發(fā)企業(yè)高價拿地的同時,，一方面刺激了周邊房源的成交價格,，另一方面，高價拿地之后,，想要有獲利空間未來只能建造精裝修的中高端產品,，產品定價也極有可能成為區(qū)域之最，由此促進房價上漲,?！?/p>

　　土地市場再現(xiàn)“地王”

　　CRIC研究中心研究員楊科偉認為，現(xiàn)階段一線城市熱度再起的主要原因一方面是土地稀缺,，較三四線城市來說,，土地風險性較小。另一方面,，在國土部指導下，一線城市加快推地速度,，也是造成此輪上漲的主要原因,。

　　6月，在樓市發(fā)力的背景下,，土地市場也熱了起來,。上海再現(xiàn)總價“地王”，一線城市平均樓面價又創(chuàng)單月歷史紀錄,。6月初,，華潤華發(fā)聯(lián)合體以87.95億元拿下上海閘北地塊，地塊樓面價38061元/平方米,，刷新了其自身于3月創(chuàng)下的上?？們r“地王”紀錄,。同日，招商平安聯(lián)合體則以高達2.3萬元/平方米的樓面價,，競得寶山大場鎮(zhèn)地塊,，創(chuàng)出近90%的高溢價率。

　　中原地產研究部統(tǒng)計數據顯示,，截至目前,，2015年20大標桿房企集中一二線拿地，合計一二線城市購入土地金額高達1342億,，創(chuàng)造歷史最高紀錄,。其中，一線城市745.89億元,，占比達50.1%,，較于2014年的35.6%、2013年的29.5%,，2012年的22.8%有大幅提高,。

　　此前3月下旬，國土部聯(lián)合住建部發(fā)文,，要求各地因地制宜,，對土地供應要做到“有供有限”。5月17日,，國土資源部印發(fā)《關于下達〈2015年全國土地利用計劃〉的通知》,，要求各地區(qū)別對待、有保有壓,，合理安排建設用地計劃指標,，促進區(qū)域、城鄉(xiāng),、產業(yè)協(xié)調發(fā)展,。嚴格控制特大城市用地，合理安排大中小城市和小城鎮(zhèn)用地計劃指標,。

　　克而瑞提供的數據顯示,，已經公布2015年計劃供地情況的三個一線城市中，北京計劃供應居住用地1200公頃,，同比下降27.27%,；上海計劃供應居住用地600公頃，同比下降20%,；廣州計劃供應居住用地524公頃,，同比下降24.21%。

　　“基于國土局‘有供有限’的指導思想,，各城市土地供應計劃性增強,，尤其多數土地消化周期過高的三四線城市紛紛放緩供地節(jié)奏,。”楊科偉說,，在此背景下,，一線城市便加快供地速度。

　　常態(tài)化上漲或引政策再度收緊

　　陸騎麟指出,，5月上海新建商品住宅環(huán)比漲幅達2.6%,，個人認為上海的房價已進入一個“常態(tài)化”的上升通道,，到今年年底，上海新房可能會有20%左右的漲幅,，一旦真的出現(xiàn),，那么2016年必然會出臺新的調控政策。

　　據消息稱,，6月17日,，國家發(fā)改委司局級領導帶隊一行抵達上海,，專題調研上海樓市的近期反應,?！白剷掷m(xù)了近4個小時，調研組關注的問題非常全面,，涉及短期房地產市場反應，近期樓市政策反應，有無限制和扭曲住房需求,，征集房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的建議等?！币晃粎⒓影l(fā)改委調研組座談會的人士說，座談會上,，調研組比較謹慎,，更多的是傾聽市場各方對于近期樓市的意見,，表態(tài)并不多,。

　　此外,，在深圳市場，6月初郵儲銀行在放松房貸的大環(huán)境中逆市選擇提高利率,。隨后的半月內，包括中行,、建行,、交行等3家國有大行，以及招行,、民生、渤海等3家股份制銀行也紛紛收緊首套房貸,。

　　有業(yè)內人士指出,，5月一線城市樓市的非理性上漲已受到上層關注?，F(xiàn)階段深圳,、北京方面不再僅僅是自住需求增加，投資性購房在不斷增多,。據美聯(lián)物業(yè)全國研究中心統(tǒng)計數據顯示，深圳一手住宅新推,、在售項目價格升幅顯著,，助力5月成交均價非結構性走高，新房庫存顯著下降,；二手住宅市場成交量,、成交價格也穩(wěn)定上漲。另據中聯(lián)鏈家地產統(tǒng)計,，近期投資客重返市場勢頭明顯，在深圳二手房成交中,，投資客比例已近三成,，達到28.1%。而在去年市場低迷期,，投資客的比例只占一成,。

　　不過也有人士提出,，一線城市的全面回調并不意味著全國樓市也將重回“大步快漲”時代。2003年到2013年,，中國商品房年銷售額從不足8000億元到突破8萬多億元,，商品房年銷售面積從不足3.4億平方米到突破13億平方米,，市場基數已不可同日而語，增速降低是必然,。

　　住房城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹表示,，我國房地產市場供應已經從過去總體偏緊,、部分地區(qū)過緊，發(fā)展到今天總體偏松,、部分地區(qū)過剩的情況。當供給速度遠快于需求時,，很難出現(xiàn)2009年那樣的樓市暴漲,。即便是北上廣深等供應偏緊的一線城市，也有限購政策在控制需求規(guī)模,，從而抑制樓市過快上漲,。?? (記者　梁倩　趙瑞希　歐甸丘　鄭鈞天/北京　深圳　廣州　上海報道)