從分城市類型來(lái)看,，一線城市相對(duì)來(lái)講還比較合理,，在10-15相對(duì)較合理的水平,；三,、四線城市的趨勢(shì)和全國(guó)的均速比較類似,，問(wèn)題最大的,，其實(shí)是在二線城市,，到了2011年,，僅僅商品住房的千人開(kāi)工套數(shù),，已經(jīng)達(dá)到了30,，是比較嚴(yán)峻的局面。我們將城市做了一個(gè)列表，比較嚴(yán)重的有呼和浩特,，近3年的平均數(shù)已經(jīng)達(dá)到了70,，沈陽(yáng)為49，西安為38,，貴陽(yáng)為37等都是名列前茅的城市,，二線城市排前10為的合肥、貴陽(yáng),、重慶,、長(zhǎng)春、大連,、昆明,；商品住房千人開(kāi)工套數(shù)26個(gè)三、四線城市中2006年只有一半高于15,，到了2012年和近3年平均,，幾乎全部高于15，除了佛山,、泉州,、溫州沒(méi)超過(guò)15以外，其他全部高過(guò)15,，其中最恐怖的一個(gè)城市叫營(yíng)口,，千人開(kāi)工套數(shù)瘋狂增長(zhǎng)，近3年平均平均高達(dá)93.3,，已經(jīng)到了不可理喻的程度,。所以從自主的角度看，如果房子不炒,，不以炒房子,、倒騰房子為目的的話，全國(guó)住房供應(yīng)不足的情況,，其實(shí)從2009年內(nèi)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)拐點(diǎn),，那么過(guò)去3年，中國(guó)住房已經(jīng)創(chuàng)造了人類歷史上的高位,。對(duì)于能夠吸引新投資移民和外來(lái)移民的城市,，商品住房千人年開(kāi)工套數(shù)在20----25仍然是安全的，一線城市在本世紀(jì)初普遍處于這個(gè)水平,，個(gè)別二線城市長(zhǎng)期超過(guò)30乃至40,，不能不引起高度警惕，二線城市的透支程度是最值得關(guān)注的,，可能會(huì)超過(guò)三,、四線城市,，但是三、四線城市的吸引能力和投資能力不足,，導(dǎo)向能力不如二線城市，以上是幾個(gè)要點(diǎn),。
總的來(lái)說(shuō),，中國(guó)商品房新開(kāi)工已經(jīng)達(dá)到極限，未來(lái)仍然能保持增長(zhǎng)的城市主要是東部城市帶中的一些三,、四線城市,，我們認(rèn)為他的增長(zhǎng)性還有潛力。至于住房的價(jià)格是否還有上漲的空間,，對(duì)于庫(kù)存比例很高,、積壓很高的城市來(lái)說(shuō)，近幾年根本看不到有上漲的可能性,，除非國(guó)家再出臺(tái)幾萬(wàn)億,。從一線城市來(lái)看，全世界的房?jī)r(jià),，城市中心房?jī)r(jià)中位數(shù)排在前10位的香港,、新加坡、倫敦,、臺(tái)北,、悉尼、紐約,、東京,、北京、慕尼黑,、首爾,、上海、莫斯科,，北京和上海已經(jīng)進(jìn)入了世界前茅,，甚至于北京和上海的部分房?jī)r(jià)已經(jīng)超越了東京和紐約。我們這次在美國(guó)看,，實(shí)際上美國(guó)的房子還是挺合算的,，東京的房子均價(jià)大概在6-7萬(wàn)人民幣。
再看土地總價(jià)值,，是監(jiān)測(cè)不動(dòng)產(chǎn)泡沫的一個(gè)重要指標(biāo),，隨著地價(jià)的大幅上漲，我們看日本在房地產(chǎn)泡沫以前,，其實(shí)他的土地總價(jià)值占GDP的一個(gè)比例關(guān)系,，我們進(jìn)了分析,，1990年，東京土地的價(jià)值是4.1萬(wàn)億美元(土地價(jià)值計(jì)算有公式),，與美國(guó)全國(guó)的土地價(jià)值相當(dāng),，大約占美國(guó)同期GDP的63.3%；1997年香港的土地價(jià)值在5.7萬(wàn)億美元,，約占美國(guó)同期GDP的66.3%,；2012年北京土地的價(jià)值約為10萬(wàn)億美元，占美國(guó)同期GDP的61.6%,，所以這是一個(gè)非�,？膳碌臄�(shù)字。
至于房?jī)r(jià)的收入比,，都不用說(shuō),，中國(guó)都不屬于低的。所以從很多角度上看,，中國(guó)房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)存在大幅上漲空間的理由是不充分的,，相反有很多數(shù)據(jù)表明，2013年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在和日本,、香港泡沫化類似的特征,；那么從房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租金比的數(shù)據(jù)來(lái)看,，北京,、上海的攀升速度已經(jīng)達(dá)到或接近日東京、香港泡沫化時(shí)期的水平,。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是一個(gè)非常明顯的周期性行業(yè),，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體歷史上發(fā)生過(guò)的事情，很可能在中國(guó)的未來(lái)重現(xiàn),，有必要了解他們?cè)诎l(fā)生泡沫化時(shí)期數(shù)據(jù)之間的邏輯關(guān)系,，便于我們來(lái)規(guī)避我們可能出現(xiàn)的情況。
最后我想說(shuō)經(jīng)濟(jì)大背景和房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)系,、以及和人口結(jié)構(gòu)化值得關(guān)注的觀點(diǎn),，一個(gè)習(xí)和李，現(xiàn)在采取的經(jīng)濟(jì)解決方案的態(tài)度,，我個(gè)人認(rèn)為從政治改革和經(jīng)濟(jì)措施兩點(diǎn)上講,，他們使出來(lái)的手段和前10年甚至更前些年的手段相比，可能有一個(gè)根本的告別,，或者根本的切斷,。這很明顯的，無(wú)論從腐敗問(wèn)題的態(tài)度,，到對(duì)于經(jīng)濟(jì)措施手法的變化,，基本上都是一個(gè)告別的態(tài)度,，不能說(shuō)決裂，但起碼是切斷關(guān)系的態(tài)度,，這個(gè)態(tài)度是明顯的,，或者說(shuō)已經(jīng)明確的表達(dá)出來(lái)。意思就是說(shuō)過(guò)去的10多年或者再長(zhǎng)一點(diǎn)時(shí)間,，經(jīng)濟(jì)手段基本上以M2或貨幣刺激為主導(dǎo)的手段,，這個(gè)手段加上我們沒(méi)有在創(chuàng)新領(lǐng)域或者投資引導(dǎo)上加以正確的引導(dǎo)，使得大量的貨幣都回到了土地和房地產(chǎn)中,，當(dāng)然包括基礎(chǔ)建設(shè)投資和固定資產(chǎn)投資，但是這些等等的東西都是不為未來(lái)創(chuàng)造價(jià)值的行業(yè),，都是一時(shí)快樂(lè)的行業(yè),，這個(gè)狀態(tài)，我想我們所有房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者,，我們享受了過(guò)去這樣的快樂(lè),，但是不代表對(duì)國(guó)家就是健康的，個(gè)人是這么考慮問(wèn)題的,。這樣的一個(gè)狀態(tài)下的中國(guó),，大家都是迷迷糊糊的，像吃了這個(gè)毒品之后的狀態(tài),，當(dāng)然都是吃上了癮戒不掉了,，所以就不斷刺激，就不斷弄錢(qián),，不斷弄錢(qián),，就不斷弄土地財(cái)政。這有一個(gè)特別怪異的現(xiàn)象,，這樣的一個(gè)情況,，銀行還高利潤(rùn)，這實(shí)際上經(jīng)濟(jì)有很多很多潛在的泡沫在里面,，要和這個(gè)事情告別,，采取一個(gè)紀(jì)律性的、有制約的金融手段,，還是一個(gè)放縱的金融措施,，對(duì)此，我們有大量的經(jīng)濟(jì)學(xué)家,，說(shuō)國(guó)家還有很大的基礎(chǔ)建設(shè)投資,，以這個(gè)來(lái)告訴大家GDP還有強(qiáng)大的動(dòng)力，但實(shí)際上毛病就出在國(guó)家一直對(duì)固定資產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施大力度的投資,，但事實(shí)上遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有支撐創(chuàng)造性企業(yè),、民營(yíng)企業(yè)和中小企業(yè)的發(fā)展,，對(duì)于社會(huì)投資的效率來(lái)說(shuō)，這種投資的效率是最差的,；對(duì)于國(guó)有企業(yè),、壟斷企業(yè)，對(duì)于這種固定資產(chǎn)投資的投資,，是最產(chǎn)生不了對(duì)未來(lái)的創(chuàng)收作用,，如果你對(duì)民營(yíng)企業(yè)、自主創(chuàng)新企業(yè)進(jìn)行投資的話,，那完全是另外一個(gè)局面,，這些行業(yè)會(huì)自己找到他未來(lái)的生存空間，它的創(chuàng)造力很強(qiáng),，所以,，是不是這一代人要在這一點(diǎn)上采取堅(jiān)決果斷的措施，今天只能看見(jiàn)他在收緊,，在擠泡沫,，但還看不出來(lái)他在什么上面去鼓勵(lì)和發(fā)展，所以,，這個(gè)還是一個(gè)尾號(hào),。