從分城市類型來看，一線城市相對來講還比較合理,，在10-15相對較合理的水平,；三、四線城市的趨勢和全國的均速比較類似,，問題最大的,，其實(shí)是在二線城市，到了2011年,，僅僅商品住房的千人開工套數(shù),，已經(jīng)達(dá)到了30，是比較嚴(yán)峻的局面,。我們將城市做了一個列表,，比較嚴(yán)重的有呼和浩特，近3年的平均數(shù)已經(jīng)達(dá)到了70,，沈陽為49,，西安為38，貴陽為37等都是名列前茅的城市,，二線城市排前10為的合肥,、貴陽,、重慶、長春,、大連,、昆明；商品住房千人開工套數(shù)26個三,、四線城市中2006年只有一半高于15,，到了2012年和近3年平均，幾乎全部高于15,，除了佛山,、泉州、溫州沒超過15以外,，其他全部高過15,，其中最恐怖的一個城市叫營口，千人開工套數(shù)瘋狂增長,，近3年平均平均高達(dá)93.3,，已經(jīng)到了不可理喻的程度。所以從自主的角度看,，如果房子不炒,，不以炒房子、倒騰房子為目的的話,，全國住房供應(yīng)不足的情況,，其實(shí)從2009年內(nèi)已經(jīng)開始出現(xiàn)拐點(diǎn)，那么過去3年,，中國住房已經(jīng)創(chuàng)造了人類歷史上的高位,。對于能夠吸引新投資移民和外來移民的城市，商品住房千人年開工套數(shù)在20----25仍然是安全的,，一線城市在本世紀(jì)初普遍處于這個水平,，個別二線城市長期超過30乃至40，不能不引起高度警惕,，二線城市的透支程度是最值得關(guān)注的,，可能會超過三、四線城市,，但是三,、四線城市的吸引能力和投資能力不足，導(dǎo)向能力不如二線城市,，以上是幾個要點(diǎn),。
總的來說，中國商品房新開工已經(jīng)達(dá)到極限,，未來仍然能保持增長的城市主要是東部城市帶中的一些三,、四線城市,，我們認(rèn)為他的增長性還有潛力。至于住房的價格是否還有上漲的空間,，對于庫存比例很高,、積壓很高的城市來說，近幾年根本看不到有上漲的可能性,，除非國家再出臺幾萬億,。從一線城市來看，全世界的房價,，城市中心房價中位數(shù)排在前10位的香港,、新加坡、倫敦,、臺北,、悉尼、紐約,、東京,、北京、慕尼黑,、首爾,、上海、莫斯科,，北京和上海已經(jīng)進(jìn)入了世界前茅,，甚至于北京和上海的部分房價已經(jīng)超越了東京和紐約。我們這次在美國看,，實(shí)際上美國的房子還是挺合算的,，東京的房子均價大概在6-7萬人民幣。
再看土地總價值,，是監(jiān)測不動產(chǎn)泡沫的一個重要指標(biāo)，隨著地價的大幅上漲,，我們看日本在房地產(chǎn)泡沫以前,，其實(shí)他的土地總價值占GDP的一個比例關(guān)系，我們進(jìn)了分析,，1990年,，東京土地的價值是4.1萬億美元(土地價值計算有公式)，與美國全國的土地價值相當(dāng),，大約占美國同期GDP的63.3%,；1997年香港的土地價值在5.7萬億美元，約占美國同期GDP的66.3%,；2012年北京土地的價值約為10萬億美元,，占美國同期GDP的61.6%,，所以這是一個非常可怕的數(shù)字,。
至于房價的收入比,，都不用說，中國都不屬于低的,。所以從很多角度上看,，中國房價在短時間內(nèi)存在大幅上漲空間的理由是不充分的，相反有很多數(shù)據(jù)表明,，2013年中國房地產(chǎn)市場存在和日本,、香港泡沫化類似的特征；那么從房價收入比,、房價租金比的數(shù)據(jù)來看,，北京、上海的攀升速度已經(jīng)達(dá)到或接近日東京,、香港泡沫化時期的水平,。因為房地產(chǎn)是一個非常明顯的周期性行業(yè)，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體歷史上發(fā)生過的事情,，很可能在中國的未來重現(xiàn),，有必要了解他們在發(fā)生泡沫化時期數(shù)據(jù)之間的邏輯關(guān)系，便于我們來規(guī)避我們可能出現(xiàn)的情況,。
最后我想說經(jīng)濟(jì)大背景和房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)系,、以及和人口結(jié)構(gòu)化值得關(guān)注的觀點(diǎn)，一個習(xí)和李,，現(xiàn)在采取的經(jīng)濟(jì)解決方案的態(tài)度,，我個人認(rèn)為從政治改革和經(jīng)濟(jì)措施兩點(diǎn)上講，他們使出來的手段和前10年甚至更前些年的手段相比,，可能有一個根本的告別,，或者根本的切斷。這很明顯的,，無論從腐敗問題的態(tài)度,，到對于經(jīng)濟(jì)措施手法的變化，基本上都是一個告別的態(tài)度,，不能說決裂,，但起碼是切斷關(guān)系的態(tài)度，這個態(tài)度是明顯的,，或者說已經(jīng)明確的表達(dá)出來,。意思就是說過去的10多年或者再長一點(diǎn)時間，經(jīng)濟(jì)手段基本上以M2或貨幣刺激為主導(dǎo)的手段,，這個手段加上我們沒有在創(chuàng)新領(lǐng)域或者投資引導(dǎo)上加以正確的引導(dǎo),，使得大量的貨幣都回到了土地和房地產(chǎn)中,，當(dāng)然包括基礎(chǔ)建設(shè)投資和固定資產(chǎn)投資，但是這些等等的東西都是不為未來創(chuàng)造價值的行業(yè),，都是一時快樂的行業(yè),，這個狀態(tài)，我想我們所有房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者,，我們享受了過去這樣的快樂,，但是不代表對國家就是健康的，個人是這么考慮問題的,。這樣的一個狀態(tài)下的中國,，大家都是迷迷糊糊的，像吃了這個毒品之后的狀態(tài),，當(dāng)然都是吃上了癮戒不掉了,，所以就不斷刺激，就不斷弄錢,，不斷弄錢,，就不斷弄土地財政。這有一個特別怪異的現(xiàn)象,，這樣的一個情況,，銀行還高利潤，這實(shí)際上經(jīng)濟(jì)有很多很多潛在的泡沫在里面,，要和這個事情告別,，采取一個紀(jì)律性的、有制約的金融手段,，還是一個放縱的金融措施,，對此，我們有大量的經(jīng)濟(jì)學(xué)家,，說國家還有很大的基礎(chǔ)建設(shè)投資,，以這個來告訴大家GDP還有強(qiáng)大的動力，但實(shí)際上毛病就出在國家一直對固定資產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施大力度的投資,，但事實(shí)上遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有支撐創(chuàng)造性企業(yè),、民營企業(yè)和中小企業(yè)的發(fā)展，對于社會投資的效率來說,，這種投資的效率是最差的；對于國有企業(yè),、壟斷企業(yè),，對于這種固定資產(chǎn)投資的投資，是最產(chǎn)生不了對未來的創(chuàng)收作用,，如果你對民營企業(yè),、自主創(chuàng)新企業(yè)進(jìn)行投資的話,，那完全是另外一個局面，這些行業(yè)會自己找到他未來的生存空間,，它的創(chuàng)造力很強(qiáng),，所以，是不是這一代人要在這一點(diǎn)上采取堅決果斷的措施,，今天只能看見他在收緊,，在擠泡沫，但還看不出來他在什么上面去鼓勵和發(fā)展,，所以,，這個還是一個尾號。