關(guān)于負(fù)債率，萬科最近也在研究,，據(jù)東方證券分析,，2012年開發(fā)類的房地產(chǎn)企業(yè)凈負(fù)債率是65%，龍頭企業(yè)的平均負(fù)債率是43%，那么現(xiàn)金比例普遍都偏低,；負(fù)債率,，從過去1年來看，大城市的開發(fā)商,，尤其土地價(jià)格高的城市的開發(fā)商,，負(fù)債率有非常嚴(yán)重的上漲現(xiàn)象。比如像北京拿地比較猛的,，像泰和,，負(fù)債率很高了；另外這些企業(yè)拿地還有一個(gè)打法,，就是拿到貴的地以后,，去找金主去借錢，這些錢借來,，用股權(quán)制抵押,，有若干個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)到了實(shí)際拿地開發(fā)企業(yè)的真實(shí)股權(quán)已經(jīng)降到了只占幾的地步，大量的股權(quán)已經(jīng)在金主的手里了,。但金主的錢好多都很貴,、很高，因此這些項(xiàng)目能不能經(jīng)得住銷售緩慢的考驗(yàn)是未來一個(gè)很大的問題,。
因此,，有一個(gè)結(jié)論，宏觀大調(diào)控,，2014年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng),，確實(shí)有較大的變化，政府2014年以來,，想法也很多,，穩(wěn)增長(zhǎng)壓力很大，貸款偏緊,、融資成本上升,，整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)在艱難中復(fù)蘇，實(shí)際上也帶有不確定性,，那么另外一個(gè),，過去1年多，土地的放量,，尤其像北京,、上海自住商品房用地的上市，引發(fā)客戶短期對(duì)市場(chǎng)的觀望,，形成了一種虛擬供應(yīng)的形象,。使得短期內(nèi)剛性需求都爬在自住房商品上了,，不動(dòng)了，也是一個(gè)特征,，但是從北京,、上海目前來看，供需矛盾仍然沒有馬上得到緩解,，剛性需求的需求量還是很大的,。在此也說下萬科對(duì)北京市場(chǎng)到今年年底和明年年初的一個(gè)判斷：因?yàn)槲乙矃⑴c了市政府的一些會(huì)，大致到2014年年底,、2015年年初,，也就是2013年拿地的這些都比較貴的土地，都會(huì)要上市的時(shí)候,，北京大概會(huì)出現(xiàn)42個(gè)樓面地價(jià)5萬-12萬之間的樓盤,，這40多個(gè)樓盤分布的位置，那里都有,，但是有一個(gè)現(xiàn)象,，基本上沒一個(gè)在5環(huán)路里邊的，套數(shù)依據(jù)容積率估算,，大致在4萬-5萬套數(shù)之間,，但這里面還不包括商改住，如果恒大最近拿的這塊地要商改住的話,，還有一大批房子要入市,，因?yàn)楸本┰?013年賣的地，已經(jīng)有一半以上不是住宅用地了,，是商業(yè)用地,，但這些拿了商業(yè)地塊的企業(yè)，基本上沒什么想做商業(yè),，都在想商改住,，如果這樣，就要再加上一批住宅入市,，而且這些商改住的樓面價(jià)不比住宅低,，所以，在2014年年底,，北京,，將會(huì)有一批以4-5萬元的房子，非常有代表行,，是否是主流,，還不敢說。這些價(jià)格區(qū)間的房子,，將成為一個(gè)相當(dāng)大的一批量出現(xiàn)在市場(chǎng)上,。
我對(duì)這批房子,，我本人是持一個(gè)相對(duì)悲觀的態(tài)度,，因?yàn)槲矣X得,，北京取消限購(gòu)，幾乎無望,，繼習(xí)大來了以后,，親自制定了北京未來的發(fā)展方向，基本上對(duì)北京是一個(gè)嚴(yán)厲的限制政策,，我不認(rèn)為在未來的3-5年內(nèi),，北京有可能取消限購(gòu)；如果不能夠取消限購(gòu),，再加上這么多房子涌向市場(chǎng),，再加上反腐敗，我作為一個(gè)從業(yè)人士,，是非�,？粗氐摹，F(xiàn)在北京市年情好的時(shí)候,，一年7-8萬套,，加上二手房，13-14萬套,，大約就是20萬套,，這樣的一個(gè)穩(wěn)定數(shù)字。因此,，如果突然間在這個(gè)市場(chǎng)中跑進(jìn)來5萬多套都是5萬元左右的房子,，我不知道這個(gè)剛需是什么人，剛到樓面地價(jià)都是5萬的人,，我覺得我自己都不剛(指毛大慶本人),，不知道誰還那么剛，在做的有多少人覺得5萬元的價(jià)格很容易(會(huì)場(chǎng)有很多人都笑),，我個(gè)人認(rèn)為萬科的職工,，在房地產(chǎn)圈里，收入還算可以,，我看也沒有什么人能買得起這樣的房子,，以上是市場(chǎng)目前的分析。
下面是我的另一個(gè)觀點(diǎn),，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)未來,，還是有一些值得我們小心的地方，觀點(diǎn)之一：住房供應(yīng)是不是還嚴(yán)重不足,，過去一年多,，我們一直在研究,，對(duì)于這個(gè)問題，發(fā)達(dá)國(guó)家有一個(gè)數(shù)字,，穩(wěn)定城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在戶均1.1套,，人均1.1間，就說明這個(gè)市場(chǎng)比較穩(wěn)定,。這個(gè)戶均和人均,，不是指城市人口的人均，是指常住人口的人均,。以這樣的均法來看,，北京顯然還是不足的，但很多城市,，把現(xiàn)在的庫(kù)存都算上,，事實(shí)上已經(jīng)很足了，這是一個(gè)值得觀察的數(shù)據(jù),。那么這個(gè)數(shù)據(jù)用什么尺子來量呢,，我們現(xiàn)在有一個(gè)尺子，叫城市的年千人套數(shù),，它代表住宅水平和推斷市場(chǎng)供應(yīng)容量,，它是國(guó)際上用來衡量的一個(gè)重要指標(biāo)(會(huì)場(chǎng)沒有一家企業(yè)用此尺子衡量)。
在此給大家分下：中國(guó)千人建設(shè)套數(shù),，按照竣工口徑來看,，2009-2011年，我們?nèi)鐣?huì)住房竣工面積,，年均18.5億平方,，折合每年平均建設(shè)1627萬套，千人的建設(shè)套數(shù)為12.1套,；同期住房人均面積均值為9.05億平方米,，折合套數(shù)801萬套，千人的套數(shù)為12,，按照竣工口徑來看,，近幾年中國(guó)的千人套數(shù)相當(dāng)于其他國(guó)家的峰值水平，已經(jīng)觸頂,，但尚可接受,，這個(gè)結(jié)論忽略兩個(gè)未考慮因素：一個(gè)我國(guó)目前的竣工遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于開工，大量的違章建房,、單位建房,、小產(chǎn)權(quán)房、私人建房并沒有統(tǒng)計(jì)在數(shù)據(jù)之內(nèi),，我們看了主要國(guó)家的經(jīng)歷,，美國(guó),、加拿大、德國(guó),、澳大利亞,、英國(guó)、日本,、韓國(guó),、瑞典，即使在城市化的高度進(jìn)程之中或者全球房地產(chǎn)最高景氣年代,，除了韓國(guó)、日本以外,，一般沒有超過12的,，所有國(guó)家都沒有超過14；按照商品房開工口徑來看,，中國(guó)千人建設(shè)套數(shù)本世紀(jì)以來,，其實(shí)在不斷攀升，從世紀(jì)初的5(2000年的5)到2011年已經(jīng)突破20,，近年來的保障房,，如果加在一起計(jì)算，年開工均在千萬套左右,，仍然不考慮在建的違章建房,、單位建房、小產(chǎn)權(quán)房,、私人建房等等,，2011年中國(guó)的千人建設(shè)套數(shù)，已經(jīng)達(dá)到了35套,，這是人類歷史上從未出現(xiàn)過的高端,，說明我們的建設(shè)量和未來的再投資源從量上講，是相當(dāng)不少的,。