有市場分析人士表示,，三,、四線城市房價開始出現(xiàn)調整先兆,，多城房價環(huán)比下行,，個別本地房企開始以房抵債
“我們幾家原來把錢集中起來借給了一家開發(fā)商,，但兩年期到期后,，這家開發(fā)商無錢還債,，追繳半年多之后,，無奈之下,，我們接受了以房抵債,。”吉林省長春市李先生向《證券日報》記者透露,，“抵債的房子作價比市場高很多,，我賣了半年也沒能以市場價格賣出去”。
事實上,，正如李先生所言,，現(xiàn)在多個三、四線城市房價開始走下坡路,，庫存高企卻難以消化,。此外，部分二線城市也由于大型開發(fā)商侵入,，加之庫存急速膨脹,，個別本地房企頂不住壓力開始下調在售樓盤銷售價格,。
“營口、常州,、連云港等多個三,、四線城市樓市面臨崩盤，綠地集團,、恒大地產以及保利地產等全國一線房企折戟連云港,。”中原地產首席分析師張大偉表示,，目前多個大型房企已經撤離三,、四線城市，且集中退守一,、二線城市”,。
三、四線城市高庫存壓頂
“近兩年,，多地政府都有造城計劃,，甚至一個五線城市都在力爭旅游大盤項目落地�,！蹦车胤秸耸肯颉蹲C券日報》記者透露,，這種大盤開發(fā)計劃動輒幾十億元，甚至超過百億元,。然而,，有的項目開發(fā)不足30%就暫時停滯，再次動工時間卻無法確定,。
“遼寧省營口市鲅魚圈至少有50個樓盤在售,，若以每個樓盤20萬平方米的建筑面積估算，這里的開發(fā)面積已超過1000萬平方米,�,！睆埓髠ハ蛴浾弑硎荆搮^(qū)域人口和外來人口都不足以消化如此巨量的供應,，該區(qū)域整體出現(xiàn)供給全面過�,，F(xiàn)象。
事實上,，2014年以來,，自杭州首次出現(xiàn)房價下降之后，常州,、營口,、連云港甚至秦皇島等地房價都開始顯現(xiàn)出走下坡路的跡象。即使是房價堅挺的北京,，成交量也明顯下滑,，且房企推剛需項目入市時已經調低原定銷售價格,，“平價走量”心理占上風。
據(jù)悉,，2月23日,，常州雅居樂星河灣率先降價，推出5,、6,、8、10四棟樓,，最低價5380元/平方米。在這部分房源中,，精裝房均價12500元/平方米,，毛坯均價降至約7500元/平方米，個別房源低至5380元/平方米,。
對此,，張大偉表示，三,、四線城市房價已經明顯開始出現(xiàn)調整先兆,。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，全國房價環(huán)比下調的城市達到了6個,，其中大部分是三,、四線城市，預計這些城市的樓市將會陷入整體低迷狀態(tài),。特別是庫存嚴重的城市,，人口新增放緩的城市，房價短期內很可能再度下調,。
更為值得注意的是,，《證券日報》記者獲悉，長春以及黑龍江鶴崗市都出現(xiàn)了以房抵債的開發(fā)商,，尤其是個別本地開發(fā)商,，資金鏈岌岌可危。
“從連云港樓市目前的市場情況來看,，綠地集團,、恒大地產、保利地產,、卓越集團等全國一線地產企業(yè)可謂集體折戟,。”有業(yè)內人士向記者如是表示,。
大型房企退守一,、二線城市
事實上,，泰禾集團董事長黃其森曾向記者表示，全國樓市已經出現(xiàn)嚴重分化,。一,、二線城市和三、四線城市出現(xiàn)分化,，而且一,、二線城市之間也已經出現(xiàn)分化現(xiàn)象。
對此,，張大偉表示,，一、二線城市房價整體依舊上漲,，但三,、四線城市房價已經平穩(wěn)，甚至顯得冷清,。而從全國房地產市場看,，很多城市的庫存積壓已經非常嚴重，局部三,、四線城市市場醞釀崩盤風險,。
事實上，中原地產監(jiān)測的一組數(shù)據(jù)顯示,，2014年3月份,，10家標桿房企在全國40個主要城市的購地金額僅為62.93億元，為近19個月新低,。
上述業(yè)內人士認為,，這主要是由于3月份土地供應處于低位，加之今年春節(jié)以來樓市觀望氛圍濃厚,，房企在銷售額達不到預期的情況下,，購地熱情急速退燒，且開始轉向謹慎,，尤其對三,、四線城市的投資布局，大型房企可謂集體撤離,。
“我們原來在石獅有多個項目,，但經過近兩年大型開發(fā)商的搶占市場的快速布局，我們認為石獅樓市已經接近飽和,，因此已經決定放棄石獅,，快速消化現(xiàn)有尾盤存貨后，不再去新增項目,�,！蹦撤科蟾邔酉颉蹲C券日報》記者表示,，相反，“我們今年初就在上海拿了一塊地,，一,、二線城市將是我們今年拿地布局的重點區(qū)域”。
事實上,，從泰禾集團加速北京,、上海拿地的舉動也可以窺見一二。今年以來,，其所拿地塊除其大本營福州外,，多數(shù)資金都投向了北京和上海。
中原地產監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,，2014年前3個月,，10家標桿房企在一線城市、二線城市,、三線及四線城市的購地金額占比分別為62%、5%和33%,。與去年下半年的占比情況相比,，一線城市購地金額的占比增加了24個百分點，二線城市占比下滑了28個百分點,，三線及四線城市占比微增4個百分點,。
張大偉認為，由此可見,，標桿房企對一線城市后市仍持續(xù)看好,，而近期杭州、常州以及成都等城市降價風潮的出現(xiàn),，致使開發(fā)商在二線城市購地轉為謹慎,。
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