有市場(chǎng)分析人士表示,，三,、四線城市房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)調(diào)整先兆，多城房?jī)r(jià)環(huán)比下行,，個(gè)別本地房企開始以房抵債
“我們幾家原來把錢集中起來借給了一家開發(fā)商,，但兩年期到期后,，這家開發(fā)商無(wú)錢還債，追繳半年多之后,，無(wú)奈之下,，我們接受了以房抵債,。”吉林省長(zhǎng)春市李先生向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露,，“抵債的房子作價(jià)比市場(chǎng)高很多,，我賣了半年也沒能以市場(chǎng)價(jià)格賣出去”。
事實(shí)上,，正如李先生所言,，現(xiàn)在多個(gè)三、四線城市房?jī)r(jià)開始走下坡路,，庫(kù)存高企卻難以消化,。此外,，部分二線城市也由于大型開發(fā)商侵入,，加之庫(kù)存急速膨脹,，個(gè)別本地房企頂不住壓力開始下調(diào)在售樓盤銷售價(jià)格,。
“營(yíng)口、常州,、連云港等多個(gè)三,、四線城市樓市面臨崩盤，綠地集團(tuán)、恒大地產(chǎn)以及保利地產(chǎn)等全國(guó)一線房企折戟連云港,�,！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示,，目前多個(gè)大型房企已經(jīng)撤離三,、四線城市，且集中退守一,、二線城市”。
三,、四線城市高庫(kù)存壓頂
“近兩年,，多地政府都有造城計(jì)劃,，甚至一個(gè)五線城市都在力爭(zhēng)旅游大盤項(xiàng)目落地,�,！蹦车胤秸耸肯颉蹲C券日?qǐng)?bào)》記者透露,，這種大盤開發(fā)計(jì)劃動(dòng)輒幾十億元,，甚至超過百億元。然而,，有的項(xiàng)目開發(fā)不足30%就暫時(shí)停滯,，再次動(dòng)工時(shí)間卻無(wú)法確定,。
“遼寧省營(yíng)口市鲅魚圈至少有50個(gè)樓盤在售,，若以每個(gè)樓盤20萬(wàn)平方米的建筑面積估算,，這里的開發(fā)面積已超過1000萬(wàn)平方米,。”張大偉向記者表示,，該區(qū)域人口和外來人口都不足以消化如此巨量的供應(yīng),，該區(qū)域整體出現(xiàn)供給全面過�,，F(xiàn)象。
事實(shí)上,，2014年以來，自杭州首次出現(xiàn)房?jī)r(jià)下降之后,，常州,、營(yíng)口、連云港甚至秦皇島等地房?jī)r(jià)都開始顯現(xiàn)出走下坡路的跡象,。即使是房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的北京,，成交量也明顯下滑，且房企推剛需項(xiàng)目入市時(shí)已經(jīng)調(diào)低原定銷售價(jià)格,，“平價(jià)走量”心理占上風(fēng),。
據(jù)悉，2月23日,，常州雅居樂星河灣率先降價(jià),，推出5、6,、8,、10四棟樓，最低價(jià)5380元/平方米,。在這部分房源中,，精裝房均價(jià)12500元/平方米，毛坯均價(jià)降至約7500元/平方米，個(gè)別房源低至5380元/平方米,。
對(duì)此,，張大偉表示,，三,、四線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)明顯開始出現(xiàn)調(diào)整先兆。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比下調(diào)的城市達(dá)到了6個(gè),，其中大部分是三、四線城市,，預(yù)計(jì)這些城市的樓市將會(huì)陷入整體低迷狀態(tài),。特別是庫(kù)存嚴(yán)重的城市，人口新增放緩的城市,，房?jī)r(jià)短期內(nèi)很可能再度下調(diào),。
更為值得注意的是,，《證券日?qǐng)?bào)》記者獲悉,，長(zhǎng)春以及黑龍江鶴崗市都出現(xiàn)了以房抵債的開發(fā)商,，尤其是個(gè)別本地開發(fā)商，資金鏈岌岌可危,。
“從連云港樓市目前的市場(chǎng)情況來看，綠地集團(tuán),、恒大地產(chǎn),、保利地產(chǎn),、卓越集團(tuán)等全國(guó)一線地產(chǎn)企業(yè)可謂集體折戟,。”有業(yè)內(nèi)人士向記者如是表示,。
大型房企退守一、二線城市
事實(shí)上,，泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森曾向記者表示,，全國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重分化,。一,、二線城市和三,、四線城市出現(xiàn)分化，而且一,、二線城市之間也已經(jīng)出現(xiàn)分化現(xiàn)象,。
對(duì)此，張大偉表示,，一,、二線城市房?jī)r(jià)整體依舊上漲,，但三、四線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)平穩(wěn),，甚至顯得冷清。而從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)看,，很多城市的庫(kù)存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重,，局部三,、四線城市市場(chǎng)醞釀崩盤風(fēng)險(xiǎn)。
事實(shí)上,，中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的一組數(shù)據(jù)顯示,，2014年3月份，10家標(biāo)桿房企在全國(guó)40個(gè)主要城市的購(gòu)地金額僅為62.93億元,，為近19個(gè)月新低,。
上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這主要是由于3月份土地供應(yīng)處于低位,，加之今年春節(jié)以來樓市觀望氛圍濃厚,，房企在銷售額達(dá)不到預(yù)期的情況下,，購(gòu)地?zé)崆榧彼偻藷�,，且開始轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎,，尤其對(duì)三,、四線城市的投資布局，大型房企可謂集體撤離。
“我們?cè)瓉碓谑{有多個(gè)項(xiàng)目，但經(jīng)過近兩年大型開發(fā)商的搶占市場(chǎng)的快速布局,，我們認(rèn)為石獅樓市已經(jīng)接近飽和,，因此已經(jīng)決定放棄石獅,，快速消化現(xiàn)有尾盤存貨后,，不再去新增項(xiàng)目�,！蹦撤科蟾邔酉颉蹲C券日?qǐng)?bào)》記者表示,，相反，“我們今年初就在上海拿了一塊地,，一,、二線城市將是我們今年拿地布局的重點(diǎn)區(qū)域”,。
事實(shí)上,，從泰禾集團(tuán)加速北京,、上海拿地的舉動(dòng)也可以窺見一二,。今年以來,，其所拿地塊除其大本營(yíng)福州外,，多數(shù)資金都投向了北京和上海,。
中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,，2014年前3個(gè)月，10家標(biāo)桿房企在一線城市,、二線城市、三線及四線城市的購(gòu)地金額占比分別為62%,、5%和33%。與去年下半年的占比情況相比,，一線城市購(gòu)地金額的占比增加了24個(gè)百分點(diǎn),，二線城市占比下滑了28個(gè)百分點(diǎn)，三線及四線城市占比微增4個(gè)百分點(diǎn),。
張大偉認(rèn)為,，由此可見，標(biāo)桿房企對(duì)一線城市后市仍持續(xù)看好,，而近期杭州,、常州以及成都等城市降價(jià)風(fēng)潮的出現(xiàn)，致使開發(fā)商在二線城市購(gòu)地轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎,。
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