近日，浙江房企興潤(rùn)置業(yè)資金鏈斷裂,，留下超過35億元的巨額債務(wù),，給還在向上的房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)頭一棒，把人們視線從房?jī)r(jià)看漲再度拉回到房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上,。興潤(rùn)一事雖是個(gè)案,，不具有普遍性，但一直青睞房地產(chǎn)的銀行系的收緊,，也再次展現(xiàn)出市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期在不斷上升,。
業(yè)內(nèi)人士指出，在房地產(chǎn)銷售趨緩的背景下,，資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)融資收緊,，與此同時(shí)，QE收縮,、美元退出,，再次加大了房企資金壓力。經(jīng)歷2013年高速增長(zhǎng),，負(fù)債額度大幅增加的房企,，資金鏈在2014年將承受較大壓力，若市場(chǎng)下滑,，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)面臨較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),，違約項(xiàng)目出現(xiàn)概率或增加。
房企利潤(rùn)率大幅下滑
據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),，截至3月30日,，滬深兩市已經(jīng)有76家房企公布2013年年報(bào)，占142家房企的53.5%,，其平均銷售凈利率為10.88%,，同比下跌1%；41家主營(yíng)業(yè)務(wù)在內(nèi)地而在港上市的典型房企公布2013年業(yè)績(jī),，約占內(nèi)地房企在港上市總數(shù)的60%,，其平均銷售凈利率為36.08%,，同比下滑近9%。
其中,，萬科銷售凈利率,，從2012年的15.2%下降至13.5%，下滑約11.18%,。華遠(yuǎn)地產(chǎn)的銷售凈利率從2012年的19.3%下降至17.6%,，下滑8.8%。榮安地產(chǎn)的銷售凈利率從2012年的20.6%下滑至9.8%,，幅度高達(dá)51.9%,。
對(duì)此，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究員張旭認(rèn)為,，土地價(jià)格飆升是利潤(rùn)率下滑的重要原因,。“之前房企低價(jià)購地,，依賴土地升值帶來收益,。但隨著地越來越稀缺，近兩年地價(jià)飆升,，也使房企可圖之利逐漸減少,。”
而與之相對(duì)應(yīng)的是“地市”方面,，根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,，2014年一季度北京共成交50宗土地，成交額達(dá)到753.44億元,，創(chuàng)下歷史新高,。其中，居住類用地出讓金為578.49億元,，同比上漲59.6%,，環(huán)比上漲14.6%。上海方面,，土地成交總價(jià)由去年同期的191.37億元增長(zhǎng)到518.65億元,，漲幅達(dá)171.02%,。深圳方面,，一季度土地出讓金231.8億元。約為去年一季度土地出讓金33 .28億元的7倍,，2012年全年的2倍,。廣州一季度賣地收入也創(chuàng)造了歷史同期最高紀(jì)錄，達(dá)263億元,，比去年最高的第三季度(224億)還要多39億元,。
與此同時(shí),，住宅類土地創(chuàng)造歷史記錄，在一季度成交額達(dá)到了1196.3億,，成交單價(jià)也達(dá)到了10788元每平方米,，歷史首次突破萬元。
對(duì)此,，蘭德咨詢總裁宋延慶則表示：“房企暴利已經(jīng)過去,，只是因?yàn)榉康禺a(chǎn)總值高。如果僅看利潤(rùn)率,，房地產(chǎn)已屬‘中利行業(yè)’,，而且到2015年很有可能觸及‘10%紅線’�,！�
值得注意的是,，在利潤(rùn)率下降的同時(shí)，存貨卻在不斷上升,。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,，90家上市房企合計(jì)利潤(rùn)總額為1056.7億元。而存貨則達(dá)到了9474億元,。房企的利潤(rùn)率在明顯回歸,。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，雖然整體2013年數(shù)據(jù)都比較樂觀,，但隨著2014年年初市場(chǎng)調(diào)整跡象的明顯,，存貨巨大的房企也面臨調(diào)整壓力。2014年,，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷瘋狂之后必將回歸到理性的發(fā)展道路上來,，行業(yè)將面臨進(jìn)一步的分化和洗牌。
房市預(yù)期轉(zhuǎn)向
張大偉認(rèn)為,，持續(xù)一年多的暴漲后,，市場(chǎng)勢(shì)必要理性回歸。市場(chǎng)將在資金流動(dòng)性偏緊的背景下量?jī)r(jià)增速回落,，房地產(chǎn)逐漸回歸到市場(chǎng)與保障的雙軌制,、調(diào)控政策將以房產(chǎn)稅等市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段代替行政干預(yù)手段。經(jīng)歷了過去十年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)粗放且迅猛的發(fā)展,，如今一二三線城市分化發(fā)展分化特征明顯,，因此全國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)很難用同一周期概括。
“隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)暴漲,，類似的市場(chǎng)崩盤警告信號(hào)可能會(huì)愈加出現(xiàn)的頻繁,。”張大偉說，這種情況下,，能躲避風(fēng)險(xiǎn)的綠洲會(huì)越來越少,，杭州作為第一個(gè)出現(xiàn)明顯降價(jià)信號(hào)的二線城市，會(huì)對(duì)購房者心理造成非常大的影響,，雖然目前還屬于點(diǎn)狀分布,，但很難說不會(huì)逐漸塊型出現(xiàn)。
新加坡國立大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)鄧永恒在日前中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)金融專業(yè)委員會(huì)主辦的“2014房地產(chǎn)金融研討會(huì)”上表示,，根據(jù)模型測(cè)算,，上海、北京等主要城市,，房?jī)r(jià)能夠維持高企的重要前提是整個(gè)市場(chǎng)對(duì)明年房?jī)r(jià)上漲的期望值過高,。這是唯一能夠維持許多大城市房?jī)r(jià)這么高的原因。數(shù)據(jù)顯示,，上漲預(yù)期期望值,，北京是6%，上海是5.7%,。
“而預(yù)期是十分脆弱的,。”鄧永恒表示,，所以我們折算了一下,，如果北京居民房?jī)r(jià)增值的預(yù)期從6%跌到5%，從一般均衡模型測(cè)算,，預(yù)期值下降1,，房?jī)r(jià)會(huì)隨之調(diào)整31%。房?jī)r(jià)要跌31%,，所以這是一個(gè)很大的風(fēng)險(xiǎn),。微小的預(yù)期變化對(duì)于引發(fā)市場(chǎng)巨大的波動(dòng)，說明當(dāng)前房?jī)r(jià)在許多城市內(nèi)是有高風(fēng)險(xiǎn)性,。
也正是因?yàn)槿绱�,，銀行對(duì)于房地產(chǎn)的貸款，也趨于謹(jǐn)慎,。日前,，一直偏好房地產(chǎn)貸款的興業(yè)銀行便暫緩辦理部分房地產(chǎn)新增授信業(yè)務(wù)，停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù),。
近日,，在多個(gè)大行業(yè)績(jī)說明會(huì)上均提出，今年對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款方面從嚴(yán),。建行作為歷來對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信貸支持力度最大的銀行,，從2012年開始就出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)貸負(fù)增長(zhǎng)的情況,，2012年下半年,，建行提出了全行“開發(fā)貸不超過300億元”的投放要求,。截至2013年末，建行房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額達(dá)5004.28億元,，占比進(jìn)一步下降至5.83%,。“2014年,，建行將保持房地產(chǎn)開發(fā)貸最多新增300億元的要求不變,，對(duì)房地產(chǎn)信貸投放的準(zhǔn)入機(jī)制依然會(huì)嚴(yán)格實(shí)行名單制管理�,！苯ㄐ惺紫L(fēng)險(xiǎn)官曾儉華表示,。
同樣，工行方面,，工行首席風(fēng)險(xiǎn)官魏國雄表示,，在未來房企開發(fā)貸發(fā)放方面，工行會(huì)確定一個(gè)城市的準(zhǔn)入名單和開發(fā)商的準(zhǔn)入名單,�,！拔覀円笤诜康禺a(chǎn)的具體項(xiàng)目上也要根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的大小，對(duì)開發(fā)商提出不同的資本金比例,。一般而言,，要求開發(fā)商項(xiàng)目資本金比例比國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)要高出10-20個(gè)百分點(diǎn)�,！�
謹(jǐn)防房企資金債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
的確,，《中國房地產(chǎn)金融2013年度報(bào)告》顯示，2013年,，僅房地產(chǎn)信托就新增6848.23億元,，比2012年上漲116.49%。而海外融資,，中國房企更是躍居世界第一,。受2013年初QE3、日本量化寬松影響,，2013年中國房企海外融資4566.25億元,。其中，配股及IPO融資總規(guī)模286.33億元,，票據(jù)及發(fā)債總額2720.10億元,，海外銀行貸款1559.82億元。此外,，對(duì)于不完全統(tǒng)計(jì)的基金業(yè)來說,，業(yè)內(nèi)估計(jì)總額也高達(dá)2500億元至3000億元。
與此同時(shí)，房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)在2013年時(shí)有顯露,。隨著前兩年狂飆式突進(jìn),，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目2013年迎來了大規(guī)模到期。開發(fā)商不能按期償還融資資金,，選擇延期兌付,、信托公司宣布提起清盤房地產(chǎn)項(xiàng)目，甚至還有一些房地產(chǎn)信托計(jì)劃引入資產(chǎn)管理公司接盤,，一時(shí)間“保兌付”成焦點(diǎn)話題,。
也正是因?yàn)榇耍秷?bào)告》顯示,，2013年1-11月房地產(chǎn)信托平均期限是1.9年,，相比2013年上半年1.83年期限有所延長(zhǎng)。對(duì)此,，報(bào)告指出,，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的期限已延續(xù)數(shù)月，其中原因便在于處于兌付風(fēng)險(xiǎn)的考慮,。
而對(duì)于2014年風(fēng)險(xiǎn),，業(yè)內(nèi)人士指出，現(xiàn)階段房企整體資金鏈承壓,，由于信托等產(chǎn)品剛性兌付期有滯后,，因此，短時(shí)間還不會(huì)帶來較大風(fēng)險(xiǎn),，但是,，進(jìn)入2015年或2016年，若房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未好轉(zhuǎn),，隨著2013年項(xiàng)目的批量到期,，將迎來房企兌付風(fēng)險(xiǎn)高峰。
對(duì)此,，鄧永恒建議通過開拓多元化房地產(chǎn)資本投資渠道避免風(fēng)險(xiǎn),。
“通過證券化手段提高房地產(chǎn)金融資本市場(chǎng)靈活性�,！编囉篮惚硎�,，資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為證券，向私人和機(jī)構(gòu)投資者募集資金,，轉(zhuǎn)而投資房地產(chǎn)試產(chǎn),，避免政府僅靠賣地來開發(fā)的問題。對(duì)于證券發(fā)行者而言,，不僅可以降低融資成本,，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì),，而且分散化資金來源有效降低企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于投資者而言,，降低投資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)可以穩(wěn)定可預(yù)期現(xiàn)金流,。然而證券化帶來的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視，比如證券化濫用,，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),，道德風(fēng)險(xiǎn)等等,。另外,，亞洲城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速以及隨著中國人口老齡化速度越來越快，一些金融產(chǎn)品比如反向按揭在新加坡,，韓國,，日本都在探索發(fā)展，中國也可以考慮這方面的投資渠道,。
“總之,，如果僅僅通過買賣實(shí)體房屋進(jìn)行投資理財(cái)風(fēng)險(xiǎn)較大，只有通過多樣化投資金融渠道,，才能在得到平穩(wěn)收益的前提下將風(fēng)險(xiǎn)降到最低,。”鄧永恒說,。