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山雨欲來風滿樓,。近期,，有關房地產市場走勢的爭論再度甚囂塵上,，從興潤置業(yè)違約事件,，到多地醞釀松綁限購，再到樓市“崩盤論”,，市場觀點儼然形成了鼎足局面,，看漲派、看跌派與觀望派各執(zhí)一詞,。暫且不論哪一派的觀點,、論據(jù)更具說服力，一個不爭的事實是,，房地產行業(yè)風聲鶴唳的背后是成交持續(xù)萎縮,、庫存居高不下、市場信心不足,、信貸全面收緊,。
當下,，“壓垮駱駝”的稻草似呈有增無減態(tài)勢。從成交量看,，中原地產研究中心統(tǒng)計顯示,，3月54城市簽約住宅合計成交20.9萬套，相比2013年3月份的31.5萬套,，同比下調幅度達33.5%,。上海易居房地產研究院統(tǒng)計也顯示，3月份,，一二三線30個典型城市成交的同比增幅曲線紛紛下滑,，同比增幅分別為-48.1%、-32.8%和-36.4%,。
與成交下滑相伴的是,，價格堅冰也有消融跡象。4月1日公布的百城房價漲幅連續(xù)第3個月放緩,，此前國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市新建商品價格漲幅也創(chuàng)出最近15個月新低,。而杭州、南京等城市近期出現(xiàn)的零星降價,，大有向廣州,、上海等一線城市蔓延的趨勢。
事實上,，一季度樓市成交低迷已讓一些二三線城市坐立不安,，這也是限購松綁論、“救市論”再起的原因所在,。而更令開發(fā)商焦慮的則是融資渠道的收窄與若隱若現(xiàn)的債務危機,。新近發(fā)生的浙江興潤置業(yè)不能償付24億元銀行貸款的違約事件，充分表明中小型開發(fā)商的信貸環(huán)境正迅速惡化,。
銀監(jiān)會主席尚福林兩會期間撰文指出,，平臺融資和房貸是今年首要的兩個風險，尤其是房貸,，要高度關注重點區(qū)域和重點企業(yè),，繼續(xù)強化“名單制”管理，嚴防單體風險傳染和擴大,。
進入2014年以來,，銀行出于風險考慮，對房地產相關貸款審批已趨嚴,。國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，前兩月，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金21264億元，同比增速較去年全年回落14.5個百分點,。其中,，國內貸款4913億元，增速回落8.3個百分點,；利用外資50億元,，下降43.2%；自籌資金增速也回落了近10個百分點,。
對于一些實力偏弱的中小開發(fā)商而言,，融資渠道更加有限，成本也愈發(fā)高漲,。小型開發(fā)商不得不轉向信托,、企業(yè)債、委托貸款等融資方式,，以替代銀行貸款,。據(jù)不完全統(tǒng)計，2012年以來已有15個信托計劃發(fā)生兌付危機事件,，其中房產信托占據(jù)近半,。
而在美國QE逐步退出的大背景下，國內房地產融資環(huán)境和難度勢必出現(xiàn)進一步惡化趨勢,。在信貸收緊,、成交下滑、庫存高企等多重壓力之下,，對于那些已出現(xiàn)流動性危機和即將面臨危機的房企而言,，如何化險為夷將是一個巨大的考驗。
越來越多的跡象表明,，樓市正在步入新一輪調整期,，而三四線城市出現(xiàn)的局部性過剩正在加大房企資金斷裂風險。由于成交不振,，三四線城市房企以往所仰仗的高負債運轉模式將難以為繼,，資金回籠周期變長很可能會成為壓倒高負債房企的最后一根稻草。此時,，決策層在著手防范風險的同時,，更應保持調控的定力,。
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