杭州降價(jià)真相：樓市已陰跌3年
溫州效應(yīng)正在長(zhǎng)三角蔓延，杭州,、常州只是其中的典型,。
早在此次被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的幾個(gè)樓盤降價(jià)之前，杭州去年就有多個(gè)樓盤降價(jià),。一名業(yè)內(nèi)資深人士指出,，杭州房?jī)r(jià)其實(shí)已陰跌3年，幾乎每一個(gè)熱門板塊均出現(xiàn)雅戈?duì)柺降脑囧e(cuò)者,，尤其近兩年出現(xiàn)的地王,，大部分均以保本的價(jià)格入市，而這種狀況恰恰將房企推入了持續(xù)買入補(bǔ)倉(cāng)的羅生門,。他分析,，連碧桂園在杭州也是虧本銷售。
主動(dòng)降價(jià)
北海公園此次降價(jià),，仿佛是壓倒杭州樓市的最后一根稻草,，其效應(yīng)迅速蔓延至余杭和蕭山兩個(gè)板塊。
“北部新城可以說(shuō)是預(yù)防性的降價(jià),，外來(lái)大鱷在杭州樓市遇到的主要困難是杭州消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的要求高于預(yù)期,，他們?cè)谕獾厥袌?chǎng)能做出溢價(jià)和高價(jià)的產(chǎn)品，在杭州高端市場(chǎng)卻很不受待見,，導(dǎo)致去化變慢,。”上述業(yè)內(nèi)人士說(shuō),。
實(shí)際上,，房企在去年底已經(jīng)開始調(diào)整定價(jià)策略。位于之江板塊的中海定山湖去年就已降價(jià)促銷,。濱江萬(wàn)嘉名城項(xiàng)目春節(jié)前銷售,，定價(jià)也比周邊樓盤要便宜,，以13000多元／平方米開盤，去化速度更快,�,！耙晕覀儸F(xiàn)在的價(jià)格來(lái)看，即便人家降價(jià)了我們還是有一定的競(jìng)爭(zhēng)力,�,！�
濱江集團(tuán)(002244.SZ)副總經(jīng)理朱立東說(shuō)。
2005年以來(lái),，此前杭州也經(jīng)歷兩輪降價(jià),，2008年年底是市場(chǎng)突變的本能性反應(yīng)，2012年是房企遭遇資金困境,。朱立東認(rèn)為,，如果拿地節(jié)點(diǎn)和成本不對(duì)，后端形成的優(yōu)勢(shì)又不足以形成快速去化的條件,，將無(wú)法改變“被套”的局面,。
近兩年，外來(lái)大鱷持續(xù)進(jìn)入,，杭州地價(jià)愈炒愈高,。“2010年以后進(jìn)入的大鱷,，沒(méi)有一家不是慘敗的,，例如雅戈?duì)枺昧?塊地,，但這家房企操作手法落后,，項(xiàng)目制并不能實(shí)現(xiàn)資源有效對(duì)接�,！焙贾輼I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，房企落后的管控模式直接導(dǎo)致成本失控。
“去年買的地太貴了,，這一輪房?jī)r(jià)下跌就要虧,，房企承受不起�,！焙贾菀幻就练科蟮那案吖芊治稣f(shuō),，由于外來(lái)房企越來(lái)越集聚到杭州市場(chǎng)，試錯(cuò)的機(jī)會(huì)成本疊加瘋狂的補(bǔ)倉(cāng)行為,，最終買單者為房企和市場(chǎng),。
當(dāng)?shù)貥鞘幸殃幍?年
公開資料顯示，去年杭州土地出讓860多萬(wàn)平方米土地,，地價(jià)款高達(dá)1300多億元,，可開發(fā)面積2100多萬(wàn)平方米,，成交面積卻是900萬(wàn)平方米不到，僅去年供應(yīng)的土地去化周期就需2.5年,。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者綜合業(yè)內(nèi)人士和第三方機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),，最近3年以來(lái)，杭州各個(gè)板塊的房?jī)r(jià)均處于明升暗降狀態(tài),。比如城東九堡板塊,，綠城江景項(xiàng)目，2010年售價(jià)達(dá)到3.3萬(wàn)元／平方米,，現(xiàn)在宋都一個(gè)江景項(xiàng)目只能賣到2.6萬(wàn)元／平方米,。同一個(gè)板塊，悅麒美譽(yù),，2009年第一次開盤1.9萬(wàn)元,，兩個(gè)月后2.1萬(wàn)元，去年一度賣1.3萬(wàn)元／平方米,，現(xiàn)在售價(jià)在1.5萬(wàn)元／平方米左右,。2009年，九保板塊非沿江樓盤毛坯賣到1.8萬(wàn)元－2萬(wàn)元／平方米,，現(xiàn)在在售樓盤只有1.5萬(wàn)元－1.6萬(wàn)元／平方米。
城西板塊的萬(wàn)科西西蝶園,，2007年開盤,，精裝修2.1萬(wàn)元／平方米，二期2009年開盤精裝修2.7萬(wàn)元／平方米,，到了2012年,，該盤又降到2.3萬(wàn)元／平方米，目前該項(xiàng)目一期二手房2萬(wàn)元／平方米不到,。該項(xiàng)目旁邊有一個(gè)傅說(shuō)湘西的樓盤,，毛坯房均價(jià)1.8萬(wàn)元／平方米。
一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是,，杭州的二手房市場(chǎng)從2012年底就已經(jīng)處于交易清淡的狀態(tài),，“以前新開一個(gè)地王項(xiàng)目或者豪宅項(xiàng)目，周邊的二手房都會(huì)跟著價(jià)格上漲,，現(xiàn)在不管邊上開出什么樣的地王,，都不會(huì)出現(xiàn)任何價(jià)格變動(dòng)了�,！毕鲁菂^(qū)某中介業(yè)務(wù)員說(shuō),。
去年杭州除個(gè)別板塊如喬西、濱江板塊有一點(diǎn)回升,，其它板塊均處于陰跌狀態(tài),。比如綠城之江一號(hào),，開盤3.2萬(wàn)元／平方米，此后一路跌至2.3萬(wàn)元／平方米,，綠城融創(chuàng)接盤以后,，小戶型售價(jià)2.1萬(wàn)元／平方米，但滯銷,。附近的小戶型毛坯公寓2010年1.6萬(wàn)元－1.7萬(wàn)元／平方米,，2013年中海定山湖均價(jià)開出1.1萬(wàn)元／平方米，導(dǎo)致整個(gè)板塊淪陷,。
再以西溪板塊為例,，和家園項(xiàng)目于2010年11月推出鼎園，均價(jià)28000元／平方米(精裝修),；2011年1月,，推出望山組團(tuán)，均價(jià)25000元,；2012年10月,，推出望山90，均價(jià)19000元(毛坯),；2013年4月,，推出御園9號(hào)樓，均價(jià)20000元(毛坯),；2014年2月,，在售御園，折后起價(jià)18300元(毛坯),。這個(gè)項(xiàng)目賣3年,，跌了3年。
多名本土房企人士認(rèn)為,，杭州樓市幾個(gè)板塊的價(jià)格調(diào)整是勢(shì)在必行,。尤其是余杭板塊土地供應(yīng)量加大，過(guò)度開發(fā)以后,，城區(qū)內(nèi)的市場(chǎng)受到積壓,。杭州的郊區(qū)充斥著其他三四線城市的開發(fā)模式，最主要問(wèn)題還是城市的經(jīng)營(yíng)模式失誤所致,。
一名資深業(yè)內(nèi)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析,，短期內(nèi)可能會(huì)跟進(jìn)降價(jià)的城市有無(wú)錫、武漢,、西安等,，均為二三線城市。
鉅派投資總裁姚偉示認(rèn)為,，城市分類主要有一線城市,、潛力型城市,、脆弱型城市和危險(xiǎn)型城市。江浙有不少脆弱型城市,，例如溫州,、無(wú)錫、常州的供求比比較脆弱,。
但降價(jià)發(fā)出明確風(fēng)險(xiǎn)警示的同時(shí),，房企囤地補(bǔ)倉(cāng)意愿依舊強(qiáng)烈。2月25日,，杭州濱江區(qū)白馬湖宅地出讓,，中南置業(yè)、德信,、濱江,、中海等房企均參與競(jìng)拍，最終中南置業(yè)以13.41億元,，折合樓面價(jià)7258元/平米,，溢價(jià)率為20%將之收入囊中。
號(hào)稱人間天堂的杭州,，或許正在為其過(guò)度開發(fā)的城市運(yùn)營(yíng)模式付出代價(jià),。
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