杭州降價真相：樓市已陰跌3年
溫州效應正在長三角蔓延,，杭州、常州只是其中的典型。
早在此次被炒得沸沸揚揚的幾個樓盤降價之前，杭州去年就有多個樓盤降價,。一名業(yè)內資深人士指出，杭州房價其實已陰跌3年，幾乎每一個熱門板塊均出現(xiàn)雅戈爾式的試錯者,，尤其近兩年出現(xiàn)的地王，大部分均以保本的價格入市,，而這種狀況恰恰將房企推入了持續(xù)買入補倉的羅生門,。他分析，連碧桂園在杭州也是虧本銷售,。
主動降價
北海公園此次降價,，仿佛是壓倒杭州樓市的最后一根稻草，其效應迅速蔓延至余杭和蕭山兩個板塊,。
“北部新城可以說是預防性的降價,，外來大鱷在杭州樓市遇到的主要困難是杭州消費者對產(chǎn)品品質的要求高于預期，他們在外地市場能做出溢價和高價的產(chǎn)品,，在杭州高端市場卻很不受待見,，導致去化變慢�,！鄙鲜鰳I(yè)內人士說,。
實際上，房企在去年底已經(jīng)開始調整定價策略,。位于之江板塊的中海定山湖去年就已降價促銷,。濱江萬嘉名城項目春節(jié)前銷售，定價也比周邊樓盤要便宜,，以13000多元／平方米開盤,，去化速度更快�,！耙晕覀儸F(xiàn)在的價格來看,，即便人家降價了我們還是有一定的競爭力�,！�
濱江集團(002244.SZ)副總經(jīng)理朱立東說,。
2005年以來，此前杭州也經(jīng)歷兩輪降價,，2008年年底是市場突變的本能性反應,，2012年是房企遭遇資金困境。朱立東認為,，如果拿地節(jié)點和成本不對,，后端形成的優(yōu)勢又不足以形成快速去化的條件，將無法改變“被套”的局面,。
近兩年,，外來大鱷持續(xù)進入,，杭州地價愈炒愈高�,！�2010年以后進入的大鱷,，沒有一家不是慘敗的，例如雅戈爾,，拿了5塊地,，但這家房企操作手法落后，項目制并不能實現(xiàn)資源有效對接,�,！焙贾輼I(yè)內人士認為，房企落后的管控模式直接導致成本失控,。
“去年買的地太貴了，這一輪房價下跌就要虧,，房企承受不起,。”杭州一名本土房企的前高管分析說,，由于外來房企越來越集聚到杭州市場,，試錯的機會成本疊加瘋狂的補倉行為，最終買單者為房企和市場,。
當?shù)貥鞘幸殃幍?年
公開資料顯示,，去年杭州土地出讓860多萬平方米土地，地價款高達1300多億元,，可開發(fā)面積2100多萬平方米,，成交面積卻是900萬平方米不到，僅去年供應的土地去化周期就需2.5年,。
21世紀經(jīng)濟報道記者綜合業(yè)內人士和第三方機構提供的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),，最近3年以來，杭州各個板塊的房價均處于明升暗降狀態(tài),。比如城東九堡板塊,，綠城江景項目，2010年售價達到3.3萬元／平方米,，現(xiàn)在宋都一個江景項目只能賣到2.6萬元／平方米,。同一個板塊，悅麒美譽,，2009年第一次開盤1.9萬元,，兩個月后2.1萬元，去年一度賣1.3萬元／平方米,，現(xiàn)在售價在1.5萬元／平方米左右,。2009年,，九保板塊非沿江樓盤毛坯賣到1.8萬元－2萬元／平方米，現(xiàn)在在售樓盤只有1.5萬元－1.6萬元／平方米,。
城西板塊的萬科西西蝶園,，2007年開盤，精裝修2.1萬元／平方米,，二期2009年開盤精裝修2.7萬元／平方米,，到了2012年，該盤又降到2.3萬元／平方米,，目前該項目一期二手房2萬元／平方米不到,。該項目旁邊有一個傅說湘西的樓盤，毛坯房均價1.8萬元／平方米,。
一個值得關注的現(xiàn)象是,，杭州的二手房市場從2012年底就已經(jīng)處于交易清淡的狀態(tài)，“以前新開一個地王項目或者豪宅項目,，周邊的二手房都會跟著價格上漲,，現(xiàn)在不管邊上開出什么樣的地王，都不會出現(xiàn)任何價格變動了,�,！毕鲁菂^(qū)某中介業(yè)務員說。
去年杭州除個別板塊如喬西,、濱江板塊有一點回升,，其它板塊均處于陰跌狀態(tài)。比如綠城之江一號,，開盤3.2萬元／平方米,，此后一路跌至2.3萬元／平方米，綠城融創(chuàng)接盤以后,，小戶型售價2.1萬元／平方米,，但滯銷。附近的小戶型毛坯公寓2010年1.6萬元－1.7萬元／平方米,，2013年中海定山湖均價開出1.1萬元／平方米,，導致整個板塊淪陷。
再以西溪板塊為例,，和家園項目于2010年11月推出鼎園,，均價28000元／平方米(精裝修)；2011年1月,，推出望山組團,，均價25000元；2012年10月,，推出望山90,，均價19000元(毛坯),；2013年4月，推出御園9號樓,，均價20000元(毛坯),；2014年2月，在售御園,，折后起價18300元(毛坯),。這個項目賣3年，跌了3年,。
多名本土房企人士認為,，杭州樓市幾個板塊的價格調整是勢在必行。尤其是余杭板塊土地供應量加大,，過度開發(fā)以后,，城區(qū)內的市場受到積壓。杭州的郊區(qū)充斥著其他三四線城市的開發(fā)模式,，最主要問題還是城市的經(jīng)營模式失誤所致,。
一名資深業(yè)內人士對21世紀經(jīng)濟報道記者分析，短期內可能會跟進降價的城市有無錫,、武漢、西安等,，均為二三線城市,。
鉅派投資總裁姚偉示認為，城市分類主要有一線城市,、潛力型城市,、脆弱型城市和危險型城市。江浙有不少脆弱型城市,，例如溫州,、無錫、常州的供求比比較脆弱,。
但降價發(fā)出明確風險警示的同時,，房企囤地補倉意愿依舊強烈。2月25日,，杭州濱江區(qū)白馬湖宅地出讓,，中南置業(yè)、德信,、濱江,、中海等房企均參與競拍，最終中南置業(yè)以13.41億元,，折合樓面價7258元/平米,，溢價率為20%將之收入囊中,。
號稱人間天堂的杭州，或許正在為其過度開發(fā)的城市運營模式付出代價,。
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