軍人出身的王健林以執(zhí)行力著稱,。過去一年壓在他心頭恐怕有兩件事,，一是IPO遲遲未果，二是面對風(fēng)光無限的恒大足球,，萬達(dá)如何突圍
要說2013年最活躍的地產(chǎn)公司,，非萬達(dá)莫屬,。
在中國的地產(chǎn)版圖上，許家印和王健林,，常常被相提并論,。他們一南一北，同樣高調(diào),，先后成為福布斯中國富豪榜首富,，同樣玩轉(zhuǎn)足球隔空較勁。
軍人出身的王健林,，向來以執(zhí)行力著稱,。在過去一年里，壓在王健林心頭的恐怕有兩件事,。一是IPO上市遲遲未果,，二是面對風(fēng)光無限的恒大足球,，萬達(dá)如何突圍。
2013年萬達(dá)集團(tuán)的資產(chǎn)達(dá)到3800億,，收入達(dá)1866.4億,，其中，地產(chǎn)收入1262.5億,，第一次躋身房地產(chǎn)行業(yè)銷售前三甲,。值得一提的是，萬達(dá)是排名前十的地產(chǎn)公司中,，唯一的未上市公司,。
有著敏銳政治嗅覺的王健林，早在10多年前就開始涉入足球領(lǐng)域,。但比他小四歲的許家印盡管進(jìn)入晚,，卻憑借一個亞冠，搶盡了風(fēng)頭,。這著實(shí)讓3年掏出5億注資中國足球的王健林感覺到巨大壓力,。
而王健林的反擊似乎才剛剛開始，在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)急速擴(kuò)張之外,，萬達(dá)的動作不少,。
2013年，萬達(dá)在香港成功買殼并成功發(fā)債,、年尾力推海外收購項(xiàng)目AMC影院紐交所上市,，而瘋狂的并購還在繼續(xù)，2013年萬達(dá)還收購了兩家旅行社,，以及頂級游艇品牌英國圣汐近92%股權(quán),，7億英鎊投資倫敦豪華酒店。
這還不夠,，在與馬云打賭之后,，萬達(dá)又放下姿態(tài)開始試水O2O電商。而就在剛剛,，曾投資過大連萬達(dá)和足協(xié)的王健林又當(dāng)選了中國足協(xié)的新一任顧問,。
不安心只做地產(chǎn)商的王健林，對萬達(dá)的未來究竟有怎樣的野心,？
IPO融資壓頂：焦灼排隊(duì)兩年
“今年要推動2個目標(biāo)公司上市,，這是投資管理中心的重點(diǎn)工作�,！�
2014年1月,，在IPO重啟的緊鑼密鼓中，萬達(dá)集團(tuán)的年會也在自家酒店展開,，掌門人王健林的這一句話吸引了市場頗多關(guān)注,。
據(jù)證監(jiān)會1月16日最新披露的IPO預(yù)備公司申報名單顯示,，萬達(dá)集團(tuán)旗下共有兩家子公司在會，分別是處于還在初審中的大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn),，以及正在落實(shí)反饋意見的萬達(dá)電影院線,。這兩家公司的在會時間都不短，公開資料顯示,，商業(yè)地產(chǎn)和電影院線申報發(fā)行的首次公告時間均為2012年2月1日,。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，商業(yè)地產(chǎn)的報會時間比首次公告時間早得多,，是在2010年,。
近幾年來，萬達(dá)集團(tuán)一路保持著高速擴(kuò)張,，但它的上市之路卻走得頗為坎坷,。
王健林對上市的渴望由來已久。早年,，王健林本想通過REITs形式赴香港上市,，甚至為此前往美國學(xué)習(xí)，準(zhǔn)備做得充足,，但到了臨門一腳,，卻因?yàn)檎咴驍R淺。
2007年,，正是國內(nèi)資本市場蓬勃發(fā)展的高峰,，王健林又迫不及待地公布了萬達(dá)在A股的上市計(jì)劃，并給出了精確的時間表,，“2009年上半年力爭完成私募工作,，引進(jìn)戰(zhàn)略投資者,；下半年完成股份制改造和高管期權(quán)的分配工作,，擇機(jī)上市�,！�
2009年2月,，萬達(dá)引入建銀國際作為基石投資者，啟動萬達(dá)集團(tuán)的股份制改造,。8月份,，又引入太平洋同盟、建銀國際資產(chǎn)管理和華控匯金3家PE,。兩輪融資金額超過40億元,，創(chuàng)下當(dāng)時國內(nèi)民營公司私募股權(quán)融資最高額。
雖然王健林能用實(shí)際行動證明自己的執(zhí)行力,，但他無法控制證監(jiān)會的審批流程,，以及政府對房地產(chǎn)企業(yè)的政策調(diào)控,。
當(dāng)年萬達(dá)釋放出來的上市意向和決心最后交付給了等待。而PE的投資目標(biāo)是退出回報,。據(jù)悉,，建銀國際在投資萬達(dá)時曾與萬達(dá)簽署對賭協(xié)議，并對萬達(dá)的上市時間做了限定,。建銀國際當(dāng)時的入股是Pre-IPO項(xiàng)目,，但至今3年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在會狀態(tài)還在“初審中”,。
可想而知,，萬達(dá)對上市的執(zhí)著背后，除了對資金的需求,，也有PE的壓力,。據(jù)最新動態(tài)，與萬達(dá)同時報會的首創(chuàng)置業(yè)和富力地產(chǎn)都已撤回申請,，目前,，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)是在會的唯一的地產(chǎn)公司。
而對于萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的上市進(jìn)程,，業(yè)界普遍并不看好,。
“目前房地產(chǎn)企業(yè)的再融資都非常艱難，雖然比之前樂觀,，但時間點(diǎn)依舊不能確定,，更何況是IPO�,！币环康禺a(chǎn)分析師告訴理財周報記者,，“而地產(chǎn)股應(yīng)該會先放再融資，再放IPO,�,！�
另一位華南地產(chǎn)分析師表示，“萬科的股價都跌破了每股凈資產(chǎn),，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)正處在一個被市場嚴(yán)重低估的時段,，現(xiàn)在選擇A股上市對地產(chǎn)公司來說并不是一個很好的時機(jī)�,！�
他表示,，萬達(dá)地產(chǎn)謀求上市的地點(diǎn)應(yīng)該是在境外，“招商和金地都在向借殼的公司注入資產(chǎn)了,�,！倍贏股之外，萬達(dá)也一直在馬不停蹄地開拓融資渠道。目前,，萬達(dá)集團(tuán)擁有兩個上市平臺：一是借殼香港公司的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn),；二是2013年底在紐交所上市的AMC院線。
商業(yè)地產(chǎn)走鋼絲的秘密
南萬科,，北萬達(dá),。
商業(yè)地產(chǎn)是萬達(dá)最核心的支柱產(chǎn)業(yè)，也是萬達(dá)聲名鵲起的地方,。萬達(dá)也成為商業(yè)地產(chǎn)“黃埔”軍校,，人員流失一度非常嚴(yán)重。
2013年萬達(dá)集團(tuán)收入達(dá)1866.4億元,，其中,，商業(yè)地產(chǎn)收入為1456.2億，也就意味著整個集團(tuán)的收入中,，有近八成是商業(yè)地產(chǎn)貢獻(xiàn)的,。
一路走到與中國地產(chǎn)大佬萬科平起平坐，萬達(dá)兇猛地追趕了4年,。
2009年,，萬科的全年銷售金額為630億元，位居行業(yè)第一,，并在次年突破千億,，成為國內(nèi)第一個問鼎千億的地產(chǎn)商。而同樣是2009年,，在中國房地產(chǎn)行業(yè)銷售業(yè)績20強(qiáng)中,，我們還找不到萬達(dá)的身影。2010年,，萬達(dá)以369億元銷售額沖進(jìn)榜單前十,，彼時，萬達(dá)銷售額是萬科的近1/3,。
2013年,，萬科以1740.6億元的銷售額居首，萬達(dá)則以1301億元銷售額緊跟其后,，排第三位,。值得一提的是,，萬達(dá)是排名前十的房企中,，唯一的未上市公司。
相較于其他地產(chǎn)公司的銷售額,，萬達(dá)1301億元業(yè)績背后是更大的項(xiàng)目體量,。
一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向理財周報記者分析稱，“與A股上市房企住宅地產(chǎn)偏多不同,，作為國內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)公司,，萬達(dá)持有大量物業(yè),，其每年銷售額主要由銷售回款和物業(yè)租金組成。而每年租金的價格為該物業(yè)樓價的3%-8%,�,！�
據(jù)王健林披露，“萬達(dá)2013年施工面積5179萬平方米,，萬達(dá)一家企業(yè)的施工面積接近整個歐洲施工面積的總和,。”
而這與萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的模式息息相關(guān),。
萬達(dá)廣場是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的核心產(chǎn)品,。在萬達(dá)廣場的選址上，萬達(dá)一般會與政府合作,，選擇剛起步發(fā)展的三四線城市,，或一二線城市的舊城區(qū)或開發(fā)區(qū)，以低價拿地,，并結(jié)合城市自身的發(fā)展來帶動商區(qū)的發(fā)展,。
萬達(dá)的全產(chǎn)業(yè)鏈模式使其掌握了更多的商業(yè)資源，在招商方面,，萬達(dá)采取戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式,，這樣可使萬達(dá)的自持物業(yè)在前期保證滿鋪開業(yè)經(jīng)營。同時給周邊的住宅和外圍商業(yè)街營造便利的銷售條件,。
由于戰(zhàn)略聯(lián)盟會導(dǎo)致在租金回報率偏低,，住宅和商業(yè)街的銷售額反過來在前期可以補(bǔ)給自持物業(yè)的經(jīng)營。自持物業(yè)作為不動產(chǎn),，又可以抵押給銀行,，以獲得更多的貸款投入到下一個項(xiàng)目的建設(shè)。
市場對萬達(dá)的這種商業(yè)模式稱之為“以售養(yǎng)租”或“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”,。上述業(yè)內(nèi)人士向理財周報記者分析稱,，“萬達(dá)的這種模式在早期曾受到過業(yè)內(nèi)的質(zhì)疑，一旦某個項(xiàng)目出現(xiàn)問題,，資金鏈就會有斷裂的危險,。”
而高周轉(zhuǎn)帶來的急速擴(kuò)張,，有利亦有弊,。好處是讓萬達(dá)快速做大，擠進(jìn)國內(nèi)地產(chǎn)前三把交椅,，而危險的則是這種高速發(fā)展將萬達(dá)裹挾進(jìn)去,，“停不下來”。
他分析稱，“現(xiàn)在走萬達(dá)這種商業(yè)模式的地產(chǎn)公司也很多,，萬達(dá)已經(jīng)從一對一地跟政府談協(xié)議,，變成了需要跟別的地產(chǎn)公司競爭，成本壓力也越來越大,�,！边@也是萬達(dá)不斷收購有現(xiàn)金流的經(jīng)營體的因素之一。
王健林也表示,，“房地產(chǎn)無法產(chǎn)生長期,、持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流,�,！�
轉(zhuǎn)型如何玩文化產(chǎn)業(yè)
深諳商業(yè)地產(chǎn)模式風(fēng)險的王健林，試圖從文化產(chǎn)業(yè)找轉(zhuǎn)型,。
萬達(dá)電影院線上市,，不會像其商業(yè)地產(chǎn)上市那樣預(yù)期悲觀�,！坝捎谏陥蟮臅r間比較早,，以前的財務(wù)報表太舊，現(xiàn)在正在補(bǔ)充最新的財務(wù)報表,�,！比f達(dá)電影院線保薦機(jī)構(gòu)中銀國際內(nèi)部人士告訴理財周報記者
上述華南地產(chǎn)分析師也表示，“相較于地產(chǎn),，院線屬于政策大力扶持的文化產(chǎn)業(yè),，上市的可能性更大�,！�
據(jù)王健林2014年最新的內(nèi)部講話,，萬達(dá)院線2013年收入41億元。截至目前,，萬達(dá)院線全國共有142家店,，2013年新增影院28家；屏幕總數(shù)1247塊,，2013年新增屏幕267塊,。
而根據(jù)藝恩咨詢數(shù)據(jù)，2013年,，中國內(nèi)地票房報收217億元,，其中，萬達(dá)院線以31億元票房位于城市院線首位,。
“到2020年,，萬達(dá)房地產(chǎn)收入占集團(tuán)總收入比例將降到50%以下�,！蓖踅×謱θf達(dá)的轉(zhuǎn)型策劃已久,。在王健林看來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展期只有40-50年,，當(dāng)一個國家的城市化率達(dá)到80%以上,，房地產(chǎn)業(yè)就會大幅萎縮。王健林選擇的方向是文化旅游產(chǎn)業(yè),，他的未雨綢繆始于2004年,。
2003年，王健林想將影院引入萬達(dá)商業(yè)綜合體,，于是跟上影集團(tuán)談合作,，希望萬達(dá)廣場開到哪兒，上影的屏幕就放到哪兒,。那個時候,，國內(nèi)電影產(chǎn)業(yè)還未像如今這么火爆，談判當(dāng)然不順利,。
王健林于是親自操刀,，成立了萬達(dá)電影院線公司。從2004年哈爾濱萬達(dá)電影城開業(yè),，至今近10年時間,，而王健林憑借自己做地產(chǎn)的魄力，將萬達(dá)電影院線做到了全國第一,。
但他對電影院線的野心遠(yuǎn)非如此,。
2012年，萬達(dá)以26億美元收購全球排名第二的美國AMC影院公司,。根據(jù)王健林披露,，萬達(dá)2012年并購AMC，當(dāng)年便扭虧為盈,，創(chuàng)造利潤5000萬美元,。2013年12月，AMC在美國紐交所上市,。
除了通過海外并購增強(qiáng)實(shí)力,，獲得更多的影片制作和發(fā)行資源，萬達(dá)在影院的布局上也呈現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈模式,。其在青島投資的東方影都影視產(chǎn)業(yè)園,，總投資300億元，據(jù)稱是目前全球最大的影視產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目,。而王健林也表示,，該項(xiàng)目是“集團(tuán)2017年前持續(xù)幾年的一號工程”,。而王健林也表示，“今后萬達(dá)就是雙輪驅(qū)動,，商業(yè)地產(chǎn)和文化旅游兩手抓,。”
可見,，王健林對旗下文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的發(fā)展寄予了厚望,。納入文化集團(tuán)的業(yè)務(wù)非常多，包括電影院線,、連鎖量販KTV,、主題公園、影視產(chǎn)業(yè)園,、影視制作公司,、傳媒以及旅游城。
為了配合全產(chǎn)業(yè)鏈的布局,，2013年10月,，萬達(dá)集團(tuán)還并購了兩家旅行社。其中,，收購湖北新航線國旅,，萬達(dá)占70%股份；另又全資收購了北京環(huán)行五洲旅行社,。
上述華南地產(chǎn)分析師告訴理財周報記者,，“中國房地產(chǎn)業(yè)的黃金十年已經(jīng)過去，開發(fā)商轉(zhuǎn)型是大勢所趨,，雖然萬達(dá)從地產(chǎn)板塊延伸出許多業(yè)務(wù),，大方向依舊是從商業(yè)地產(chǎn)向文化產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型�,！�
萬達(dá)千億帝國版圖
作為中國當(dāng)前最頂級的地產(chǎn)商人,，王健林比以往任何時候都活躍。
60歲的王健林,，身上有明顯的軍人印記,。王健林16歲入伍，16年后從部隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè),，在大連市西崗區(qū)人民政府做了3年辦公室主任,，16年的部隊(duì)經(jīng)驗(yàn)促成了后來萬達(dá)的軍事化管理風(fēng)格，而19年的軍政生涯也為萬達(dá)與政府的關(guān)系奠定了基礎(chǔ),。
1989年接下舊城改造工程,，1994年入主大連足球俱樂部做品牌，2000年主導(dǎo)萬達(dá)從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn),，現(xiàn)在又將商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向文化旅游,，王健林的每一個選擇極其果斷,，又極其冒險，每一步都“富貴險中求”,。
上述華南地產(chǎn)分析師告訴記者,，“萬達(dá)的成功有四方面的原因，一是運(yùn)營和招商能力,，二是有實(shí)力能拿項(xiàng)目,，三是品牌做起來了有號召力,，但最終都?xì)w結(jié)到第四點(diǎn),，也就是人的因素，老板有戰(zhàn)略眼光,，有魄力,。”
萬達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)顯示,，目前萬達(dá)集團(tuán)旗下共有四大支柱產(chǎn)業(yè),，商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店,、連鎖百貨和文化旅游,。2013年，萬達(dá)集團(tuán)資產(chǎn)達(dá)3800億元,。而據(jù)王健林披露,，2013年，酒店管理公司收入36.3億元,，同比增長30%,；文化集團(tuán)收入255.2億元，同比增長23%,；百貨收入154.9億元,，凈利潤增虧7%。百貨一直是萬達(dá)集團(tuán)的發(fā)展短板,，成立至今未實(shí)現(xiàn)盈利,，需要地產(chǎn)公司常年輸血。其商業(yè)人才的流失也是萬達(dá)不得不面對的一個問題,。
近些年,，王健林開始頻頻出現(xiàn)在西方媒體的視野中。家大業(yè)大的王健林總結(jié)這一年萬達(dá)的重大項(xiàng)目,，其收購標(biāo)的有本土旅行社,、3.3億英鎊并購的世界頂級游艇品牌、7億英鎊投資的倫敦豪華酒店,，并成功在香港借殼,，力推AMC紐交所上市,。
為此，王健林還接到英國首相卡梅倫的致信,，祝賀萬達(dá)集團(tuán)在英國成功并購圣汐游艇公司和投資開發(fā)萬達(dá)酒店,。
王健林慢慢開始展現(xiàn)中國商人強(qiáng)勢的一面。在剛剛結(jié)束的一次論壇上,，王健林當(dāng)場反駁哈佛大學(xué)教授約瑟夫奈發(fā)表的不適當(dāng)言論,，認(rèn)為這是一種不禮貌的行為。
王健林想把萬達(dá)帝國推得更遠(yuǎn),。萬達(dá)的兩個支柱產(chǎn)業(yè)都要做到全產(chǎn)業(yè)鏈布局,。他在地產(chǎn)上將萬達(dá)定位為不動產(chǎn)經(jīng)營商，而非開發(fā)商,；而在開拓出文化旅游之后,，他更想掙脫出房企的名頭，將萬達(dá)建成綜合性企業(yè),�,！叭f達(dá)要做百年企業(yè)�,！�
然而,，文化產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)還是有很大區(qū)別�,！叭f達(dá)的電商也正在試運(yùn)營,，但文化和互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)不像商業(yè)地產(chǎn)可以標(biāo)準(zhǔn)化，新技術(shù)多,，很難管控,。且文化產(chǎn)業(yè)需要更開放的管理風(fēng)格，集權(quán)制管理并不適合企業(yè)的發(fā)展,�,！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士分析稱，“地產(chǎn)商都在轉(zhuǎn)型當(dāng)中,，但地產(chǎn)的未來究竟在何方,，大家都在探索�,！�
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