“10年了,，我還是買不上房,，這是為什么?”和買了房的朋友一起談到房子時，姜曉明常常會這么問,。
有這種疑問的可不是他一個人,。10年的房價飛漲,，既有投資投機(jī)因買房而暴發(fā)，也有開發(fā)商和地方政府賺得盆滿缽滿,，也有很多落寞的人始終買不起房,。
10年間，被兩只手操控著的房價一路高漲,，令很多人可望而不可即,。一只是看得見的手即政府調(diào)控，一只是看不見的手即市場,。而這樣翻天覆地的變化,，在創(chuàng)刊10年的《中國經(jīng)濟(jì)周刊》中留下了深刻的印記。
不變的十年——“望房興嘆”
那還是10年前,。
江蘇的姜曉明來到了北京工作,，那時他的月收入是2500元，年收入3萬元,，他的年收入比北京城市居民人均可支配收入還高,。北京市政府公布的數(shù)據(jù)顯示，2004年北京城市居民人均可支配收入達(dá)15637.8元,，比2003年增長12.6%,。
這一年，北京二環(huán)和三環(huán)之間的房子的價格多在6000元/平方米左右,，而2004年一季度,，北京全市住宅銷售均價為5826元/平方米。以姜曉明的收入來看，他一年的收入在北京三環(huán)左右還能買上5平方米,，換句話說,，還能買個廁所。
當(dāng)時,，我國部分城市的房價已經(jīng)開始出現(xiàn)上漲的勢頭,，但是很顯然，那個漲勢相對還比較平緩,。
不過房價的上漲還是入選2004年《中國經(jīng)濟(jì)周刊》評選出的十大民生經(jīng)濟(jì)新聞:據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局月度統(tǒng)計(jì)報告顯示,，2004年1—11月，我國商品房平均銷售價格為2759元/平方米,，同比上漲12.5%,。
那是大漲的前夜，有人信誓旦旦,，有人充滿懷疑,。有的人出手，有的人遲疑,。多種因素之下,，姜曉明沒有加入買房大軍。當(dāng)時《中國經(jīng)濟(jì)周刊》的報道寫道:房子仍是老百姓一生最簡單的渴求,，無數(shù)缺房戶在幻想,，何時房子能像家用電器那樣，出現(xiàn)供過于求后的價格下降,。?
2004年年初，地產(chǎn)大亨SOHO中國有限公司董事長潘石屹在不同場合多次表示,，2004年北京房價肯定要漲,。潘石屹認(rèn)為，北京市政府從2003年12月3日即停止了所有立項(xiàng),、規(guī)劃土地的審批,，1月9日正式下發(fā)文件停止房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審批，這就造成了土地供應(yīng)的斷代,。
潘石屹說,，在需求量穩(wěn)定增長的北京市場，供應(yīng)量突然減少,，價格勢必會上漲,。
不過當(dāng)時也有人對這種說法提出質(zhì)疑。全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會一位負(fù)責(zé)人就向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示,，房價上漲的說法是缺乏依據(jù)的,。因?yàn)榉績r上漲的關(guān)鍵是二手房市場的繁榮與否，現(xiàn)在上海的二手房已經(jīng)占到整個房地產(chǎn)市場交易的50%，而北京的二手房交易量還不足市場的10%,，北京在短期之內(nèi)不可能像上海等地一樣形成炒樓現(xiàn)象,，所以價格不會在短期內(nèi)炒高。
但在2004年年底,，市場即給出了回應(yīng),。《中國經(jīng)濟(jì)周刊》報道顯示,，2004年,，近乎瘋狂的房價繼續(xù)快速攀升，全國房價迅速上漲,，其中北京上漲5%左右,，上海上漲21%，寧波上漲19.9%,，天津上漲16.7%,，南京上漲16.2%，重慶上漲15%,，除北京之外,，這些城市均創(chuàng)出8年以來的最大漲幅。
到了2005年,、2006年,，房價上漲的勢頭仍未停止。以北京市為例,，2004年一季度,，全市住宅銷售均價為5826元/平方米，而到了2006年一季度,，這個數(shù)據(jù)已經(jīng)變成了7168元/平方米,，2006年三季度則更是達(dá)到了7825元/平方米。即使是一向被認(rèn)為房價最高的上海,，在2005年也被北京反超,。統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2005年北京期房均價已經(jīng)高出上海27元/平方米,。
時至今天,，房價不帶絲毫疲憊地一路上行。
國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,，2013年1—11月份,，全國商品房銷售面積110807萬平方米，同比增長20.8%;商品房銷售額69946億元,，增長30.7%,，這意味著，全國商品房均價為6312元/平方米，相比于2004年的2759元/平方米,，全國商品房均價上漲了一倍多,。
與此同時，北京的很多樓盤均價上漲均超過5倍,，如北京東四環(huán)的珠江帝景,、太陽公元等項(xiàng)目。
就北京而言,，2004年北京樓市均價為5000多元/平方米,，目前均價則高達(dá)2萬多元/平方米，其成交均價近10年上漲到了3倍,。對于姜曉明個人而言,，雖然他的年收入也達(dá)到了6萬元，比之前翻了一倍,，但是10年前他的年收入能在三環(huán)內(nèi)買個5平方米的廁所,，而現(xiàn)在他要在北京三環(huán)內(nèi)買房，買不了2平方米,，現(xiàn)在,，他只能更加地“望房興嘆”了。
“越調(diào)越漲”的怪圈
與狂奔的房價相比,，“看得見的手”政府的調(diào)控手段也層出不窮,。《中國經(jīng)濟(jì)周刊》報道顯示,，早在2004年時,，中央即著手調(diào)控房地產(chǎn)市場。
2005年3月5日,，時任國務(wù)院總理溫家寶在政府工作報告中明確提出,，2005年“將重點(diǎn)抑制生產(chǎn)資料價格和房地產(chǎn)價格過快上漲”。
央行最先祭出貨幣政策這把利器:從2005年3月17日起,，將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理,，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍,。同時，對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū),，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%,。公積金貸款利率提高0.18個百分點(diǎn)。
盡管央行的調(diào)控舉動在預(yù)料之中,，但不少市場人士質(zhì)疑不斷:其一,，此次房地產(chǎn)調(diào)控并不是從緊縮開發(fā)商銀根和土地供給上調(diào)控，而是從需求上調(diào)控;其二，房地產(chǎn)商對此反應(yīng)溫和,，老百姓卻態(tài)度激烈,。
2005年3月20日，時任央行副行長吳曉靈在公開場合澄清:央行的房貸新政正是為了遏制房價上漲過快的勢頭,，保護(hù)百姓購房,。
但是，大學(xué)畢業(yè)后在上海工作的張婷婷(化名)2005年向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示,，她對政府的調(diào)控政策有些失望,。
在央行出手之前，上海的房地產(chǎn)緊縮政策已經(jīng)先行,。上海市政府規(guī)定,，自2005年3月7日起，個人購買上海行政區(qū)域內(nèi)普通住房居住不滿一年出售的,，銷售時按銷售價減去購入原價后的差額依5%的稅率征營業(yè)稅,，同時，按應(yīng)繳納的營業(yè)稅稅額計(jì)算征收7%的城建稅,、3%的教育費(fèi)附加和1%的河道整治費(fèi),。
上海市政府也宣布，對已經(jīng)批準(zhǔn)但兩年以上仍未開工建設(shè)的工業(yè)開發(fā)區(qū),，要堅(jiān)決收回土地,，加大土地整治力度。此舉普遍被媒體解讀為政府調(diào)控房價的開始,。
然而政府的調(diào)控舉措?yún)s遭到部分學(xué)者質(zhì)疑,。北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心的一位專家指出，宏觀調(diào)控控制信貸和土地兩個閘門,，會導(dǎo)致房地產(chǎn)供給變少,，進(jìn)一步助長房價上漲。事實(shí)上,，2005年的上海,、北京等多個城市的房價繼續(xù)在上漲。
“房價到底降不降?看不準(zhǔn),，還是再看看吧,，說不準(zhǔn)會有變化。但今年買房恐怕是沒戲了,�,！睆堟面镁趩实卣f。在北京工作的姜曉明也放棄了購房的念頭,。
2006年,，建設(shè)部等多部門出臺了調(diào)控措施,，其中影響最大的莫過于“90/70”政策�,！�90/70”政策是自2006年6月1日起,，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè),，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重,，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。
2007年9月27日,，央行重拳出擊,，規(guī)定購買二套房必須首付五成以上，利率上浮1.1倍,。
樓市風(fēng)向逆轉(zhuǎn),。當(dāng)年12月， 萬科(000002.SZ)董事長王石
(微博)公開表示“樓市拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)”,，與此同時萬科在全國范圍內(nèi)扛起降價大旗,。2008年3月，潘石屹拋出“百日劇變論”,，預(yù)計(jì)樓市將降至冰點(diǎn),。與一手新盤降價“快跑”相伴，二手房價也開始“跳水”,，主營二手房代理業(yè)務(wù)的中天置業(yè),、創(chuàng)輝租售、長河地產(chǎn)等地產(chǎn)中介相繼爆發(fā)經(jīng)營危機(jī),，甚至攜款潛逃,。連漲幾年的樓市終于出現(xiàn)價格松動。
2008年9月國際金融危機(jī)爆發(fā),，為擴(kuò)內(nèi)需保增長,，我國的樓市調(diào)控風(fēng)向發(fā)生了變化。2009年,，許多樓市調(diào)控政策出現(xiàn)了松綁,，比如房貸首付下調(diào)，房貸利率下調(diào),。房地產(chǎn)市場就此開始反轉(zhuǎn),，2009年、2010年,、2011年這幾年出現(xiàn)了房價快速上漲。
針對這種情況,，中央再次開始從緊調(diào)控,。2009年起,，國內(nèi)保障性住房體系建設(shè)開始啟動。已有數(shù)據(jù)顯示,，2009年至2011年年底,，全國共開工建設(shè)城鎮(zhèn)保障房2100多萬套，基本建成1100萬套,。保障性住房覆蓋面從2008年不足4%提高到11%,。但目前保障房僅部分解決了居民的安居夢想，短期仍難平衡市場需求,。
2010年4月國務(wù)院下發(fā)“國十條”,，這被業(yè)內(nèi)戲稱為“史上最嚴(yán)樓市調(diào)控政策出臺”。其中規(guī)定,，第二套住房的首付款比例不得低于50%,，房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸;調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保障性住房,、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%;確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套,，各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)。
2011年調(diào)控再次升級,，北京等地出現(xiàn)了針對外地人納稅滿5年才能買房的最嚴(yán)限購政策,。而在上海、重慶,，房產(chǎn)稅試點(diǎn)拉開帷幕,，重慶針對高價盤和別墅，開始征收房產(chǎn)稅,。
2013年3月1日,，國務(wù)院再次公布樓市調(diào)控細(xì)則，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率;個人售房嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%征稅,。不過,，這一次調(diào)控中的亮點(diǎn)政策“二手房”出售征20%所得稅的政策只在北京等地落實(shí)，全國大部分城市并沒有嚴(yán)格落實(shí),。
市場一怔之后,，從2013年5月，房價再次走勢堅(jiān)挺,，樓市依舊沒有走出一邊調(diào)控,、一邊上漲的怪圈。
地產(chǎn)商的“轉(zhuǎn)型”
在政府調(diào)控的巨大壓力之下,，房地產(chǎn)開發(fā)商也在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型陣痛,。
2006年底，一時間在地產(chǎn)市場上叱咤風(fēng)云的順馳集團(tuán)倒掉了,。斷裂的資金鏈讓順馳創(chuàng)始人孫宏斌的地產(chǎn)霸業(yè)夢碎,。從2003年到2004年上半年,，順馳可謂全國到處“開花”，在超常規(guī)擴(kuò)張的過程中,，引來業(yè)界對順馳的關(guān)注和議論,，其中對順馳資金鏈的質(zhì)疑最為突出。
2004年,，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者打通順馳北京地區(qū)新聞中心的電話,，幾經(jīng)周折，電話轉(zhuǎn)給了北京地區(qū)一位楊副總,，他表示,，順馳的資金來源是多渠道的，資金鏈絕對沒有問題,，主要是靠快速銷售,、快速回籠資金實(shí)現(xiàn)資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。另外,，合作伙伴的錢和金融機(jī)構(gòu)的融資也是順馳資金的一大來源,，所以外界對順馳資金鏈的擔(dān)憂是多余的。但他表示不方便回答更多的問題,。
但一位業(yè)內(nèi)人士卻質(zhì)疑說:“那就是挪東墻補(bǔ)西墻,，利用不同項(xiàng)目進(jìn)程之間的時間差，通過資金在多個項(xiàng)目之間的調(diào)配,，來保證資金鏈不至于斷裂,。用一個形象的比喻，這是在玩現(xiàn)金雜技,�,！�
最終，在政府持續(xù)緊逼的調(diào)控下,，順馳的資金鏈持續(xù)緊張,，2006年，順馳(中國)55%的控股權(quán)以12.8億元的超低價轉(zhuǎn)手香港路勁基建,。
令人吊詭的是,，隨著金融危機(jī)的爆發(fā)，2008年底國家出臺一系列經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃后,，2009年房價再次走高,，讓許多開發(fā)商的資金流變得充裕，許多本來已經(jīng)資金鏈緊張的開發(fā)商重獲生機(jī),。
順馳創(chuàng)始人孫宏斌事后就說,，其實(shí)在當(dāng)年，順馳絕對是賤賣了,，“從市場后來的發(fā)展來看,，假如我再挺過一兩年,，那順馳的情況將大為好轉(zhuǎn)�,！�
2013年孫宏斌卷土重來。如今身為融創(chuàng)中國(1918.HK)董事長的他,，在土地市場十分激進(jìn),。2013年9月4日，融創(chuàng)中國以7.3萬元/平方米的價格奪得北京農(nóng)展館地塊,。根據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》封面報道《2013中國地王圖》的統(tǒng)計(jì),，農(nóng)展館地塊的單價不僅是2013年北京乃至全國的最高價，更是2004年土地出讓制度改革以來的最高單價地王,，也是最近20年來成交單價最高的一宗地,。
“我其實(shí)不是一個激進(jìn)的人。江湖上都說我激進(jìn),，我真的不是一個激進(jìn)的人,，我骨子里是一個偏理性的人，厭惡風(fēng)險,。朋友說人有不知死和不怕死之分,，我應(yīng)該是不怕死的�,！睂O宏斌如是說,。
但是，隨著房價,、地價的上漲,，有開發(fā)商對目前的經(jīng)商環(huán)境深感不滿。如華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)屢屢抱怨,，地價太高,，買不起。最終,，華遠(yuǎn)地產(chǎn)只得敗走一二線城市,，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市。
而且,，見慣市場跌宕起伏,，有著“小超人”之稱的李嘉誠，其旗下長和系(長江實(shí)業(yè)與和記黃埔)則在中國拋售物業(yè),。2013年,，長和系宣布，成功以超30億港元的價格出售位于廣州的西城都薈廣場,。
這在地產(chǎn)界引起了較大震動,，以至于很多業(yè)界人士認(rèn)為,，房地產(chǎn)行業(yè)并不會迎來新一輪狂歡，而是在衰落前最后的狂歡,。王石就在微博上評論道：“精明的李嘉誠先生在賣北京,、上海的物業(yè)，這是一個信號,，小心了!”
但也有開發(fā)商對未來的地產(chǎn)市場表示樂觀,。當(dāng)選2013CCTV中國經(jīng)濟(jì)年度人物的綠地集團(tuán)董事長、總裁張玉良告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》,，十八屆三中全會提出了深化改革的方向和具體思路,，這將形成經(jīng)濟(jì)的持續(xù)利好。對于中國未來,，無論是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要,，還是新型城鎮(zhèn)化的需要，都需要城鎮(zhèn)化,�,！胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍是城市建設(shè)開發(fā)的主體成員之一，是城鎮(zhèn)化的重要力量,。在城鎮(zhèn)化過程中,，企業(yè)應(yīng)發(fā)揮參與、建議的作用,。我認(rèn)為,，未來10年，房地產(chǎn)企業(yè),，尤其是龍頭企業(yè)仍大有作為,。”
不管開發(fā)商目前是否如履薄冰,，但殘酷的現(xiàn)實(shí)是,，姜曉明有些后悔了，假如當(dāng)年聽了開發(fā)商的話,，買了房,，現(xiàn)在的生活是不是不一樣了呢?
早在2005年第一期的《中國經(jīng)濟(jì)周刊》中，房地產(chǎn)業(yè)被評為十大暴利行業(yè)之首,。
當(dāng)時房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)選的推薦詞是:“沒有哪一個行業(yè)的絕對利潤值,，能挑戰(zhàn)中國的房地產(chǎn)業(yè)的暴利，沒有哪一個行業(yè)的利潤,，能超過房地產(chǎn)業(yè)的暴利,。2002年進(jìn)入《中國百富榜》的房地產(chǎn)大亨為25人，2003年為35人，2004年為45人,。2004年,，近乎瘋狂的房價繼續(xù)快速攀升，漲幅高達(dá)13.4%,�,！�
這樣的推薦詞，至今聽起來也如芒在背,。不管如今的地產(chǎn)業(yè)是否還有如此的高利潤,，但中國百姓的安居夢想還需時日方能實(shí)現(xiàn)。而這有待于政府的宏觀調(diào)控,，市場的健康發(fā)展還有開發(fā)商的理性開拓。
記者手記
最好的年代,最壞的年代
對于房地產(chǎn)而言,毫無疑問最近的10年是最好的年代,也是最壞的年代,。
說最好,是因?yàn)橛腥嗽谶@10年通過房子實(shí)現(xiàn)了崛起,收獲了榮光;說最壞,是真正的有些人或因?yàn)橘Y金的限制,或因?yàn)檎叩南拗?他們10年前買不上房,10年后依然,。
即使從首都北京來看,這里有中國最貴的房子,臨湖、頂級配置,、核心區(qū),、中西合璧,一平方米賣到了天價。同樣在這里,還有人住在棚戶區(qū),，有人擠在狹窄的房間蝸居,甚至有人居住在木板屋里,。
最讓記者感喟的是,今年媒體曝光出來很多人住在熱力井里面,而且記者記得,2010年時,由于房價太高,房租太貴,甚至有人用新型建筑材料制作了一個蛋屋,一個蛋,一張床,度過一天又一天。
房價漲勢不停,房地產(chǎn)綁架了中國經(jīng)濟(jì),，甚至損害了中國經(jīng)濟(jì)的潛在增長能力,這都是實(shí)實(shí)在在的事,再不做出真正的改變,失去的只會比上面那些內(nèi)容更多,。
有幸的是,隨著十八屆三中全會的召開,中央再度強(qiáng)力發(fā)聲,繼續(xù)改革開放,并且,陸陸續(xù)續(xù)地推出了一些實(shí)際的政策,其中有些政策看似距離房地產(chǎn)很遠(yuǎn),但卻大有深意,如果真正執(zhí)行,誰說房價只漲不跌?
希望這些希望,能照進(jìn)現(xiàn)實(shí),實(shí)現(xiàn)百姓的安居夢住房夢。
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