|
近來分析房地產(chǎn)價格下降及其效果的人多了,，角度也很廣泛,，但歸納起來基本有三個方向：第一金融,，第二地方財政，第三圍繞著地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈,。
第一,，說到金融，主要是從金融安全角度說的,，認(rèn)為房地產(chǎn)價格下降會造成銀行出現(xiàn)大面積壞賬,，從而影響金融安全。這甚至有極端的量化標(biāo)準(zhǔn),，比如有很多人假設(shè)價格下降50%,，商業(yè)銀行將會如何？不知道應(yīng)該怎么分析這樣的預(yù)期標(biāo)準(zhǔn),，因為中國價格是否會下降到50%,，我們不得而知。即使下降這個幅度,，對商業(yè)銀行的沖擊會產(chǎn)生什么效果,，能壞到什么程度？好像也未必可以在此時確定,。
因為市場波動的真實數(shù)據(jù)不是那么容易統(tǒng)計的,。首先各種統(tǒng)計口徑不一樣，其次地區(qū)的差別也很大,，更為重要的是,，如何判斷房價是否真的進(jìn)入了下降通道，可能比了解房價下降了多少還要難,。因為這涉及資產(chǎn)價格波動商業(yè)周期的分析,。而眾所周知，直到目前為止,，中國地產(chǎn)市場也不是一個純粹的和充分競爭的市場（土地交易就不是市場化的）,，要對這樣的市場進(jìn)行價格波動分析，無論定性,，還是定量，都是比較難的。
比如房價的定性,，就受到不同土地性質(zhì)的制約,。一路之隔，工業(yè)用地和商業(yè)住宅用地相差巨大,。比如某地的工業(yè)園地可以不到100萬元一畝,，而臨近馬路上的商業(yè)住宅用地,，卻可以高達(dá)2000萬元一畝,。土地性質(zhì)不同造成的土地價格相差巨大,，想在房價的周期波動之中,，準(zhǔn)確記錄價格波動都難,，分析趨勢就更不容易了。因為這種土地價格的管理是以行政手段為核心,，而市場經(jīng)濟(jì)無論怎么發(fā)展，都不可能對行政手段進(jìn)行價格統(tǒng)計,，遑論價格趨勢分析,？
在這種情況下,，談房地產(chǎn)價格下降和金融的安全關(guān)系，是缺乏實證基礎(chǔ)的,。與其說在此時做不靠譜的定性定量總結(jié),，還不如放棄這種極端的,，且總是放大效果的預(yù)期，比如想一想常規(guī)狀態(tài)的商業(yè)銀行怎么為如今這么大的地產(chǎn)市場提供正常的金融服務(wù),，不能說宏觀調(diào)控了，就不提對地產(chǎn)市場的經(jīng)營者,、消費者和投資人進(jìn)行金融服務(wù)了,。
金融業(yè)的地位雖然高到云端，但它和任何一個產(chǎn)業(yè)的關(guān)系都是商業(yè)利益的關(guān)系,，這種利益關(guān)系,，是建立在金融業(yè)會提供合適而準(zhǔn)確定位的服務(wù)基礎(chǔ)上的,。不會服務(wù)的金融業(yè)，是盲人騎瞎馬,，不知道安全性的重要,，不知道如何規(guī)避風(fēng)險,，更不知道某一個曾經(jīng)主宰市場的行業(yè)，其興衰周期和自己的利益及安全關(guān)系,。
第二條，和財政的關(guān)系,，其實就是地產(chǎn)市場和地方財政的關(guān)系。有個說法叫“土地財政”,。如今這也不是什么秘密了,，賣地的地方政府取得一次性的財政來源，假如地產(chǎn)市場萎靡不振,，地賣不出去,，地方政府的運作何以維系？這眼下是個大問題,，想一下子找出土地之外的財政餡餅,，估計不那么容易。罵土地財政容易,，補缺卻不容易,。這可是比金融安全還要讓人憂慮的事情，且想不出好辦法,。指望財政細(xì)化和透明,，有較強的預(yù)算約束，不是三天兩頭就可以立竿見影的事情,。
管理粗放的地方財政有了“土地財政”,，到底是地產(chǎn)市場的福音還是禍患？是地方政府的幸運還是不幸,？真是糾結(jié)得很,。但無論如何,，之前依靠土地財政的地方政府,，現(xiàn)在到了總結(jié)財政結(jié)構(gòu)的時候了,，尤其應(yīng)該清楚地意識到，土地可以產(chǎn)業(yè)化運作,，但財政的來源卻不能產(chǎn)業(yè)化,，更不能依靠政府去做一種產(chǎn)業(yè),，哪怕這種產(chǎn)業(yè)暴利無比,。
至于第三,，所謂相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的問題,，可小可大,。
說小,，因為玻璃賣不掉,，倒個把廠子不算什么,，它既不像金融問題,，容易被經(jīng)濟(jì)學(xué)精英頭頭是道地拿來做利率M2增速等宏觀分析,，也不容易讓政務(wù)觀察者拿來擔(dān)心或嘆息事權(quán)和財權(quán)的脫離,；說大,，因為中國GDP高速增長的基礎(chǔ)，幾乎就是以地產(chǎn)市場興起而帶動的,。
這有數(shù)據(jù)為證——在中國產(chǎn)值最為龐大的行業(yè)是,，中國建筑行業(yè),。今年上半年，中國建筑業(yè)的總產(chǎn)值為4.31萬億元,，超過第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值最高的行業(yè)——電力近10倍,，超過汽車在內(nèi)的交通運輸設(shè)備制造業(yè)13倍,，是有色金屬產(chǎn)業(yè)的100倍,，是石油和天然氣開采業(yè)的46倍,，是鐵路運輸業(yè)的18.6倍,。假如地產(chǎn)市場不靈了,，建筑業(yè)的產(chǎn)值可能就會出現(xiàn)巨幅下降，GDP的失落在所難免,。
客觀地說,，上述三點宏觀地總結(jié)地產(chǎn)市場,，并非沒有道理,。
從經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本常識來看,，地產(chǎn)市場其實是最考驗人類市場經(jīng)濟(jì)能力的一個專業(yè)而基礎(chǔ)的市場,。但對比這個市場所需的各種配置，中國目前都太粗糙了。因為我們根本不知道地產(chǎn)市場是人類最容易犯錯誤的市場,，我們只簡單地看到蓋房子和賣房子（賣地）,，然后獲利，而不知道這個市場其實是經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域里,，少有的資本密集和知識密集的市場，是最考驗人類市場經(jīng)濟(jì)能力的地方,。
假如地產(chǎn)價格下降,，導(dǎo)致金融,、財政和產(chǎn)業(yè)鏈都出現(xiàn)了問題,，這不是地產(chǎn)市場的錯誤，而是我們的錯誤,。因為地產(chǎn)市場本身是不會有問題的，即使出現(xiàn)人類從來無法回避的系統(tǒng)性風(fēng)險,，也從來不是市場的問題,，而只是人的問題。
從這個角度說,，目前宏觀調(diào)控地產(chǎn)市場的目標(biāo),，是要對我們的經(jīng)濟(jì)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改造,。按照上述金融、地方財政和產(chǎn)業(yè)鏈的角度,，可以總結(jié)為——
首先,，改造我們的金融經(jīng)營結(jié)構(gòu)，讓它學(xué)會以提供服務(wù)而生存和發(fā)展,；要達(dá)到這個目的,，中國的銀行必須是以零售客戶為主的金融超市,，而不是面向機(jī)構(gòu)客戶的衙門。
其次,，改造我們的地方財政,，要讓某些地方官員知道,，財政體系從來不能產(chǎn)業(yè)化，依靠一個行業(yè)的繁榮作為財政的主要來源更為危險,，要達(dá)到這個目的，最終的標(biāo)志,，是土地能在市場中進(jìn)行交易,。
最后,，地產(chǎn)市場雖然聚集產(chǎn)業(yè)鏈比較理想，但不是唯一的業(yè)態(tài),。也許地產(chǎn)市場發(fā)生重大變化后,，可能不再是未來的經(jīng)濟(jì)支柱,，但以中國市場之大、之多元,，我們會很快找到合適的產(chǎn)業(yè)替代地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)頭羊的地位，雖然此時我們并不知道,，但這就像新世紀(jì)來臨之前,，我們也未必知道地產(chǎn)是如此泥沙俱下地帶領(lǐng)我們走過了新世紀(jì)最初的十年一樣。
|
