當前,，受到樓市調控,、城市化下房地產企業(yè)轉型等綜合因素影響,，商鋪、寫字樓等商業(yè)地產持續(xù)升溫,。與暗淡無光的住宅市場相比,，商業(yè)地產不僅在其發(fā)展日趨成熟的一線城市遍地開花，二三線城市更成為的開發(fā)商掘金商業(yè)地產的“寶地”,。業(yè)內人士近日在太原舉辦的第12屆中國商業(yè)地產招商大會上表示,，未來商業(yè)地產發(fā)展前景光明，但需要防范可能出現(xiàn)的資金鏈風險并做好后期的管理,、運營,。
商業(yè)地產升溫房企紛紛“淘金”
“現(xiàn)在商業(yè)地產非常火爆,�,！碧粕浇ǹ品康禺a開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)佟干城說，不少開發(fā)商或多或少會涉足商業(yè)地產,。
根據戴德梁行,、中原地產等機構發(fā)布的第二季度市場報告，國內商業(yè)地產投資市場日趨活躍,，北京,、上海、廣州,、深圳等城市優(yōu)質寫字樓租金及售價均有明顯上升,。中原地產發(fā)布的報告顯示，作為中國經濟晴雨表之一的甲級寫字樓指數(shù)在2011年上半年出現(xiàn)了明顯的上漲,，北京,、上海、廣州,、深圳,、成都、杭州甲級寫字樓租金的累計漲幅分別為17%,、2%,、11%、19%,、3%,、4%，租金也呈現(xiàn)出全面上漲態(tài)勢,。此外,，受投資氣氛逐步增強、寫字樓成交量穩(wěn)中有升的影響，2011年上半年,，深圳,、廣州、成都,、杭州的甲級寫字樓價格也全面上漲,，每平方米價格均價分別為50161、25715,、15819,、37339元，半年的累計漲幅分別達到24%,、18%,、7%、8%,。
除了一二線大城市外,，不少開發(fā)商也瞄準了中小城市。大同市一家房地產企業(yè)負責人趙志毅表示,，現(xiàn)在不少中小城市對于商業(yè)地產需求剛剛起步,，城區(qū)擴大和舊城改造將釋放出巨大的投資空間，這必將對商業(yè)地產行業(yè)規(guī)模的擴大帶來新的機遇,。
此外,，房地產業(yè)巨頭也開始將目光投向商業(yè)地產。據戴德梁行近期統(tǒng)計的數(shù)據顯示,，萬科計劃未來持有型物業(yè)將占其20%的開發(fā)比例,；保利計劃到2012年在商業(yè)地產方面的投資將占到其總投資額的30%；金地2011年的土地投資額中有20%的資金投向商業(yè)項目并提出未來5年用商業(yè)地產“再造一個金地”,。
避樓市調控催熱商業(yè)地產城鎮(zhèn)化下房企轉型為根本原因
不少開發(fā)商表示,，目前住宅市場受限購、限貸等調控政策遏制后,，回報率更高的商業(yè)地產會吸引他們的目光,，也有的將商業(yè)地產的銷售資金作為企業(yè)完成年度銷售目標的主要支撐。
山西振鵬投資開發(fā)有限公司總經理李杰說,，商業(yè)地產之所以“非�,；鸨保c今年住宅市場嚴厲調控關系密切,。他認為,，今年銀行信貸收緊、加之一線城市房價已經步入下行通道,、萬科等大的房地產企業(yè)率先引領降價潮，住宅市場步入嚴冬已毫無懸念。李杰表示,，該公司房地產開發(fā)中住宅項目占比約80%,，商業(yè)地產項目約20%，在目前狀況下未來會逐步提高商業(yè)地產開發(fā)比重,。
不少開發(fā)商也看到了開發(fā)商業(yè)地產帶來的更高回報,。佟干城認為，相比普通住宅,，商業(yè)地產還算是起步階段,，回報率也相對更高。SOHO中國董事長潘石屹不久前曾表示,，目前商業(yè)地產仍然是投資領域最為熱土的版塊,，在北京上海的中心區(qū)域，投資商業(yè)地產的回報率比住宅等其他版塊高2-2.5倍,。
此外,，部分業(yè)內人士認為，樓市調控只是造成商業(yè)地產走向繁榮因素之一,，商業(yè)地產熱度升溫的主要原因與房地產企業(yè)轉型和我國城市化發(fā)展有關,。
“住宅市場冷清并不是商業(yè)地產升溫的重要原因�,！敝袊康禺a業(yè)協(xié)會商業(yè)旅游地產委員會秘書長蔡云認為,，除了受到當前樓市調控影響外，房地產企業(yè)轉型是重要因素之一,。她說,，商業(yè)地產是房地產成熟發(fā)展的表現(xiàn)。商業(yè)地產升溫體現(xiàn)了房地產企業(yè)轉型要求,，任何企業(yè)轉型是要適應社會發(fā)展需求,。隨著我國第三產業(yè)發(fā)展和住宅市場推動，需要大量與之配套的商業(yè)地產出現(xiàn),。
山西九昌房地產開發(fā)有限公司總經理張萌盛認為,，我國城市化發(fā)展是商業(yè)地產持續(xù)升溫的重要因素。根據2010年人口普查結果顯示：中國的城鎮(zhèn)化率已達到46.68%,。國務院發(fā)展研究中心預測,，未來10年我國城鎮(zhèn)化率的年均增加率在0.8%-1%，到2020,，城鎮(zhèn)化率預計在55%-56%,。對此，張萌盛指出,，商業(yè)地產繁榮與城市發(fā)展息息相關,，城鎮(zhèn)化率的提高需要商業(yè)地產給城市建設提供配套,，需要給老百姓提供服務。商業(yè)地產作為服務業(yè)的發(fā)展平臺,，人們對其未來需求量還將有所增加,。
需防范資金鏈風險做好管理、運營
盡管業(yè)界普遍看好商業(yè)地產發(fā)展,，但是業(yè)內人士對于目前商業(yè)地產的發(fā)展所潛在風險和問題也表現(xiàn)出了擔憂,。他們指出我國商業(yè)地產要良性發(fā)展需要改變重招商、輕合作的模式,，同時要防范資金鏈風險并做好后期管理,、運營。
中國城市商業(yè)網點建設管理聯(lián)合會副會長董利認為,，招商難是未來商業(yè)地產不得不面對的難題,。他說，目前部分商業(yè)地產項目重招商,、輕合作,。因此，商業(yè)地產開發(fā)要先考慮需求,，采取倒開發(fā)模式,。張萌盛則認為，相比住宅,，商業(yè)地產面對的消費人群不同,，要在規(guī)劃時要充分考慮其規(guī)模、配套,、定位和周邊環(huán)境等,。
張萌盛說，商業(yè)地產尤其是大的城市綜合體,，需要開發(fā)商的后期運行,、管理，這其中開發(fā)商承擔的社會職能相對更多,、責任更重,，風險也就更大。普通商品住宅資金回收期一般為2-3年,，而商業(yè)地產一般需要5-10年,。不少業(yè)內人士也認為，目前商業(yè)地產火爆,，若供應量超過市場的消化能力會導致商業(yè)地產滯銷和堆積,，導致開發(fā)商資金鏈斷裂。
蔡云等業(yè)內人士認為,，商業(yè)地產最重要的是后期運行和管理,�,！吧w一個商業(yè)大廈是容易的，但是維持運轉和運營則最難,�,！辈淘普f，業(yè)內有一句話：“大廈真正開業(yè)那天才是商業(yè)地產開始的那天,。”所以,，商業(yè)地產除了研究市場和考慮市場支撐外,，其后期運行和管理非常重要。
