怎么解決這一矛盾，周其仁重點介紹了成都改革的經(jīng)驗。他表示,，應(yīng)對土地轉(zhuǎn)讓問題，成都的對策大概可以總結(jié)為“四步走”：
第一步是利用西部大開發(fā)的機會,，先期規(guī)劃工業(yè)項目開始往那里移動，投資往那里移動,。這里考慮到了東部已經(jīng)走過的路的經(jīng)驗教訓(xùn),，所以在2003年成都提出了“三個集中”。這“三個集中”的提法不是成都發(fā)明的,，而是江浙發(fā)明的,，簡單說是將空間資源仔細(xì)分配，工業(yè)項目不能那么散,，要向工業(yè)區(qū)集中,，農(nóng)民要向中心村、集鎮(zhèn)和城市集中,，耕地要向種田能手集中,。
“三個集中”帶來了怎么集中？新房子誰蓋,？老房子拆了怎么辦,？誰來投資等一系列的問題。從2004年到2007年,，成都的城市化矛盾加重,，于是就向國土部要求擴大城市范圍，擴大工業(yè)項目,。國土部提出了如果農(nóng)村的建設(shè)用地收縮一畝,，城市的建設(shè)用地就擴大一畝相掛鉤的辦法。
掛鉤政策在城市化加速的背景下發(fā)生,。在各省都跑到北京要地,、國土部考慮耕地紅線和土地節(jié)約利用的情況下，最后平衡的辦法就是,，把集體的建設(shè)用地收縮數(shù)量和城市建設(shè)用地擴大數(shù)量掛鉤,。
比如說想把某一個村莊的50畝宅基地變成建設(shè)用地，按照掛鉤的辦法,，就要通過規(guī)劃找到一個新建區(qū),，修一個新村，然后一家家去談,，愿不愿意搬到新房子去,，老房子怎么定價，地怎么定價,。同意的全部搬過去,，房子拆掉復(fù)墾,，變成耕地，不同意就留在那里,。給農(nóng)民換房的時候因為是樓房,，所以盡管很多戶的面積都比以前的大，但是農(nóng)村的建設(shè)用地卻節(jié)約了出來,，用于城市的擴大,。這樣，原來50畝地可能就復(fù)墾了48畝,，如果新村是20畝建設(shè)用地,，等于凈節(jié)余了28畝土地。
這種辦法通俗講叫星星對月亮,，原來分散在農(nóng)戶手里的土地是星星,，新建的地方是月亮，這樣一算只要月亮的面積小于星星的總面積就節(jié)約了土地,。
這里面還有個關(guān)鍵問題就是這28畝土地落在哪比較合算,。農(nóng)民很難回答這個問題，但是在工業(yè)文明社會里,，這個蓋房子的權(quán)利落在哪大有講究,。成都是個商業(yè)圈，中心地價最貴,，一畝土地50年的使用權(quán)可能需要兩千萬元人民幣,，近郊就成了兩百萬，遠(yuǎn)郊可能才二十萬,。如果把建設(shè)用地落到中心高價區(qū),，再把耕地置換到低價區(qū)，那就有了價差,。比如說遠(yuǎn)郊騰出一畝建設(shè)用地,，把它復(fù)墾成農(nóng)地那么耕地就增加了，這時把這一畝地蓋房子的權(quán)利交易到市中心區(qū),，誰買下這個權(quán)利誰就有權(quán)利在市中心按規(guī)劃去買地,，這樣就等于是把低價區(qū)的建設(shè)用地移到了高價區(qū)，然后把高價區(qū)的耕地移到了低價區(qū),。這里的差價除了支付所有的搬遷費用之外,，剩下的就是掛鉤的收益。
成都就是利用這個政策在城鄉(xiāng)之間,，以國土交易中心為平臺一批一批地搞掛鉤交易,。首先它當(dāng)中間人先借錢給農(nóng)村集體，讓集體騰出地來把指標(biāo)給它,，然后它用指標(biāo)跟高價地去換,，獲得差價,，然后拿出錢來給農(nóng)村建設(shè)用地投資。
這種做法從資源配置的角度來說是非常好的,，但是這里面也有一個問題,，就是主體不清楚，誰跟誰掛鉤,，要不要講價錢，到哪里講價錢,。因為當(dāng)時沒有實踐經(jīng)驗,，所以沒有找到具體形式去解決。
這樣就有了第三階段,，2008年以后開始研究土地權(quán)利的設(shè)計,。“三個集中”最后集中的主要是農(nóng)民,，所謂農(nóng)民上樓就發(fā)生在這個背景下,。2008年1月成都就計劃啟動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革，其中最重要的工作是確權(quán),。先把已有的資源劃清楚,，誰家的房子多大，宅基地多大,，院盤多大,，給一個法律表達(dá)，確定了資源的主體,，然后再開始議價,。確權(quán)推動了土地市場化的流轉(zhuǎn)，搭建了農(nóng)村集體土地交易的平臺,。
周其仁認(rèn)為,，成都最成功的做法就是在確權(quán)方面進(jìn)行了地方統(tǒng)籌。這種地方統(tǒng)籌不是證券化,，而是通過用增減掛鉤政策加快農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革,。這個主意最早是當(dāng)?shù)匾粋�干部提出的，他一直在農(nóng)村工作,，突然被調(diào)到成都市區(qū)當(dāng)房管局局長,。他發(fā)現(xiàn)城里人有一處房就有一個產(chǎn)權(quán)證，這個產(chǎn)權(quán)證可以幫助城里人將房產(chǎn)轉(zhuǎn)手,，從而實現(xiàn)資產(chǎn)增值,。所以他認(rèn)為，所謂城鄉(xiāng)統(tǒng)籌,，首先權(quán)利要平等,。為什么城里人的房子可以買賣,，可以轉(zhuǎn)手，農(nóng)民的房子不能轉(zhuǎn)手呢,。過去不能想象,，農(nóng)村的房子誰會要。經(jīng)過增減掛鉤農(nóng)村的房子就可以流轉(zhuǎn)了,。
確權(quán)工作從2008年1月份一直做到2010年完成,，現(xiàn)在大概發(fā)了166萬本集體土地使用權(quán)證，還有農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)權(quán)證180萬本,。
周其仁說,，要讓社會有秩序，不是說說就行的,，是需要有投入的,，要有法律表達(dá)。老百姓可以根據(jù)法律表達(dá)保護(hù)自己的財產(chǎn),，而不是靠少數(shù)官員替他保護(hù)財產(chǎn),。于是有效的保護(hù)體系建立了起來，更重要的是清楚的產(chǎn)權(quán)建立以后,，推進(jìn)了土地的市場化流轉(zhuǎn),。因為現(xiàn)在人口已經(jīng)流動了起來，農(nóng)民進(jìn)城可能永遠(yuǎn)不回農(nóng)村了,，那他原來擁有的土地和房屋權(quán)利就得有一套相應(yīng)的權(quán)利體系來保證它的流轉(zhuǎn),。
這是中國幾十年沒有完成的任務(wù)，現(xiàn)在成都完成了,。于是就有了第四步,，2010年以來，成都在確權(quán)流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)上,，推動了全面土地流轉(zhuǎn)交易的進(jìn)行,。
