周其仁說，城市化簡單講是一個非常穩(wěn)定的現(xiàn)象,。所有的國家盡管社會制度,、經(jīng)濟(jì)條件都有很大差異，但是隨著收入增長,，就會有很大一部分人口集中居住在城市或者城鎮(zhèn)這樣的空間,，這個趨勢很穩(wěn)定。人的集中會吸引很多資源,，導(dǎo)致資源也要急劇流動和集中,，其中就包括土地資源。
傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)文明里土地是非常重要的,。著名社會學(xué)家費(fèi)孝通曾說,，土地對農(nóng)民來說像命根子一樣。在農(nóng)民的理念當(dāng)中,，土地具有可靠性,，它可以一代一代的繼承，取之不盡,，用之不竭,。這是農(nóng)業(yè)社會對土地的觀念，這種土地觀的特點(diǎn)是把土地看作整個生活的主要來源甚至是唯一來源,。所以土地面積非常重要,，每片地都要種上莊稼，因?yàn)樗募夹g(shù)基礎(chǔ)是光合作用,，通過陽光,、雨露、勞作然后就會有收成,。所以土地是財富的基礎(chǔ),。這種土地觀念在我們這樣一個歷史悠久的農(nóng)業(yè)文明中是非常流行的。
土地對人類社會的重要性在農(nóng)業(yè)社會中是不言而喻的,。但是到了工業(yè)化時代,，這種狀況開始發(fā)生變化。因?yàn)楣I(yè)在空間上不是平面分布的,，它的技術(shù)基礎(chǔ)不是光合作用,，而是社會和科技的組合積聚。所以密度的概念開始產(chǎn)生,，一些位置的土地變得特別有價值,，因?yàn)樗巳肆Α①Y金和資源,。這時,，土地的價格就跟傳統(tǒng)不同了,，不是哪塊地肥就有價值，而是其所處的位置決定其價值,。
這種價值來自基礎(chǔ)設(shè)施的投資,。傳統(tǒng)的農(nóng)田水利建設(shè)也要投資，但是相比較而言是很少的,。可是一個城市,、一個高密度的空間,，比如上海浦西地區(qū)每平方公里有三萬人，要是沒有基礎(chǔ)設(shè)施的大量投資,，根本沒辦法容納那么多的人口,，需求沒辦法集中，分工也難以展開,。所以城市需要在很小的空間里進(jìn)行巨大的投資,，才能通過需求的集中帶來很高的收入。這時,，土地就有了極強(qiáng)的融資功能,，土地的價值變成了未來所有價值的貼現(xiàn)之和，這是傳統(tǒng)文明所不能想象的,。
密度概念的產(chǎn)生,，使土地的供應(yīng)有了彈性。農(nóng)業(yè)社會里土地通常是沒有彈性的,，只是擴(kuò)大開墾面積直到不能再擴(kuò)大為止�,，F(xiàn)在，中國的土地開墾已經(jīng)到了年均降水量兩百毫米甚至一百毫米的地方都有耕地的狀況,，農(nóng)業(yè)文明已經(jīng)難以再進(jìn)一步擴(kuò)大了,。于是，土地不會再增加,，人口卻在增加,，人多地少成了中國的基本國情。其實(shí)那是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)對土地的思維方式,。有了密度概念后,，土地就有了彈性，一塊地上蓋5層樓就等于這塊地的5倍,，50層樓等于50倍,。
這就是中國當(dāng)前存在的兩種土地觀。我們現(xiàn)在遇到的問題是,，城市化一加速,，這兩種土地觀起了沖突,。城市化來勢兇猛，在觀念,、體制,、政策上都遇到了很大的矛盾。這個矛盾就是怎么看待土地,，到底是強(qiáng)調(diào)面積,、肥力，還是強(qiáng)調(diào)位置,、價值,。中央強(qiáng)調(diào)保護(hù)耕地面積，出發(fā)點(diǎn)就是保護(hù)農(nóng)業(yè)文明的基礎(chǔ),，強(qiáng)調(diào)糧食安全,。因?yàn)槌鞘谢埠霉I(yè)化也好，人都不能離開農(nóng)產(chǎn)品,，比如糧食,。提供這些需要的是農(nóng)業(yè)土地，以面積和肥力決定土地的價值,。
但是城市化又使得中國某些位置的土地積聚了巨大的人口和資本,，比如說北京，上海,，廣州,，深圳，現(xiàn)在還包括長株潭地區(qū),，包括成都,、重慶，在這些點(diǎn)位上,，土地現(xiàn)在有了巨大的價值增值,。在這些城市周圍全是農(nóng)地，那么到底是保護(hù)農(nóng)地還是發(fā)展城市,，到底是從價值角度考慮土地資源的配置,，還是從面積、肥力,、糧食安全的角度來決定土地用途,？就出現(xiàn)了矛盾。根據(jù)什么原則配置土地資源,？配置完之后發(fā)生的土地價值的急速上升怎么在政府和人民之間進(jìn)行分配,？怎么在中央政府和地方政府之間進(jìn)行分配？這些問題都被提上了議事日程,。
