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　　3月31日,，中國恒大舉行2019年度業(yè)績發(fā)布會,。數(shù)據(jù)顯示，恒大2019年實現(xiàn)合約銷售額6011億元,，同比增長9%,；現(xiàn)金余額2287.7億元,，同比增長12%,。

　　盡管各項核心經(jīng)營指標仍保持行業(yè)領(lǐng)先,，但恒大負債率仍處于行業(yè)偏高水平。步入新一年,，為實現(xiàn)更加持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展,，恒大決定啟動戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)降負債的目標,。

　　針對新戰(zhàn)略,，恒大集團董事局主席許家印在發(fā)布會上介紹說，“從2020年開始轉(zhuǎn)變發(fā)展方式,，全面實施‘高增長,、控規(guī)模、降負債’的發(fā)展戰(zhàn)略,，要用最大的決心,、最大的力度,，一定要把負債降下來?！?/p>

許家印宣布恒大全面實施新戰(zhàn)略,。資料照片

　　恒大為新戰(zhàn)略設(shè)定了明確的目標。據(jù)許家印介紹,，“高增長”是要實現(xiàn)銷售高速增長,，今年要實現(xiàn)銷售8000億元，到2022年要實現(xiàn)銷售1萬億元,?！翱匾?guī)模”是要嚴控土地儲備規(guī)模,，實現(xiàn)土儲負增長,，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右,?！敖地搨保褪且延邢⒇搨磕昶骄陆?500億元,，到2022年要把總負債降到4000億元以下,。

　　“高增長”　未來目標破萬億

　　2019年以來，房地產(chǎn)行業(yè)漸入寒冬,，多數(shù)房企年度業(yè)績出現(xiàn)同比下滑,，恒大銷售額逆市突破6000億元。在業(yè)內(nèi)看來,，在樓市持續(xù)盤整的背景下,，恒大表現(xiàn)依舊亮眼，主要得益于其高品質(zhì),、高性價比的產(chǎn)品契合剛需市場,，同時其通過創(chuàng)新的銷售策略，推動了業(yè)績穩(wěn)健增長,。

　　恒大方面認為,，要實現(xiàn)銷售逆市大幅增長，需要充分利用恒大充足的土地儲備及“網(wǎng)上銷售”的巨大優(yōu)勢,。同時,，恒大產(chǎn)品定位剛需以及靈活的營銷策略，將繼續(xù)為恒大2020年業(yè)績增長提供有力保障,。

　　根據(jù)恒大新戰(zhàn)略目標,，今年要實現(xiàn)銷售8000億元，到2022年要實現(xiàn)銷售1萬億元。對此,，恒大管理層介紹,，目前恒大擁有2.93億平方米土地儲備，今年累計可售面積達1.32億平方米,，可售貨值達1.27萬億元,，按照64%的去化率保守估算，可實現(xiàn)銷售8110億元,，完成8000億元銷售并無壓力,。

　　值得一提的是，恒大自今年2月起全面實施“網(wǎng)上賣房”的顛覆性營銷革命,。在此推動下,，其一季度銷售額1465億元，增幅23%,；銷售回款大增55%至1133億元,。刷新公司一季度銷售及回款最高歷史紀錄。

　　在分析人士看來,，當前房地產(chǎn)市場尚未走出寒冬,，恒大新戰(zhàn)略的初戰(zhàn)告捷，顯示出這一戰(zhàn)略決策的前瞻性與正確性,，“增肌”部分已初現(xiàn)成效,。

　　事實上，強勁的銷售才能確保充足的回款,，從而擁有充實的現(xiàn)金流,，真正做到“手中有糧”。這當中,，“開源”正是實現(xiàn)“高增長”的基本前提,。綜合以往財務(wù)數(shù)據(jù)，過去23年以來,，恒大年銷售額從零起步激增至2019年逾6000億元,，業(yè)績持續(xù)穩(wěn)健增長的背后，正是得益于恒大龐大優(yōu)質(zhì)的土儲和創(chuàng)新的銷售模式,。

　　“控規(guī)?！薄∵m當削減土儲規(guī)模

　　對于房企而言,，一方面,，有土儲才有“力氣”高增長，但另一方面,，過量的土儲會造成大量資金沉淀,，堆積“負債脂肪”。

　　2019年雖然房地產(chǎn)銷售市場步入下行周期,，但是全國范圍大中城市平均地價綜合水平水漲船高,。2019年,，房企的平均拿地成本已經(jīng)普遍突破5000元/平方米。

　　房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè),，大量的土儲意味著巨量的資金支出,。隨著地價上漲、行業(yè)融資成本上漲,，合理控制土儲規(guī)模,、審慎進行城市布局成為行業(yè)提質(zhì)增效的一大關(guān)鍵。

　　恒大新戰(zhàn)略中提出,，要嚴控土地儲備規(guī)模,，實現(xiàn)土儲負增長，未來三年每年要降低3000萬平方米左右,，到2022年降低到2億平方米左右,。

　　所以，決意瘦身的恒大選擇“節(jié)食減脂”,。許家印在發(fā)布會現(xiàn)場表示,，要嚴控土地儲備規(guī)模，實現(xiàn)土儲負增長,。不僅如此,，其他方面的投資也要嚴控。許家印在發(fā)布會上再一次明確宣布,，恒大五年內(nèi)不會再投資其他任何產(chǎn)業(yè),。

　　年報顯示，恒大擁有2.93億平方米的土地儲備,，因此可以適度減少拿地,，充分利用現(xiàn)有土地儲備，既能確保公司的持續(xù)發(fā)展,，還能大幅減少支出,，為新戰(zhàn)略的實施提供有力保障。

　　近年來,，中國房地產(chǎn)市場在“房住不炒”的基調(diào)下步入平穩(wěn)發(fā)展新周期,，高負債的發(fā)展模式顯然已走不通，必須有所改變,。業(yè)內(nèi)分析,，通過嚴控土儲、審慎投資,，收緊大部分業(yè)務(wù)的資本性支出,，將為恒大降負債保證充足的現(xiàn)金流。

　　“降負債”　新戰(zhàn)略核心目標

　　年報數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi),，恒大資產(chǎn)負債率77.9%,，同比增加4.2個百分點；凈負債率159.3%,，同比增加7.4個百分點,。

　　在恒大新戰(zhàn)略中，“降負債”是核心,，也是“增”“控”兩環(huán)節(jié)的根本落腳點,。

　　許家印表示，“降負債”就是要把有息負債每年平均下降1500億元,，到2022年要把總負債降到4000億元以下,。要實現(xiàn)這一目標，確?！案咴鲩L”與“控規(guī)?！笔顷P(guān)鍵。

　　針對銷售“增肌”與土儲“減脂”,，能否最終達到“塑形”效果,？在業(yè)績發(fā)布會上，許家印算了筆賬,，“2018年,、2019年，恒大銷售回款每年維持在4500億元左右,，如果今年實現(xiàn)銷售8000億元,，回款按7000億元計算，就會增加2500億元的銷售回款,。同時,，恒大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等于減少600億元的支出,。這樣一增一減,，就一定能實現(xiàn)今年有息負債下降1500億元的目標?！?/p>

　　業(yè)內(nèi)人士分析,，以恒大目前的資金成本計算，每年降低1500億元負債,，不僅大幅降低杠桿,，還將減少100多億元的資金成本，而這一數(shù)據(jù),，未來將會直接反映在利潤中,。

　　事實上，在當前的房地產(chǎn)行業(yè),，降負債已不是單個企業(yè)的戰(zhàn)略選擇,，而是整個行業(yè)的普遍訴求。據(jù)統(tǒng)計,，2019年,，國內(nèi)商品房銷售額15.97萬億元，增速比上年回落5.7個百分點,。業(yè)內(nèi)普遍認為,，“房住不炒”這一政策基調(diào)不會發(fā)生根本性改變，未來較長一段時間內(nèi)全國商品房市場容量將維持現(xiàn)有水平,。

　　在此背景下,，房企通過高杠桿實現(xiàn)擴張的道路已很難走通，唯有高質(zhì)量增長,，才是未來決勝之關(guān)鍵,。

　　作為國內(nèi)土地儲備最高的房企，恒大此番提出的新戰(zhàn)略,，以大力加強銷售及減少拿地開支為主要策略,，實現(xiàn)負債大幅下降，面對市場的不確定和重重挑戰(zhàn),，未來成功“瘦身”的恒大,，“進”可抓住市場機遇，靈活出擊,，“退”可持盈保泰,，抵御風險。

　　練內(nèi)功　穩(wěn)步實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

　　恒大長期向細節(jié)狠下功夫,，練就的企業(yè)管控內(nèi)功,，也是其新戰(zhàn)略實施的關(guān)鍵所在。

　　據(jù)介紹,，恒大對細節(jié)的追求集中體現(xiàn)在管理,、產(chǎn)品、成本控制等方面,。通過堅持實施緊密型集團化管理模式和標準化運營模式,，嚴格管控開發(fā)建設(shè)的各個重要環(huán)節(jié)，形成強大的開發(fā)建設(shè)管控能力,；在產(chǎn)品打造上,，所有環(huán)節(jié)都從嚴管控，通過打造環(huán)節(jié)精品提升產(chǎn)品品質(zhì),，不斷增加產(chǎn)品附加值,；在成本控制上,，通過統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招標,、統(tǒng)一配送的標準化運營,，能夠大幅降低公司的財務(wù)、銷售,、管理等各項經(jīng)營成本,，確保能夠?qū)崿F(xiàn)降本增效。

　　市場是最好的試金石,，恒大連年的高增長以及今年一季度的逆市創(chuàng)收已經(jīng)成為力證,，恒大產(chǎn)品具有了明顯的品質(zhì)和性價比優(yōu)勢。

　　分析人士認為,，強大的銷售能力,、充足的土地儲備、過硬的產(chǎn)品品質(zhì),、強大的管控能力和團隊執(zhí)行力,，為恒大實現(xiàn)戰(zhàn)略目標提供了強有力保證。隨著新戰(zhàn)略深入推進,，三年后恒大銷售規(guī)模超萬億,，負債降至行業(yè)中下水平，將是大概率事件,。

　　從早期勇于加杠桿,，抓住房地產(chǎn)業(yè)黃金發(fā)展期問鼎行業(yè)冠軍，到如今行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展之際啟動新戰(zhàn)略,，追求“高增長,、控規(guī)模、降負債”,。在業(yè)界看來,，恒大此次戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型力度前所未有。隨著“一增,、一控,、一降”新戰(zhàn)略的穩(wěn)步實施，并依托強大的銷售能力,、充足的土地儲備,、過硬的產(chǎn)品品質(zhì)、強大的管控能力和團隊執(zhí)行力等優(yōu)勢,，將帶領(lǐng)恒大步入穩(wěn)健發(fā)展的全新周期,。

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