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　　3月31日，中國(guó)恒大舉行2019年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。數(shù)據(jù)顯示,，恒大2019年實(shí)現(xiàn)合約銷售額6011億元，同比增長(zhǎng)9%,；現(xiàn)金余額2287.7億元，同比增長(zhǎng)12%,。

　　盡管各項(xiàng)核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)仍保持行業(yè)領(lǐng)先,，但恒大負(fù)債率仍處于行業(yè)偏高水平。步入新一年,，為實(shí)現(xiàn)更加持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展,，恒大決定啟動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)降負(fù)債的目標(biāo),。

　　針對(duì)新戰(zhàn)略,，恒大集團(tuán)董事局主席許家印在發(fā)布會(huì)上介紹說(shuō)，“從2020年開(kāi)始轉(zhuǎn)變發(fā)展方式,，全面實(shí)施‘高增長(zhǎng),、控規(guī)模、降負(fù)債’的發(fā)展戰(zhàn)略,，要用最大的決心,、最大的力度，一定要把負(fù)債降下來(lái),?！?/p>

許家印宣布恒大全面實(shí)施新戰(zhàn)略。資料照片

　　恒大為新戰(zhàn)略設(shè)定了明確的目標(biāo),。據(jù)許家印介紹,，“高增長(zhǎng)”是要實(shí)現(xiàn)銷售高速增長(zhǎng),，今年要實(shí)現(xiàn)銷售8000億元,，到2022年要實(shí)現(xiàn)銷售1萬(wàn)億元?！翱匾?guī)?！笔且獓?yán)控土地儲(chǔ)備規(guī)模，實(shí)現(xiàn)土儲(chǔ)負(fù)增長(zhǎng)，未來(lái)三年每年要降低3000萬(wàn)平方米左右,，到2022年降低到2億平方米左右,。“降負(fù)債”,，就是要把有息負(fù)債每年平均下降1500億元,，到2022年要把總負(fù)債降到4000億元以下。

　　“高增長(zhǎng)”　未來(lái)目標(biāo)破萬(wàn)億

　　2019年以來(lái),，房地產(chǎn)行業(yè)漸入寒冬,，多數(shù)房企年度業(yè)績(jī)出現(xiàn)同比下滑，恒大銷售額逆市突破6000億元,。在業(yè)內(nèi)看來(lái),，在樓市持續(xù)盤整的背景下，恒大表現(xiàn)依舊亮眼,，主要得益于其高品質(zhì),、高性價(jià)比的產(chǎn)品契合剛需市場(chǎng)，同時(shí)其通過(guò)創(chuàng)新的銷售策略,，推動(dòng)了業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng),。

　　恒大方面認(rèn)為，要實(shí)現(xiàn)銷售逆市大幅增長(zhǎng),，需要充分利用恒大充足的土地儲(chǔ)備及“網(wǎng)上銷售”的巨大優(yōu)勢(shì),。同時(shí)，恒大產(chǎn)品定位剛需以及靈活的營(yíng)銷策略,，將繼續(xù)為恒大2020年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供有力保障,。

　　根據(jù)恒大新戰(zhàn)略目標(biāo)，今年要實(shí)現(xiàn)銷售8000億元,，到2022年要實(shí)現(xiàn)銷售1萬(wàn)億元,。對(duì)此，恒大管理層介紹,，目前恒大擁有2.93億平方米土地儲(chǔ)備,，今年累計(jì)可售面積達(dá)1.32億平方米，可售貨值達(dá)1.27萬(wàn)億元,，按照64%的去化率保守估算,，可實(shí)現(xiàn)銷售8110億元，完成8000億元銷售并無(wú)壓力,。

　　值得一提的是,，恒大自今年2月起全面實(shí)施“網(wǎng)上賣房”的顛覆性營(yíng)銷革命。在此推動(dòng)下,，其一季度銷售額1465億元,，增幅23%；銷售回款大增55%至1133億元。刷新公司一季度銷售及回款最高歷史紀(jì)錄,。

　　在分析人士看來(lái),，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未走出寒冬，恒大新戰(zhàn)略的初戰(zhàn)告捷,，顯示出這一戰(zhàn)略決策的前瞻性與正確性,，“增肌”部分已初現(xiàn)成效。

　　事實(shí)上,，強(qiáng)勁的銷售才能確保充足的回款,，從而擁有充實(shí)的現(xiàn)金流，真正做到“手中有糧”,。這當(dāng)中,，“開(kāi)源”正是實(shí)現(xiàn)“高增長(zhǎng)”的基本前提。綜合以往財(cái)務(wù)數(shù)據(jù),，過(guò)去23年以來(lái),，恒大年銷售額從零起步激增至2019年逾6000億元，業(yè)績(jī)持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)的背后,，正是得益于恒大龐大優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)和創(chuàng)新的銷售模式,。

　　“控規(guī)模”　適當(dāng)削減土儲(chǔ)規(guī)模

　　對(duì)于房企而言,，一方面,，有土儲(chǔ)才有“力氣”高增長(zhǎng)，但另一方面,，過(guò)量的土儲(chǔ)會(huì)造成大量資金沉淀,，堆積“負(fù)債脂肪”。

　　2019年雖然房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)步入下行周期,，但是全國(guó)范圍大中城市平均地價(jià)綜合水平水漲船高,。2019年，房企的平均拿地成本已經(jīng)普遍突破5000元/平方米,。

　　房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè),，大量的土儲(chǔ)意味著巨量的資金支出。隨著地價(jià)上漲,、行業(yè)融資成本上漲,，合理控制土儲(chǔ)規(guī)模、審慎進(jìn)行城市布局成為行業(yè)提質(zhì)增效的一大關(guān)鍵,。

　　恒大新戰(zhàn)略中提出,，要嚴(yán)控土地儲(chǔ)備規(guī)模，實(shí)現(xiàn)土儲(chǔ)負(fù)增長(zhǎng),，未來(lái)三年每年要降低3000萬(wàn)平方米左右,，到2022年降低到2億平方米左右。

　　所以,，決意瘦身的恒大選擇“節(jié)食減脂”,。許家印在發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)表示，要嚴(yán)控土地儲(chǔ)備規(guī)模,，實(shí)現(xiàn)土儲(chǔ)負(fù)增長(zhǎng),。不僅如此，其他方面的投資也要嚴(yán)控,。許家印在發(fā)布會(huì)上再一次明確宣布,，恒大五年內(nèi)不會(huì)再投資其他任何產(chǎn)業(yè)。

　　年報(bào)顯示,，恒大擁有2.93億平方米的土地儲(chǔ)備,，因此可以適度減少拿地，充分利用現(xiàn)有土地儲(chǔ)備,，既能確保公司的持續(xù)發(fā)展,，還能大幅減少支出，為新戰(zhàn)略的實(shí)施提供有力保障,。

　　近年來(lái),，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在“房住不炒”的基調(diào)下步入平穩(wěn)發(fā)展新周期，高負(fù)債的發(fā)展模式顯然已走不通,，必須有所改變,。業(yè)內(nèi)分析，通過(guò)嚴(yán)控土儲(chǔ),、審慎投資,，收緊大部分業(yè)務(wù)的資本性支出，將為恒大降負(fù)債保證充足的現(xiàn)金流,。

　　“降負(fù)債”　新戰(zhàn)略核心目標(biāo)

　　年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,，報(bào)告期內(nèi)，恒大資產(chǎn)負(fù)債率77.9%,，同比增加4.2個(gè)百分點(diǎn),；凈負(fù)債率159.3%，同比增加7.4個(gè)百分點(diǎn),。

　　在恒大新戰(zhàn)略中,，“降負(fù)債”是核心，也是“增”“控”兩環(huán)節(jié)的根本落腳點(diǎn),。

　　許家印表示,，“降負(fù)債”就是要把有息負(fù)債每年平均下降1500億元，到2022年要把總負(fù)債降到4000億元以下,。要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo),，確?！案咴鲩L(zhǎng)”與“控規(guī)模”是關(guān)鍵,。

　　針對(duì)銷售“增肌”與土儲(chǔ)“減脂”,，能否最終達(dá)到“塑形”效果？在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,，許家印算了筆賬,，“2018年、2019年,，恒大銷售回款每年維持在4500億元左右,，如果今年實(shí)現(xiàn)銷售8000億元，回款按7000億元計(jì)算,，就會(huì)增加2500億元的銷售回款,。同時(shí)，恒大今年減少土地儲(chǔ)備3000萬(wàn)平方米,，就等于減少600億元的支出,。這樣一增一減，就一定能實(shí)現(xiàn)今年有息負(fù)債下降1500億元的目標(biāo),?！?/p>

　　業(yè)內(nèi)人士分析，以恒大目前的資金成本計(jì)算,，每年降低1500億元負(fù)債,，不僅大幅降低杠桿，還將減少100多億元的資金成本,，而這一數(shù)據(jù),，未來(lái)將會(huì)直接反映在利潤(rùn)中。

　　事實(shí)上,，在當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè),，降負(fù)債已不是單個(gè)企業(yè)的戰(zhàn)略選擇，而是整個(gè)行業(yè)的普遍訴求,。據(jù)統(tǒng)計(jì),，2019年，國(guó)內(nèi)商品房銷售額15.97萬(wàn)億元,，增速比上年回落5.7個(gè)百分點(diǎn),。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，“房住不炒”這一政策基調(diào)不會(huì)發(fā)生根本性改變,，未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)全國(guó)商品房市場(chǎng)容量將維持現(xiàn)有水平,。

　　在此背景下，房企通過(guò)高杠桿實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張的道路已很難走通,，唯有高質(zhì)量增長(zhǎng),，才是未來(lái)決勝之關(guān)鍵,。

　　作為國(guó)內(nèi)土地儲(chǔ)備最高的房企，恒大此番提出的新戰(zhàn)略,，以大力加強(qiáng)銷售及減少拿地開(kāi)支為主要策略,，實(shí)現(xiàn)負(fù)債大幅下降，面對(duì)市場(chǎng)的不確定和重重挑戰(zhàn),，未來(lái)成功“瘦身”的恒大，“進(jìn)”可抓住市場(chǎng)機(jī)遇,，靈活出擊,，“退”可持盈保泰，抵御風(fēng)險(xiǎn),。

　　練內(nèi)功　穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

　　恒大長(zhǎng)期向細(xì)節(jié)狠下功夫,，練就的企業(yè)管控內(nèi)功，也是其新戰(zhàn)略實(shí)施的關(guān)鍵所在,。

　　據(jù)介紹,，恒大對(duì)細(xì)節(jié)的追求集中體現(xiàn)在管理、產(chǎn)品,、成本控制等方面,。通過(guò)堅(jiān)持實(shí)施緊密型集團(tuán)化管理模式和標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)模式，嚴(yán)格管控開(kāi)發(fā)建設(shè)的各個(gè)重要環(huán)節(jié),，形成強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)建設(shè)管控能力,；在產(chǎn)品打造上，所有環(huán)節(jié)都從嚴(yán)管控,，通過(guò)打造環(huán)節(jié)精品提升產(chǎn)品品質(zhì),，不斷增加產(chǎn)品附加值；在成本控制上,，通過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃,、統(tǒng)一招標(biāo)、統(tǒng)一配送的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng),，能夠大幅降低公司的財(cái)務(wù),、銷售、管理等各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)成本,，確保能夠?qū)崿F(xiàn)降本增效,。

　　市場(chǎng)是最好的試金石，恒大連年的高增長(zhǎng)以及今年一季度的逆市創(chuàng)收已經(jīng)成為力證,，恒大產(chǎn)品具有了明顯的品質(zhì)和性價(jià)比優(yōu)勢(shì),。

　　分析人士認(rèn)為，強(qiáng)大的銷售能力,、充足的土地儲(chǔ)備,、過(guò)硬的產(chǎn)品品質(zhì),、強(qiáng)大的管控能力和團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力，為恒大實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)提供了強(qiáng)有力保證,。隨著新戰(zhàn)略深入推進(jìn),，三年后恒大銷售規(guī)模超萬(wàn)億，負(fù)債降至行業(yè)中下水平,，將是大概率事件,。

　　從早期勇于加杠桿，抓住房地產(chǎn)業(yè)黃金發(fā)展期問(wèn)鼎行業(yè)冠軍,，到如今行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展之際啟動(dòng)新戰(zhàn)略,，追求“高增長(zhǎng)、控規(guī)模,、降負(fù)債”,。在業(yè)界看來(lái)，恒大此次戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型力度前所未有,。隨著“一增,、一控、一降”新戰(zhàn)略的穩(wěn)步實(shí)施,，并依托強(qiáng)大的銷售能力,、充足的土地儲(chǔ)備、過(guò)硬的產(chǎn)品品質(zhì),、強(qiáng)大的管控能力和團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力等優(yōu)勢(shì),，將帶領(lǐng)恒大步入穩(wěn)健發(fā)展的全新周期。

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