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　　11月26日，北京市一次性出讓13宗地塊。最終,，除一宗流拍以外，其余12宗地塊均成功出讓,，創(chuàng)下單日成交地塊數量新紀錄,，一日內獲得土地出讓金合計316.46億元。

　　時值年末,，一二線城市土地市場普遍進入密集供應及成交時段,。雖然多個城市的地塊單價或總價在近期被刷新，但業(yè)內人士指出,，在當前房地產調控背景下,，開發(fā)商資金面整體面臨不小的壓力，對土地市場的投資態(tài)度也回歸理性,。

　　北京12地塊一日攬金316億

　　北京市當日推出的13宗地塊分別位于順義,、大興、昌平等8個城區(qū),，包含1宗商辦用地和12宗住宅用地,。總出讓面積為79.40萬平方米,，總起價295.19億元,。

　　當日土地拍賣會上，這些地塊共吸引了綠城,、富力,、中交、中鐵置業(yè)等近50家企業(yè)參與競拍,，其中幾家企業(yè)參與了多宗地塊的競價,。最終，兩宗最大的地塊分別被中鐵置業(yè)和中鐵諾德獲得,。

　　順利出讓的12宗地塊中,，唯一的1宗商業(yè)用地位于昌平沙河；2宗為共有產權住房用地,；剩余的9宗商品住宅用地均為“限競房”地塊,。

　　此次土拍中，北京市規(guī)土委對保證金的繳納方式進行了創(chuàng)新,，采用共享保證金的方式,。在以往的土拍活動中,，一般情況下參與一宗土地的拍賣就要交一次保證金。而在此次土拍中,，競買人只要交納規(guī)定金額的共用保證金即可參與組內所有地塊競拍活動,。

　　合碩機構首席分析師郭毅表示，北京規(guī)土委在年末集中推地,，并特別實施了“共有保證金”的出讓新規(guī),，一方面是為了加快供地計劃的完成，另一方面是為了減少土地流拍流標,，穩(wěn)定市場預期,。

　　據悉，今年北京計劃供應住宅用地1000公頃,，其中商品住宅650公頃（含單列共有產權住房用地200公頃）,，截至目前實際供應的商品住宅用地僅224.69公頃，供地計劃完成率為35%,。

　　與此同時,，北京年內已有11宗地塊流拍。在調控背景下,，房企背負著庫存去化壓力，同時面臨融資難度加大,、財務成本提升的難題,，資金流入的兩條通路均被堵塞，因此,，房企再投資拿地的意愿降至谷底,。

　　郭毅認為，北京規(guī)土委及時對供地策略做出調整,，拿出地段條件優(yōu)越的優(yōu)質地塊,，同時適當減少地塊配建，地塊開發(fā)難度減小,，市場前景樂觀,，房企的積極性得以調動。

　　一二線城市年末土地供應井噴

　　不僅僅是北京,，一二線城市年末土地供應井噴,。其中，一線城市11月供應土地合計高達90宗,，刷新了最近幾年歷史紀錄,。而二線城市供應量也有所上漲，11月合計供應土地達到1400宗,，也有望創(chuàng)下年內最高紀錄,。

　　26日,，幾乎和北京土地拍賣同時，上海奉賢南橋新城兩宗宅地成功出讓,，總成交價25.42億元,。同一日，浙江杭州拱墅區(qū)出讓三宗地塊,，總面積為10.62萬平方米,，最終成交總價為52.32億元。

　　23日,，南京發(fā)布今年第五批土地出讓預公告,，包含7宗土地總出讓面積47.6萬平方米。11月9日,，南京第四批預公告信息顯示,，其曾經一次推出5宗土地，總出讓面積17.3萬平方米,。

　　不僅如此,，11月份以來，成都,、武漢,、廣州等城市也陸續(xù)有地塊密集推出或成功出讓。而且,，自今年四季度開始,，受一二線土地供應增加影響，高單價地塊完全被一線城市包攬,。

　　中國指數研究院近日數據顯示,，今年10月份，成交單價前10名的地塊中,，上海和北京兩個城市各自有5宗地塊上榜,。當月成交單價最高的地塊來自上海普陀區(qū)，成交樓板價高達52040元/平方米,，環(huán)比增加19%,，是上海今年樓面價格最高的地塊。

　　綜合今年以來的土地市場,，各類城市分化現象持續(xù),，盡管一二線城市低溢價率、流拍現象也在持續(xù),。不過,，由于供應量增加，整體土地出讓金仍然居于高位,。

　　“從城市排行榜來看,，一二線城市仍是房企的拿地重點,。”中指院相關負責人指出,，今年1-10月,，杭州以2315億元的成交總價居于全國土地成交金額榜單首位，同比增長22%,；上海和北京分別以1533億元和1094億元的成交總額占據榜單第二,、三位。

　　房企土地投資回歸理性

　　上述中指院人士認為,，限地價,、限房價、競自持,、競配建,、共有產權用地等將逐漸成為熱點城市推地的重要要求。對于企業(yè)來說,，這些限制條件對項目盈利和周轉帶來一定壓力,，且對企業(yè)資金實力提出了更高的要求。

　　這種現象在北京當日的土地拍賣會上也可見一斑,。郭毅指出,，雖然北京一日內有12宗地塊順利出讓，但從拿地房企來看,，出現了明顯的分化局面,。“全國前十大房企中,，融創(chuàng)、保利,、中海,、龍湖、綠地缺席此次土地盛宴,；華潤以聯(lián)合體方式參與白盆窯地塊,；萬科參與北七家地塊最終顆粒無收”。

　　“北京樓市供給將持續(xù)處于飽和狀態(tài),，如果調控政策未顯寬松,，微觀市場面的去化壓力將長期存在?！惫阏J為,，房地產市場開發(fā)投資受到市場和政策上雙重抑制，導致了土地成交冷清,。房企對土地市場的投資態(tài)度正在逐步回歸理性,。

　　中原地產首席分析師張大偉也認為,，從當日的土地溢價率來看，土地市場價格依然處于平穩(wěn)區(qū)間,?！?2宗低地塊平均溢價率在20%左右，與2018年平均土地溢價率12.8%相比稍有上行,。主要原因是這些住宅土地屬性相對較好,，以純住宅地塊為主”。

　　張大偉進一步指出,，資金成本的優(yōu)勢將是土地市場最大的優(yōu)勢,。在他看來，目前房地產企業(yè)資金壓力明顯比前兩年更加緊張,，而且調控政策繼續(xù)從嚴將是大趨勢,，這種局面下，具備資金實力的企業(yè)才能在土地市場獲得競爭優(yōu)勢,。

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