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　　11月以來，房企“扎堆”融資。有數(shù)據(jù)顯示,，11月前20天,，全國多家房地產(chǎn)公司密集獲準發(fā)行大額融資金額已超500億元。在此背景下,，近期地產(chǎn)債市場規(guī)模迅速“爆棚”,。值得注意的是，頻頻融資后,，各大房企今年的發(fā)債額度“見底”,，一些房企售賣股權(quán)、出讓項目,，多渠道“補血”,。

　　年底找錢“井噴”

　　以Wind二級行業(yè)來看，在剔除國債,、地方債,、金融債和同業(yè)存單等后，今年房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)行了693只債券,，發(fā)行金額達5722.39億元,，占債券發(fā)行總額的7.31%，處于行業(yè)第7位,。

　　中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,，截至11月20日，全國多家房地產(chǎn)公司密集獲準發(fā)行大額融資,，合計數(shù)額已經(jīng)超過500億元,。

　　11月20日，時代中國控股有限公司公告稱,，將發(fā)行于2020年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù),，年利率10.95%。

　　11月19日,，福建福晟集團有限公司2018年公司債券（第一期）發(fā)行完成,，發(fā)行總額10億元，票面利率7.90%,，期限3年,。上交所方面，華夏幸福基業(yè)控股股份公司的2018年非公開發(fā)行40億元短期公司債券項目狀態(tài)更新為“已受理”,。

　　Wind資訊相關(guān)分析師表示,，萬科今年債券融資規(guī)模最大，累計發(fā)行了26只債券,，總金額為283.19億元,。金地集團、綠城集團,、招商蛇口等企業(yè)發(fā)行規(guī)模也都在130億元及以上,，此外還有6家企業(yè)發(fā)行額超過100億元。

　　富力地產(chǎn)也在“儲糧過冬”,。數(shù)據(jù)顯示,，富力地產(chǎn)今年以來發(fā)行了11期短期融資債券，品種為到期一次還本付息,，利率由最開始的5.3%左右上升到最新一期的6.5%,。

　　除了發(fā)債，在大盤不好的情況下,，富力地產(chǎn)毅然“賣股補血”,。11月5日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱,，擬發(fā)行不超過8.06億股新H股,，發(fā)行價不低于前五個交易日收市價平均數(shù)的80%，若以每股12港元的均價計算,，此次融資額約100億港元,。對于募集資金用途，富力地產(chǎn)表示,，將全部用于補充公司資本金,，其中包括但不限于用于償還公司債務(wù)、補充公司營運資金,。

　　事實上,，近期以來房企轉(zhuǎn)讓股權(quán),、債權(quán)現(xiàn)象頻發(fā),。北京產(chǎn)權(quán)交易所房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)掛牌的多達42個項目，轉(zhuǎn)讓額度約為105億元,。上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所數(shù)據(jù)顯示,，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)正式掛牌項目約為19個，轉(zhuǎn)讓總額為83.86億元,。預披露項目更是集中上線,，北大資源集團投資有限公司欲轉(zhuǎn)讓青島博雅置業(yè)有限公司70%股權(quán)及債權(quán)；中鐵二局房地產(chǎn)集團預轉(zhuǎn)讓成都中鐵置業(yè)、都江堰青城旅游開發(fā)有限公司100%股權(quán)和相關(guān)債權(quán),；上海古北轉(zhuǎn)讓上海地產(chǎn)古北安亭置業(yè)有限公司100%股權(quán),。

　　迎集中還款期

　　2018年還剩最后一個多月，債券市場上即將到期的各類債券規(guī)模仍然較大,。Wind數(shù)據(jù)顯示,，房地產(chǎn)企業(yè)未來40天左右的時間里，共有81只債券即將到期,，總共需要償還金額為526.73億元,。此外，境外債方面,，截至年底,，房企海外債券到期規(guī)模近90億元。

　　Wind資訊分析人士表示,，2019年至2023年五年間,，地產(chǎn)企業(yè)海外債券到期規(guī)模都在100億美元之上，主要與近兩年發(fā)行較多的3年期,、5年期或7年期的債券到期有關(guān),。“國內(nèi)外同時到期下,，房企還款壓力驟升,。從單個公司來看，金科地產(chǎn)即將到期的債券規(guī)模最大,，合計達到40.3億元,。而金地集團、中信房地產(chǎn)集團,、保利地產(chǎn),、中天金融等6家企業(yè)到期規(guī)模均超過25億元?！?/p>

　　渤海證券分析師崔健表示,，房地產(chǎn)債券發(fā)行經(jīng)歷了2015年-2016年的擴容后，進入相對平穩(wěn)的平臺期,，而由于地產(chǎn)債的期限多為3-5年,，所以2018年-2021年是地產(chǎn)債的償還高峰期。2018年9月1日至12月31日,，地產(chǎn)債的總償還量達到1292.67億元,，2019年上半年總償還量達到2116.51億元。

　　也正因為此,，集中到期下部分房企發(fā)債明顯加速,。11月8日,，中國恒大公告顯示，其附屬公司景程有限公司發(fā)行5.65億美元于2020年到期的11%優(yōu)先票據(jù),、6.45億美元于2022年到期的13%優(yōu)先票據(jù),、5.9億美元于2023年到期的13.75%優(yōu)先票據(jù)，在新加坡證券交易所上市及掛牌,。合計融資18億美元,，約合人民幣125億元。

　　11月19日,，恒大再次公告稱,，其間接全資附屬公司景程有限公司、恒大地產(chǎn),、天基控股及附屬公司擔保人于當日就發(fā)行總金額為10億美元的增發(fā)2020年票據(jù)與中信銀行（國際）,、光銀國際及海通國際訂立購買協(xié)議，利率為11.0%,。

　　“扎堆”發(fā)債融資,，讓各大房地產(chǎn)企業(yè)今年的發(fā)債額度“捉襟見肘”。根據(jù)Wind企業(yè)注冊情況統(tǒng)計,，萬科今年注冊發(fā)債額度為230億元,，目前已使用190億元，剩余僅僅40億元,；金地注冊額度為80億元,，目前僅剩30億元；富力地產(chǎn)年初注冊額度為80億元,，目前僅為18.3億元,。而武漢光谷聯(lián)合集團、中糧地產(chǎn),、上海張江高科,、廣州高新區(qū)投資集團等9家房地產(chǎn)企業(yè)今年都已滿額發(fā)行。

　　房企資金風險整體可控

　　“2018年以來,，地產(chǎn)債的回售到期規(guī)模不斷增加,。”中泰證券分析師齊晟表示,，截至11月15日,，地產(chǎn)債的總到期規(guī)模中回售到期的比例達到52.19%，遠高于市場平均水平,。

　　齊晟表示,，這主要是受信用風險提高以及再投資收益不確定影響,。一方面,，今年地產(chǎn)債的主體評級預警14次,，3家違約，引發(fā)對行業(yè)再融資能力的擔憂,；另一方面,，再投資收益方面，信用利差大幅走闊也推動了回售率,。此外,，今年5月以來，地產(chǎn)債中止事件不斷,，龍湖,、碧桂園、富力地產(chǎn)等發(fā)行人均曾主動中止發(fā)行,，引發(fā)市場對行業(yè)再融資能力的擔憂,。

　　崔健說，從相關(guān)指標來看,，各個評級房企的短期償債能力在2018年上半年均有所下降,。其中AA評級從2017年中的55.40%下降至2018年中的37.32%，降幅最大,。

　　“雖然償債壓力上升明顯,，但風險整體可控?！饼R晟表示,，對于房企來說，2019年整體到期債規(guī)模預計為4600億元,，增幅約為1800億元,。但具體來看，行業(yè)的償債壓力并沒有整體上行,。以已披露三季報的83家地產(chǎn)債發(fā)行人為樣本,，雖然流動比率由2017年底的1.91下降至今年三季度的1.83，但發(fā)行人的資產(chǎn)負債率從去年底的66%降低至目前的64%,，行業(yè)整體杠桿水平有所放緩,。

　　齊晟說，目前來看,，房企市場流通性較強,，尤其是低等級債項中的國企債占比高，降低了低等級債券持有人的回售意愿,，從而降低尾部風險爆發(fā)的可能性,。

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