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　　繼房地產企業(yè)發(fā)行公司債、銀行信貸,、資管計劃等融資手段被限之后,，又一條房企“輸血”渠道——海外發(fā)債也被堵?！督洕鷧⒖紙蟆酚浾邚娜倘耸刻帿@悉,，最近一段時間，房企海外發(fā)債已基本處于被暫停狀態(tài),。

　　當前,，從境內到海外，從證券市場到銀行間市場,，房企融資渠道全面收緊,。業(yè)內人士指出，在這一背景下,，房企尤其是規(guī)模較小的企業(yè)再融資將受到影響,。隨著未來三年待償債券到期，房企債務償付問題將逐漸顯現,，應警惕弱資質地產企業(yè)違約風險,。

　　堵截　二季度海外發(fā)債量驟減

　　有消息稱，監(jiān)管層近期已基本停止給房地產商海外發(fā)債發(fā)放批文,，關閉了房地產企業(yè)進入全球債券市場的大門,。一位券商人士向《經濟參考報》記者表示，在境內多種渠道發(fā)債融資被限后,，地產企業(yè)轉而尋求海外發(fā)債融資,，但最近一段時間房企海外發(fā)債也已基本處于被暫停狀態(tài)。

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　　數據顯示,，2017年二季度以來,，房地產企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模為17.45億美元，僅高于2014年同期的10億美元,，創(chuàng)2013年以來同期次低,。

　　值得注意的是，在人民幣貶值預期下,，為減少支出成本,，2015年、2016年房企連續(xù)兩年減少海外融資額度,，甚至提前贖回,，但在2017年一季度，海外發(fā)債量大幅增加,。具體來看,，今年以來房地產企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模116.95億美元,，發(fā)行債券數量31只，均創(chuàng)同期歷史新高,。其中,，一季度房地產企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模99.5億美元，是去年同期的近四倍,。

　　CRIC研究中心報告顯示,，2017年3月，房企海外發(fā)行的票據,、債券達到302.28億元,，占到當月房企發(fā)行票據、債券總額的74.95%,，約為3月房企銀行貸款的2.25倍,。

　　上述券商人士表示，隨著樓市調控力度加強,，進入二季度,，海外發(fā)債量急劇收縮。

　　事實上,，自去年10月以來,，房地產企業(yè)融資渠道不斷被緊縮，包括嚴控境內發(fā)債,，不得到H股上市融資,，銀行方面收緊開發(fā)貸,，債券融資,、私募基金融資也被收緊。今年2月13日,，中國基金業(yè)協會發(fā)布了《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規(guī)范第4號-私募資產管理計劃投資房地產開發(fā)企業(yè),、項目》，適用范圍包括證券公司,、基金公司,、期貨公司，以及它們的子公司等,。文件規(guī)定,，私募資產管理計劃投資于房地產價格上漲過快的16個熱點城市普通住宅地產項目的，暫不予備案,。

　　海通證券研究所統(tǒng)計顯示,，從發(fā)行量來看，自去年四季度起,，房地產行業(yè)債券融資開始收緊,，發(fā)行量大幅縮減,。2016年四季度，房企債券總發(fā)行量僅為1210億元,，較三季度減少了近三分之二,，凈融資額997億元，僅為三季度的30%,。公司債方面,，2017年以來沒有一家A股上市房企發(fā)債，去年同期則有43家,，融資金額高達774.33億元,；2016年全年發(fā)行公司債的上市房企有124家，融資金額達2039.53億元,。

　　“房企住宅類海外發(fā)債已經沒戲了,，商業(yè)類有可能放開?！鄙鲜鋈倘耸勘硎?，目前海外發(fā)債是全面限制，不過,，未來對于達到一定投資級別的商業(yè)類用房,，熊貓債有放開的可能。

　　升溫　房企回流信托明顯

　　值得注意的是,，隨著房地產主要融資渠道紛紛被限,，具有“補血”作用的房地產信托業(yè)務悄然升溫。用益信托最新數據顯示,，今年以來,，68家信托公司共發(fā)行326只房地產信托產品，累計為房企融資1005.5億元,。從發(fā)行只數上看,，1至4月分別發(fā)行50只、54只,、113只,、92只，分別為171.2億元,、169.8億元,、292.8億元、258.1億元,。

　　進入5月,，房地產信托發(fā)行依然“有增無減”。截至目前，5月房企通過發(fā)行集合信托計劃募資額已達113.7億元,。普益標準發(fā)布的最新信托周報顯示,，5月13日至5月19日的一周內，共有24家信托公司發(fā)行了39款集合信托產品,，發(fā)行數量環(huán)比增加11款,，增幅為39.29%。其中,，10款為房地產項目,。

　　華融信托研究員袁吉偉表示，房地產行業(yè)作為資本密集型行業(yè),，資金來源將對其發(fā)展產生重要影響,，融資需求依然勢頭不減，房企回流信托明顯,。同時在資產荒以及經營業(yè)績考核壓力增大的情況下,，部分信托業(yè)務人員也有動力通過高收益信托業(yè)務增強創(chuàng)收能力。

　　不過,，需要指出的是,，房地產業(yè)務一直以來都是信托產品違約的重災區(qū)。有報告顯示,，信托行業(yè)糾紛案件所涉行業(yè)領域高度集中,。從部分已披露的案件來看，房地產領域的糾紛規(guī)模占比高于60%,。截至2016年底,，全行業(yè)房地產信托風險資產余額382億元，占全部信托風險資產比例的32%,；風險率2.32%,，比年初上升0.02個百分點。

　　據悉,，監(jiān)管層有可能加大對房地產信托渠道的收緊力度,?！督洕鷧⒖紙蟆酚浾呓趶南嚓P部門獲悉,，為抑制房地產的過熱發(fā)展，針對房地產信托渠道收緊政策也將加碼,。在此前召開的信托監(jiān)管工作會上,，銀監(jiān)會信托監(jiān)督管理部就指出，房地產信托的信用風險呈上升趨勢,，各級監(jiān)管機構要重點關注房地產融資占比高,、貸款質量波動大的銀行業(yè)金融機構，以及房地產信托業(yè)務增量較大,、占比較高的信托公司,。

　　“隨著金融監(jiān)管加強以及對房地產的調控力度加大,，進入房地產領域的信托資金可能面臨監(jiān)管升級，中小房地產企業(yè)的融資渠道將進一步受限,?！币晃辉颇闲磐邢嚓P負責人表示。

　　承壓　地產債面臨集中到期

　　對于房企來說,，未來其資金需求將不僅用于投資,。根據WIND資訊統(tǒng)計，在經歷了2015至2016年的大規(guī)模發(fā)行后,，地產債券逐漸進入償還周期,。截至目前，房地產企業(yè)待償還的債券數量累計已達1996只,，待償還債券規(guī)模2.12萬億元,。僅2018年底前，將有1055.86億元債券到期,。其中,，今年8月、9月地產債到期規(guī)模分別達到112.87億元,、113.17億元,，連續(xù)刷新單月歷史新高。

　　海通證券報告顯示,，截至2016年底,，房地產企業(yè)貸款余額約7.1萬億元；存量地產債券規(guī)模約2.6萬億元,，2016年凈融資額約1.1萬億元,；信托資金投向房地產業(yè)的規(guī)模為1.43萬億元，較2015年末新增了1418億元,。

　　海通證券分析師姜超表示,，存量債務到期壓力集中在2018至2021年。國內地產存續(xù)債券中約有75%是在2019至2021年間到期,。貸款的期限以三年為主,，過去兩年產生的大量貸款也將在2018至2019年到期，故年內債務到期壓力不大,，但未來二至五年地產行業(yè)債務到期壓力集中,。

　　姜超表示，雖然目前來看地產企業(yè)在手資金較為充足,，但在涉房融資大幅度收緊的背景下,，房企債務償還問題將逐漸浮出水面。從目前房地產行業(yè)存量非城投債樣本中，74家已披露年報的房企數據顯示,，近九成企業(yè)實現了貨幣資金規(guī)模的同比增長,，行業(yè)平均貨幣資金規(guī)模同比大幅增長62.23%，企業(yè)在手資金較為充足,?！暗S著海外債券到期壓力加大，國內債務還款期也將來臨,，在此背景下,，個體信用基本面將因融資能力和抗風險能力的差異而加劇分化，應警惕弱資質地產企業(yè)違約風險爆發(fā),?！彼f。