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　　首套房用公積金貸款首付比例降低、二套房個(gè)貸首付比例下調(diào)、個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房免征營業(yè)稅期限縮短……多部門聯(lián)動(dòng),，打出促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的組合拳,，凸顯“分類指導(dǎo)，因地施策”的調(diào)控意圖,，傳遞出支持自住和改善性住房需求的明確信號—

　　3月30日,，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，央行,、住建部,、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》(以下簡稱“《通知》”)，下調(diào)了住房公積金和第二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例,。

　　《通知》稱,，對擁有一套住房且相應(yīng)房貸未結(jié)清的居民家庭，改善性自住房最低首付款比例調(diào)整為不低于40%,。此前,，二套房商業(yè)貸款首付比例為不低于60%，北上廣深為70%,。

　　此次調(diào)整后,，首套普通自住房公積金貸款不再區(qū)分面積，統(tǒng)一調(diào)整為最低首付款比例20%,。在此之前,，首套普通自住房公積金貸款90平方米以下的，最低首付款比例為20%;90平方米以上的,，最低首付款比例為30%,。《通知》還支持二套房購房者申請公積金貸款,，對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭,，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房的，最低首付款比例為30%,。

　　政策并非“刺激性”

　　中國銀行國際金融研究所副所長宗良認(rèn)為,，這一政策，是落實(shí)今年《政府工作報(bào)告》提出的“支持居民自住和改善性住房需求”的重要舉措,，體現(xiàn)了穩(wěn)增長的意圖,，并非所謂“刺激性政策”。

　　隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期,，區(qū)域分化有所加劇,，此前一系列抑制房地產(chǎn)市場過熱的政策已經(jīng)不適用當(dāng)前房地產(chǎn)市場的供求狀況。2014年9月，央行出臺了“287號文”,，放寬住房貸款首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),，支持居民家庭合理的住房消費(fèi)，對促進(jìn)剛性住房需求的釋放起到了積極作用,。此次《通知》則是“287號文”的延續(xù),。

　　“隨著我國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展和居民收入水平提高，對住房的剛性需求和改善性需求還有巨大的空間,?！敝袊裆y行首席研究員溫彬認(rèn)為，自去年以來,，我國房地產(chǎn)投資增速放緩,，庫存上升，房價(jià)有所回落,。雖然去年9月央行已經(jīng)對房貸政策進(jìn)行了調(diào)整,，但鑒于二套房首付比例過高，依然限制了改善性需求的釋放,。

　　與此同時(shí),，我國居民家庭的儲(chǔ)蓄率仍然較高、杠桿率較低,，財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健,，有能力擴(kuò)大房貸杠桿。在此背景下,，調(diào)整個(gè)人住房貸款政策,，支持合理住房消費(fèi)，對穩(wěn)增長,、促改革,、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生具有重要意義,。

　　溫彬認(rèn)為,，此次下調(diào)二套房最低首付比例、再結(jié)合近期央行的兩次降息,，可以有效提高居民購房能力,、降低還貸壓力，有利于改善民生,，同時(shí)也有利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展,。

　　調(diào)控避免“一刀切”

　　此次政策也在著力避免“一刀切”的單向調(diào)整。在下調(diào)住房公積金和二套房貸首付比例的同時(shí),，政策也更加注重采取市場化,、正?；㈤L效化的方式,。

　　“全國不同地區(qū)和城市房地產(chǎn)市場有不同特點(diǎn)，如一些一線城市需求較為旺盛,，而二,、三線城市需求偏弱，需要根據(jù)不同的情況靈活調(diào)整,?！弊诹急硎尽?/p>

　　過去房價(jià)上行期間,，在調(diào)整住房信貸政策時(shí),，住房信貸政策主要配合房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，剛性比較強(qiáng),，多是短期應(yīng)急舉措,，且調(diào)整方式也多是與行政化措施相結(jié)合。而我國幅員遼闊,，不同地區(qū),、不同城市情況各異，各地房地產(chǎn)市場周期也不一致,，區(qū)域分化將成為今后較長時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場運(yùn)行的新常態(tài),。

　　“此次調(diào)整給市場留下了空間，不同地區(qū)和不同金融機(jī)構(gòu)能夠靈活調(diào)整,?！弊诹颊J(rèn)為。今年的《政府工作報(bào)告》提出,，要“堅(jiān)持分類指導(dǎo),，因地施策”。也就是說,，住房信貸政策要充分考慮當(dāng)?shù)胤績r(jià)波動(dòng),、信用環(huán)境、個(gè)人住房貸款不良率,、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系,、居民收入水平、改善性需求彈性,、貸款風(fēng)險(xiǎn)保障程度等宏觀審慎因素,，進(jìn)一步完善區(qū)域性、差異化的住房信貸政策,，以適應(yīng)各地不同情況,，避免“一刀切”式的單向調(diào)整,。

　　業(yè)內(nèi)專家建議，今后住房信貸政策調(diào)節(jié)要采取更加市場化的方式,，更多依靠市場自律機(jī)制,，更加尊重市場主體的意見，既充分發(fā)揮市場化的作用,，又避免市場無序競爭,。

　　房地產(chǎn)金融回歸常態(tài)

　　“目前，我國房地產(chǎn)市場已從供過于求向供求基本平衡轉(zhuǎn)變,，前期為抑制房價(jià)過快上漲而采取的非常規(guī)房貸政策,，也需要根據(jù)市場變化回歸到常態(tài)?！睖乇虮硎?。

　　相對于財(cái)政政策和貨幣政策，最低首付款比例調(diào)整政策在應(yīng)對房地產(chǎn)波動(dòng)方面具有針對性強(qiáng),、成本小,、效果好等優(yōu)勢。作為重要的宏觀審慎工具之一,，最低首付款比例已被多個(gè)經(jīng)濟(jì)體引入監(jiān)管實(shí)踐,。目前，全球陸續(xù)有20多個(gè)發(fā)達(dá)和新興經(jīng)濟(jì)體將設(shè)置最低首付款比例作為宏觀審慎工具實(shí)施,，英國等國目前也在考慮把設(shè)定最低首付款比例引入到監(jiān)管領(lǐng)域,。

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，目前我國住房信貸政策非常穩(wěn)健,?！皬膰H上看，調(diào)整后,，二套房最低40%的首付比例仍然是比較審慎的,，能夠防止投機(jī)性需求的膨脹?！睖乇虮硎?。此外，我國第一套商業(yè)性住房貸款最低首付比30%,，在國際上也處于合理水平,。從國際經(jīng)驗(yàn)看，個(gè)人住房貸款最低首付比一般在20%至30%左右,。

　　對于未來趨勢,，宗良認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)金融市場回歸本源,，房地產(chǎn)市場將還原到正常狀態(tài),，需求能夠正常釋放,，并將促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。