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各路資本紛紛涉足為購房者補(bǔ)充首付 次級貸風(fēng)險積聚
2014-04-30   作者:記者 張曉玲 楊曉藝  來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道
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    樓市首付“次級貸”調(diào)查

  一家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)4月份對17個一二線城市的調(diào)查顯示,,涉房信貸全部出現(xiàn)了收緊,。中原地產(chǎn)研究顯示,其中廣州首套房貸利率全面上浮,,北京,、深圳等地亦有進(jìn)一步收緊的跡象;而在三四線城市,,房貸更難以獲得,。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者選取十個位于山西,、廣東、湖南,、福建的三四線城市采訪顯示,,其房貸收緊比一二線城市幅度更大。

  21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者獲悉,,此前更多被中小開發(fā)商青睞在分期付款業(yè)務(wù),,目前也開始受到大開發(fā)商的更多關(guān)注。包括萬科,、保利,、華潤等大型開發(fā)商在內(nèi),目前也都在強(qiáng)烈關(guān)注首付分期,,并嘗試為購房者設(shè)計更多的便利購房的金融手段,。

  一家華南區(qū)域城商行內(nèi)部人士透露,該行正在研究進(jìn)行首付分期甚至全款分期十年支付的金融政策,,主要針對全國排名前十的大型地產(chǎn)商中的幾家,。在開發(fā)商、二手房中介以外,,新房代理行業(yè)通過小額貸款公司,,開始涉足為資金不足的購房者補(bǔ)充首付。

  在此背景下,,可能催生出又一種“次級貸”現(xiàn)象,,其中隱含的風(fēng)險值得關(guān)注。

  彌漫的房貸荒

  17個一二線城市數(shù)據(jù)顯示,,房地產(chǎn)信貸無一有松動改善現(xiàn)象,,其中北京、深圳,、南昌等城市進(jìn)一步趨緊,,有更多銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率再上浮或延長放款周期。

  在廣州,,搜房網(wǎng)調(diào)查顯示,,高達(dá)58.39%的購房者近4個月有在申請房貸,此間銀行雖然受理業(yè)務(wù),,但大多無法給出具體的放款時間,,被通知要等半年才能放款的購房者占了12%�,!笆滋追抠J款利率普遍上浮,,最低5%,最高達(dá)20%,�,!�

  21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪顯示,,廣州國有大行利率普遍上浮5%-10%,而股份制銀行首套房利率普遍上浮10%左右,,甚至有銀行上調(diào)幅度則達(dá)到了30%,,或新增房貸業(yè)務(wù)則處于暫停狀態(tài)。廣州二套房利率也普遍上浮1.1-1.2倍,。

  在深圳,,作為房貸業(yè)務(wù)做得最多的銀行,建行目前也沒有首套房貸款優(yōu)惠,,放款時間也按照客戶的信用和資產(chǎn)記錄變得更加分化,,一些少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶能較快拿到審批,而更多的申請人則被迫等待,,最長的甚至有等待超過一年的情況,。

  盡管已然如此緊張,不過有知情者稱,,“一二線的情況還算是好的,。”在山西省運(yùn)城市,,張文購買的一套商品房距其支付首付款已經(jīng)超過3個月,,至今沒有拿到貸款審批,無奈他只好支付全款,。

  在近期被熱炒和看好的環(huán)京津一帶,,武清、廊坊,、保定等地的商品房貸款特別是針對非本地戶籍購房者,,審批變得更加嚴(yán)格,本報了解到,,不少購房者被迫改為支付全款或者一年期分期付款,。

  房貸的緊張大大影響了開發(fā)商的銷售額和現(xiàn)金流。易居中國統(tǒng)計顯示,,一季度房企資金到位增速明顯放緩,,由2013年同比增幅26.5%降至6.6%;一季度商品房銷售金額顯著回落,,由2013年的同比增26.3%變?yōu)橥冉?.2%,。

  不合格的貸款人?

  開發(fā)商對購房者的首付款和按揭貸款的依賴越來越大,,近年幾乎占到開發(fā)商資金來源的40%。壓力之下,,開發(fā)商紛紛推出各種措施吸引買房人入場,。今年春節(jié)期間,,恒大地產(chǎn)便推出全國范圍內(nèi)的首付分期策略,分期期限3-5年,,以此搶占市場,。

  此后,保利地產(chǎn)在廣州的少數(shù)樓盤也嘗試推出了首付分期,,分期期限4到9個月不等,;而剛剛上市不久的時代地產(chǎn)更全面推出了首付一成活動。位于廣東番禺區(qū)的時代外灘項目,,首付僅需交一成,,余款在一年內(nèi)支付完即可。

  21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道不完全統(tǒng)計,,在廣州,,包括合景泰富、雅居樂,、時代地產(chǎn)等多個大開發(fā)商先后推出墊付首付,、分期付款的促銷活動,涉及樓盤數(shù)十個,。

  而在廣東惠州片區(qū),,開發(fā)商墊付首付更為普遍。畔山名居一成首付,、陽光圣菲0.8成首付,、三遠(yuǎn)大愛城零首付等層出不窮。

  二手房代理機(jī)構(gòu)也在加入,。深圳新興二手房中介平臺中躍地產(chǎn),,聲稱深圳任何小區(qū)任何房子都可以做零首付。

  參與類似業(yè)務(wù)的還有小貸公司,。世聯(lián)行業(yè)主金融服務(wù)平臺工作人員介紹,,世聯(lián)行云貸針對世聯(lián)行代理的樓盤業(yè)主,貸款額為所購房源首付的一半,,貸款期限分為3- 6個月的短期貸款,,月利率為本金的2%;長期為1-3年,,月利率50萬元以下貸款為1.2%,,50萬元以上為1.4%。

  北京,、河北等地多數(shù)房屋中介機(jī)構(gòu)都有代為辦理此類業(yè)務(wù),,“這種中介、代理行的小額貸款主要需求毋容置疑,大部分都是用作首付了,�,!北本┲性禺a(chǎn)市場總監(jiān)張大偉透露,北京有中介機(jī)構(gòu)利用消費(fèi)貸幫助購房者購房,,而實(shí)際上來源于銀行的消費(fèi)貸款,,有明確規(guī)定是不可用于購房的。

  張大偉認(rèn)為,,目前中國樓市已經(jīng)出現(xiàn)了很多類似“次級貸”(一些貸款機(jī)構(gòu)向信用程度較差和收入不高的借款人提供貸款)的跡象,。

  從銀行層面來看,前述銀行個貸經(jīng)理說,,在當(dāng)前主要是剛需人群入市的情況下,,需要對幾十萬的首付進(jìn)行分期支付的購房者,甚至需要小額貸款來支撐其資金來源的購房者,,一般也是不合格的貸款人,。銀行會非常謹(jǐn)慎地對其資信進(jìn)行調(diào)查和審核。

  值得關(guān)注的是,,交了首付不代表房屋交易完畢,,在不少地區(qū),由于余款難以批貸或放貸遲緩,,又迫于購房合同違約條款約束,,一些購房者被迫改為全款買房或者全款分期業(yè)務(wù),一些人甚至不得不去尋求小額信貸融資,,解決購房款問題,。由此房貸難題事實(shí)上轉(zhuǎn)嫁給了購房者。

  積聚的潛在風(fēng)險

  中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰認(rèn)為,,本身沒有首付支付能力的人一般資信比較差,,銀行方面難以審批房貸,在這種情況下,,合同都難以履行,;此外,按照購房合同,,不付款就不可能交房,。但這種分期付款的情況下,購房者已經(jīng)交了一部分錢,,但到了交房時間又交不齊余款,,此時雙方之間是否會產(chǎn)生糾紛也是一個隱患。

  中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)則指出,,從開發(fā)商方面來說,,墊付資金對開發(fā)商資金鏈有很高要求,對于購買者是否按約定時間支付資金,也面臨一些不確定的風(fēng)險,,出現(xiàn)違約的可能性也是存在的,。

  廣州一家推出首付分期的大型地產(chǎn)商人士說,,目前推行的零首付政策,,實(shí)際上只是把首付款的繳納時間適當(dāng)延長,但一般都在6個月內(nèi),。對于一個沒有太多積蓄的人來說,,這顯然會發(fā)生包括拖延繳納等事件,對于開發(fā)商和購房者都會是一件懊惱的事,。開發(fā)商資金回籠不順暢,,而購房者面臨房產(chǎn)被收回、損失已支付款項的風(fēng)險,。

  上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為,,免首付、首付分期等政策之下,,很可能會出現(xiàn)購房者中途違約現(xiàn)象,;而一旦降價潮持續(xù),原有房產(chǎn)的剩余還貸額度甚至高于房產(chǎn)價值,,那么購房者的情緒就會激化,,出現(xiàn)斷供。所以要提防中國出現(xiàn)類似美國的“抵押贖回權(quán)喪失”的問題,。

  另一方面,,本報了解到,在銀行惜貸或者拒貸后,,其他各路小貸機(jī)構(gòu),、實(shí)力欠缺的開發(fā)商紛紛加入到購房款的“運(yùn)作”中來,可能帶來更大的風(fēng)險隱患,。

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