唱空聲四起 中國(guó)樓市能否繼續(xù)堅(jiān)挺,？
又到2月20日，一年前的今天,，新“國(guó)五條”樓市政策出臺(tái),。一年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)層面都發(fā)生了一系列變化,，也存在著很多問題,，如多數(shù)城市房?jī)r(jià)普遍上漲、市場(chǎng)供求矛盾明顯,。但是,，“回顧‘國(guó)五條’出臺(tái)至今市場(chǎng)一年來(lái)的發(fā)展，能得到很多有價(jià)值的提示,，即使它未能取得預(yù)期的房?jī)r(jià)調(diào)控結(jié)果,。”偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉說(shuō),。
多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍上漲 年度調(diào)控目標(biāo)落空
房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了十多年的快速發(fā)展,，期間伴隨有多輪調(diào)控政策的出臺(tái)，每一輪調(diào)控，“房?jī)r(jià)”都是繞不開的重點(diǎn),。
2013年2月20日,，國(guó)務(wù)院常務(wù)工作會(huì)議出臺(tái)了五項(xiàng)政策措施，核心內(nèi)容包括完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制,；堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房,；增加普通商品住房及用地供應(yīng)；加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè),；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等多項(xiàng)內(nèi)容,，被稱之為新“國(guó)五條”。其中,，制定年度房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)被重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)出來(lái),。
隨后，在各地出臺(tái)的新“國(guó)五條”細(xì)則內(nèi)容中,，年度房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的條款引發(fā)關(guān)注,。梳理發(fā)現(xiàn)，除北京和上海以保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定外,，大部分城市的新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)為低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)水平,。
此后的一年時(shí)間里，各地房?jī)r(jià)變化有目共睹,。值得關(guān)注的是,，房?jī)r(jià)變化在不同城市間也出現(xiàn)了分化局面。日前,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)馬建堂在答記者問時(shí)提到：“一線城市房?jī)r(jià)上漲較快的同時(shí),，去年城市的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了比較明顯的分化趨勢(shì)，二三線城市總體上講上漲比較平穩(wěn),，個(gè)別三四線城市特別是四線城市有的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下跌,。”
胡景暉分析表示,，2013年全年,，除了少數(shù)如溫州、�,？�,、聊城等二三線城市之外，市場(chǎng)價(jià)格在京滬等一線城市的帶動(dòng)下仍然普遍上漲,，一線城市住宅價(jià)格漲幅均超15%,。為此，多家媒體的報(bào)道直指年度房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)落空,，政府問責(zé)無(wú)下文,。
市場(chǎng)供求矛盾明顯 土地市場(chǎng)持續(xù)火熱
中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道記者在對(duì)多位專家的采訪中了解,，作為影響房?jī)r(jià)的主要因素，供求關(guān)系被多次提及,。其中,，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，雖然房?jī)r(jià)的上漲與購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期有關(guān),，但主要還是供求關(guān)系問題,。“包括北京,、上海等一線城市及部分二線城市,，市場(chǎng)的供應(yīng)與需求還是很不對(duì)稱的情況�,！�
胡景暉同時(shí)認(rèn)為,，剛性市場(chǎng)的需求是被低估了，而市場(chǎng)供應(yīng)嚴(yán)重不足,。以北京為例,，2013年京首個(gè)自住型商品房問世之時(shí)，僅申購(gòu)家庭數(shù)量就接近15萬(wàn),，而2013年全市新建商品房成交量不到12萬(wàn)套,，剛需與供應(yīng)之間的矛盾可見一斑。
值得肯定的是,，在過去的一年里,，各地均加大了對(duì)普通商品住房及用地供應(yīng)，尤其是住房用地的供應(yīng)力度明顯,。一、二線城市土地市場(chǎng)成交火熱,，土地出讓金創(chuàng)出新高,，且土地市場(chǎng)的熱度一直延續(xù)至今。
清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心研究院教授袁鋼明在肯定市場(chǎng)供應(yīng)的同時(shí),，強(qiáng)調(diào)要進(jìn)一步抑制投資投機(jī)性購(gòu)房,，保證市場(chǎng)供應(yīng)的健康和正常。
年度保障房建設(shè)任務(wù)完成 有望分流市場(chǎng)需求
保障性住房在滿足樓市供需方面也起到重要調(diào)節(jié)作用,。2013年新“國(guó)五條”要求加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè),，全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬(wàn)套、新開工630萬(wàn)套的任務(wù),。
近年來(lái),，保障性住房一直是各地住房建設(shè)強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)之一，預(yù)計(jì)“十二五”期間,，我國(guó)將建設(shè)3600萬(wàn)套保障房和棚戶區(qū)改造住房,。在全國(guó)各地的土地市場(chǎng)供應(yīng)中,，各類保障性住房用地供應(yīng)持續(xù)增加。去年底,，兼有保障房性質(zhì)的自住型商品房用地在北京形成大量供應(yīng),，未來(lái)將有效分離純商品住房市場(chǎng)的大量需求。
如今,，保障房的建設(shè)已經(jīng)取得一定成效,。2013年12月16日，住建部發(fā)布消息稱,，截止當(dāng)年11月底,，全國(guó)已開工城鎮(zhèn)保障性安居工程666萬(wàn)套，基本建成544萬(wàn)套,，全面完成年度目標(biāo)任務(wù),，完成投資11200億元。
談到保障房建設(shè)工作,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊昨天表示,，“十二五”前三年，保障房建設(shè)總體上進(jìn)展順利,，目前開工超過2500萬(wàn)套,，基本建成約1500萬(wàn)套。從現(xiàn)在的進(jìn)展情況看,，整個(gè)“十二五”期間完成開工3600萬(wàn)套的任務(wù)應(yīng)該說(shuō)是有希望的,。
調(diào)控新轉(zhuǎn)變：樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制待建立
在新“國(guó)五條”政策執(zhí)行的2013年，“宏觀穩(wěn),、微觀活”成為房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞,。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院資料顯示，2013年全國(guó)整體調(diào)控基調(diào)貫徹始終,，不同城市政策導(dǎo)向出現(xiàn)分化,。去年下半年以來(lái)，新一屆政府著力建立健全長(zhǎng)效機(jī)制,、維持宏觀政策穩(wěn)定,，不動(dòng)產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長(zhǎng)效機(jī)制工作繼續(xù)推進(jìn),。
房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了快速發(fā)展的“黃金十年”,，時(shí)至今日，樓市調(diào)控是否將迎來(lái)新的轉(zhuǎn)折,？業(yè)內(nèi)眾多的分析認(rèn)為,，無(wú)論是“國(guó)八條”還是“國(guó)五條”，政策中涉及的限購(gòu),、限貸等行政化手段終將被市場(chǎng)化手段取代,。
為此,，中國(guó)社科院城市發(fā)展與研究所原所長(zhǎng)牛鳳瑞在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)表示，現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)到了一個(gè)新的路口,。他說(shuō)：“房地產(chǎn)以往十年的宏觀調(diào)控基本不成功,，目標(biāo)以調(diào)控房?jī)r(jià)為主，但是房?jī)r(jià)照漲不誤,，而且超出人們的預(yù)期,，說(shuō)明政策調(diào)控方向不正確。現(xiàn)在新一屆政府沒有進(jìn)一步嚴(yán)格調(diào)控的動(dòng)作,，而且也沒有進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)控制房?jī)r(jià),。”其中,，房產(chǎn)稅作為一種更加市場(chǎng)化的手段,，將逐漸常態(tài)化存在。
“在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi),，抑制投機(jī)性需求對(duì)市場(chǎng)而言仍有必要,，限購(gòu)、限貸政策仍將持續(xù),�,！焙皶熣f(shuō)，“時(shí)下的博弈各方正處在對(duì)新年樓市的觀望和預(yù)期之中,，未來(lái)一年市場(chǎng)政策走向猜測(cè),，在今年‘兩會(huì)’召開之后，都將逐步找到更清晰的答案,�,！�
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