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據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院公開發(fā)布數(shù)據(jù),，截至今年9月,，全國(guó)百城新建商品住宅平均價(jià)格已經(jīng)環(huán)比上漲16個(gè)月，樓市泡沫繼續(xù)膨脹,，或有失控風(fēng)險(xiǎn),。若房?jī)r(jià)上漲預(yù)期繼續(xù)增強(qiáng),，則未來樓市調(diào)控空間將會(huì)縮小。即使可能出臺(tái)強(qiáng)力住房調(diào)控措施,，恐亦難使樓市泡沫平穩(wěn)縮減,，刺破泡沫的風(fēng)險(xiǎn)極大,。
樓市泡沫的形成，除資金與需求等因素推動(dòng)外,，心理預(yù)期發(fā)揮了催化劑作用,。由大眾心理預(yù)期演化成的羊群效應(yīng)，是本輪房?jī)r(jià)上漲的重要推動(dòng)因素,，也促進(jìn)了樓市泡沫的繼續(xù)膨脹,。北京、上海等一線城市遠(yuǎn)郊區(qū)域新房開盤即遭哄搶,，羊群效應(yīng)下的恐漲心理應(yīng)是主要原因,，與此同時(shí)又進(jìn)一步強(qiáng)化了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。
最近一段時(shí)間,，熱點(diǎn)城市土地成交價(jià)格頻創(chuàng)新高,，由地價(jià)大幅上漲引發(fā)的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期正在日益強(qiáng)化,，并加劇樓市運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn),。中國(guó)人民銀行三季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查結(jié)果顯示，認(rèn)為一線城市“房?jī)r(jià)過高”的比例高達(dá)77%,，僅有6.5%的人預(yù)期下季度房?jī)r(jià)下降,。
隨著樓市泡沫繼續(xù)膨脹，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控空間將會(huì)日益縮小,。這是因?yàn)�,，無論從哪個(gè)角度分析，擠泡沫都是一個(gè)極其復(fù)雜且充滿風(fēng)險(xiǎn)的過程,。擠泡沫意味著要引導(dǎo)難以把握的大眾心理走向,，這本身就不是一件靠譜、可以精確安排并確保成功的工作任務(wù),。若調(diào)控政策過分嚴(yán)厲,，則房?jī)r(jià)有可能會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌；若調(diào)控政策偏向柔和,，不僅不會(huì)分化房?jī)r(jià)上漲預(yù)期,，反而有可能成為下一輪房?jī)r(jià)上漲的重要推手。因此,，樓市調(diào)控政策時(shí)機(jī)把握與力度拿捏就顯得極為重要,。
應(yīng)該看到，社會(huì)運(yùn)行遠(yuǎn)比自然運(yùn)轉(zhuǎn)要復(fù)雜,。遍觀中外,，很難有樓市調(diào)控政策可以做到擠泡沫又不會(huì)引發(fā)嚴(yán)重負(fù)面效應(yīng)。
臺(tái)灣歷史上也曾經(jīng)出現(xiàn)較為嚴(yán)重的樓市泡沫,，特別是1987年后房?jī)r(jià)大幅飚升,。為平抑樓市泡沫,，臺(tái)灣當(dāng)局實(shí)行了全面信用緊縮政策，并杜絕資金進(jìn)入樓市炒作,。從1989年開始,，臺(tái)灣房?jī)r(jià)停漲，此后進(jìn)入下降通道,。從臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況看,，1991年房地產(chǎn)平均單價(jià)環(huán)比下降了六成，樓市泡沫徹底破滅,。
在日本央行實(shí)施緊縮貨幣政策后,，1991年日本房地產(chǎn)泡沫破滅，住宅用地價(jià)格大跌46%,，日本經(jīng)濟(jì)此后長(zhǎng)期陷入泥潭,，進(jìn)入了“失去的二十年”。
這些情況表明,，縮減樓市泡沫恐怕不會(huì)像技術(shù)活那樣,，可以由決策層自由把握。大眾心理變化難以捉摸,，以及政策出臺(tái)時(shí)機(jī)與力度的科學(xué)把握,，對(duì)任何一個(gè)國(guó)家或地區(qū)當(dāng)局來說，都是極為棘手的難題,。從去年以來香港政府應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的各種嚴(yán)厲舉措,，以及我國(guó)過去十年來的地產(chǎn)調(diào)控歷史可以發(fā)現(xiàn)，面對(duì)樓市泡沫,，做到得心應(yīng)手,、應(yīng)付自如比較難。
因此,，在樓市泡沫繼續(xù)膨脹前就及時(shí)采取措施進(jìn)行平抑,，會(huì)是一件風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的事情。如果任由樓市泡沫吹大,，未來治理難度將呈現(xiàn)幾何級(jí)數(shù)倍增,。特別是當(dāng)前樓市與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行相關(guān)性增大，由地產(chǎn)推動(dòng)的宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),，并不能真正解決中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的結(jié)構(gòu)性矛盾,，也不會(huì)形成內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力，只會(huì)加劇經(jīng)濟(jì)運(yùn)行固有矛盾,，使未來宏觀經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行面臨更高風(fēng)險(xiǎn),。對(duì)此，還應(yīng)引起高度警惕,。
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