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趙乃育/繪 |
作為中國樓市“風(fēng)向標(biāo)”,，經(jīng)過房價連續(xù)24個月的下跌之后,，溫州房價普遍跌了近30%，眾多高端樓盤房價腰斬，受此影響,，部分購房者停止支付按揭貸款“棄房”而逃，昔日溫州“炒房團(tuán)”有變?yōu)椤皸壏繄F(tuán)”的苗頭,。權(quán)威部門調(diào)查顯示,，目前溫州“棄房”現(xiàn)象只有不到600例，當(dāng)前銀行信貸風(fēng)險總體可控,，但在溫州企業(yè)普遍深陷經(jīng)營困難,、房價持續(xù)下跌的情況下，樓市泡沫破滅有可能引爆銀行風(fēng)險,，值得高度關(guān)注,。
近600套房屋成“棄房”
據(jù)溫州市銀監(jiān)分局對轄內(nèi)銀行的調(diào)查統(tǒng)計，截至7月末,，全市各類“棄房”共發(fā)生595例,，其中，按揭貸款不良余額為41277萬元,，出現(xiàn)“棄房”的為15例,；因經(jīng)營困難以償還貸款，而對抵押房產(chǎn)“棄房”的有580戶,。
《經(jīng)濟(jì)參考報》記者日前實地走訪溫州十多個“明星”樓盤了解到,，三四年前曾經(jīng)創(chuàng)出五六萬每平方米的樓盤如今價格遭遇“攔腰斬”。記者獲悉,，溫州市甌海區(qū)的明星樓盤“中梁香緹公館”曾被炒到每平方米5萬多元,，如今跌回到了每平方米2.5萬元，600多套住房雖已全部賣出,，但只有40多戶入住,，還有的房屋都被掛在房屋中介等待出售。
與此相對,，在今年8月初溫州限購政策微調(diào)后(從比一般城市嚴(yán)厲調(diào)回與其他城市相同),，一些低開的新樓盤出現(xiàn)熱賣。溫州市住建部門表示,，當(dāng)?shù)夭⑽闯霈F(xiàn)大面積房價腰斬現(xiàn)象,�,！澳切┧^腰斬的房子，原本就背離實際價值,，數(shù)量非常有限,，不能代表溫州樓市真實情況�,！贝蠖鄶�(shù)樓盤只是降價到合理區(qū)間,，部分定價合理的樓盤銷售情況有所回升。
一家國有銀行溫州分行個人金融部負(fù)責(zé)人表示,，目前溫州所有的住房按揭貸款出現(xiàn)3例“棄房”情況,，但拍賣產(chǎn)值都能覆蓋貸款額，銀行沒有損失,。因抵押貸款無法償還而出現(xiàn)房屋被處置的大概有100多例,。
溫州哥倫布房地產(chǎn)營銷有限公司客戶經(jīng)理劉政說，他代理的二手房樓盤都曾有個別“棄房”進(jìn)入拍賣程序,�,！胺績r大幅下降，拿到房子也抵不過給銀行的按揭,，一算賬,，就有人就索性‘棄房’�,！眲⒄f,，道理上是這樣，但實際上如果“棄房”,，將損失掉首付款以及每月還給銀行的資金,，更重要的是個人信譽會受到影響，所以這樣的情況并不常見,。
據(jù)溫州市中級人民法院統(tǒng)計，今年1月至8月,，溫州全市法院委托拍賣的財產(chǎn)共1244件,。在這些委托拍賣的財產(chǎn)中，約80%為房產(chǎn),，“其中有斷供房,，也有很多因為其他糾紛引發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)拍賣�,！睖刂菔兄屑壢嗣穹ㄔ核痉ㄨb定處處長張琛表示,，近兩年房屋產(chǎn)權(quán)拍賣與其他財產(chǎn)處置一樣，都處在高點,。
一些銀行人士指出,，抵押物處置有很多程序,，費時較長，目前有不少已經(jīng)出現(xiàn)違約的抵押房屋正在走程序,，還沒有進(jìn)入到最后的拍賣程序,。后續(xù)房屋拍賣數(shù)量可能還會增加。
抵押擔(dān)保成“棄房”重災(zāi)區(qū)
《經(jīng)濟(jì)參考報》記者了解到,，“棄房”雖由房價大幅下跌引起,，但深層原因卻是溫州經(jīng)濟(jì)不振、本地企業(yè)普遍出現(xiàn)經(jīng)營困難,，導(dǎo)致資金鏈斷裂難以償還抵押貸款,，被迫“棄房”。與此同時,，“抵押+保證”這一擔(dān)保方式也誘使貸款者“棄房”,，銀行信貸風(fēng)險加大。
“沒辦法,，做什么賠什么,，銀行貸款還不上，抵押的房子只好讓銀行拿去了,�,！睖刂菔新钩菂^(qū)一位私營企業(yè)主說。受溫州民間借貸風(fēng)波以及外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化影響,，溫州本地民營企業(yè)普遍出現(xiàn)經(jīng)營困難,，大量借款人自身資金鏈斷裂，無力償還銀行貸款,，導(dǎo)致部分企業(yè)被迫選擇“棄房”,。
據(jù)銀監(jiān)部門測算，在溫州,，由于借款人資金鏈斷裂形成不良的房屋抵押貸款約為23.74億元,，占全部房屋抵押貸款不良余額的46.14%。前述銀行負(fù)責(zé)人說,，由于溫州企業(yè)多進(jìn)行“炒房”活動,，如今房價大幅下跌，資金鏈吃緊,，無法償還銀行貸款只能“棄房”,。“部分在房價處于高位時發(fā)放的貸款,，可能會出現(xiàn)貸款余額高于抵押物市值的情況,，從而導(dǎo)致借款人主動‘棄房’”。
溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻分析指出,，斷供“棄房”的成本高昂,，這意味著信譽受損,，會進(jìn)入銀行“黑名單”。溫州當(dāng)?shù)仄髽I(yè)幾乎全都大肆擴(kuò)展,、涉足房地產(chǎn),，在企業(yè)盈利微薄、融資困難的情形下,，最先會從樓市撤離以緩解資金壓力,，而這無疑推倒了溫州房價下跌的第一張“多米諾骨牌”。抽出資金,，投資客撤離,，房價跳水，反過來導(dǎo)致手里的房產(chǎn)難以“變現(xiàn)”,，資金鏈斷裂,，從而引發(fā)“棄房”現(xiàn)象。
值得注意的是,，部分企業(yè)主因擔(dān)�,！斑B坐”而選擇“棄房”。自2011年溫州民間借貸風(fēng)波以來,，溫州擔(dān)保鏈風(fēng)險持續(xù)蔓延,，部分經(jīng)營正常的借款人無力同時承擔(dān)自身貸款還款責(zé)任和代償責(zé)任，遂主動選擇“棄房”,。據(jù)測算,，擔(dān)保鏈風(fēng)險傳導(dǎo)形成的不良房屋抵押貸款余額約為7.28億元，占全部房屋抵押貸款不良余額的14.15%,。
溫州銀監(jiān)部門測算,，房屋價值縮水形成不良的房屋抵押貸款余額約為4.43億元，占全部房屋抵押貸款不良余額的8.6%,。但溫州銀監(jiān)部門分析指出,，當(dāng)前溫州資金鏈和擔(dān)保鏈風(fēng)險仍未根除，實體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固,，房地產(chǎn)市場全面回暖的外部條件并不具備,。因此，預(yù)計溫州房價在未來一段時間將保持低位運行態(tài)勢,。
“抵押+保證”成銀行風(fēng)險易爆點
記者調(diào)查了解到，不論從溫州樓市“兩重天”并存的情況來看,，還是從銀行住房抵押貸款總體規(guī)模來看,，當(dāng)前“棄房”只是局部現(xiàn)象。目前溫州住房抵押貸款風(fēng)險總體可控,，但樓市下行壓力猶存,，不排除“棄房”增多甚至蔓延,，“抵押+保證”這一擔(dān)保方式成為銀行主要風(fēng)險點。
盡管出現(xiàn)近600例“棄房”,，但溫州銀監(jiān)分局對42家機(jī)構(gòu)進(jìn)行專題調(diào)研發(fā)現(xiàn),，溫州房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險總體可控。當(dāng)前,，溫州個人住房按揭貸款余額660.83億元,，其中不良貸款余額4.02億元，不良率為0.61%,；商業(yè)用房按揭貸款余額25.03億元,，其中不良貸款余額0.19億元，不良率為0.76%,。均低于同期全部貸款3.68%的不良率,，總體風(fēng)險可控。
目前來看,，溫州樓市下行壓力巨大,。“投資客撤走而無人接盤,，過度投資吹起的樓市泡沫就要破滅了,。”溫州鑫勝房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人楊松波說,。隨著樓市泡沫擠出,，部分購房者、借貸者“棄房”可能性增加,，銀行風(fēng)險隨之加大,。
值得注意的是，隨著房價持續(xù)下跌,，溫州普遍存在的房屋“抵押+保證”這一擔(dān)保方式將成銀行風(fēng)險易爆點,。在溫州，銀行一般會按抵押物評估價的一定比例來發(fā)放貸款,，如果借款人希望申請更多的貸款,，則往往會被要求增加保證擔(dān)保，變?yōu)椤暗盅?保證”的組合擔(dān)保方式,。
當(dāng)房價處于高位時,，抵押物的市值能覆蓋全部貸款，此時保證人的代償風(fēng)險很低,，其擔(dān)保意愿也比較強烈,；但當(dāng)?shù)盅何锸兄悼s水不能覆蓋全部貸款時，保證人的代償風(fēng)險隨之增加,，其代償?shù)哪芰鸵庠笗鄳?yīng)降低,。因此,，保證擔(dān)保沒有成為防范貸款風(fēng)險的有效防線，目前溫州“抵押+擔(dān)�,！辟J款不良率達(dá)7.17%,，遠(yuǎn)高于純抵押貸款的2.52%和同期全部貸款3.85%，成為最大風(fēng)險點,。