中國(guó)房地產(chǎn)正在經(jīng)歷大考,。
這次沒(méi)有用行政控房手段,，而是采用貨幣擠壓手段。從三季度開始,，房貸收緊的消息從各地傳來(lái),，除了銀行慎貸,，擠提公積金現(xiàn)象在一些城市蔓延。
無(wú)論是日本房地產(chǎn)崩潰,，還是美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā),，根本原因都是房貸利率上升，房地產(chǎn)金融收緊,，導(dǎo)致債務(wù)鏈條崩潰,。
我國(guó)目前仍然實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策,，也就是說(shuō)保持貨幣增量不動(dòng)，對(duì)于負(fù)債與投資拉動(dòng)的行業(yè),，這不是個(gè)好消息,，顯示實(shí)際債務(wù)成本上升。
央行收緊信貸,，靠其他融資渠道彌補(bǔ),。今年前三季度社會(huì)融資規(guī)模為13.96萬(wàn)億元，比上年同期增加2.24萬(wàn)億元,。在8月的社會(huì)融資總量上升到1.57萬(wàn)億的新高之后，9月社會(huì)融資規(guī)�,；芈渲�1.4萬(wàn)億元,，分別比上月和上年同期減少1784億元和2413億元。住戶貸款增加3.07萬(wàn)億元,，其中,，短期貸款增加1.27萬(wàn)億元，中長(zhǎng)期貸款增加1.80萬(wàn)億元,；如果把大多數(shù)中長(zhǎng)期貸款視作房貸,，那么經(jīng)過(guò)預(yù)售等杠桿化手段之后，有超過(guò)2萬(wàn)億的資金進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng),。個(gè)人房貸以及社會(huì)融資是房地產(chǎn)的兩大貨幣支柱,，一旦支柱傾斜，房地產(chǎn)未來(lái)如何難以預(yù)料,。
情況沒(méi)有那么糟糕,，擠壓貨幣水分以溫水煮青蛙的方式進(jìn)行，波瀾不驚,。房貸繼續(xù)審核,，只是審核發(fā)放周期加長(zhǎng)到幾個(gè)月；首套房?jī)?yōu)惠利率繼續(xù)存在,，只是優(yōu)惠門檻提高打折幅度下調(diào),。
據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》10月12日?qǐng)?bào)道，目前在一線城市,，個(gè)人首套房貸8.5折的貸款優(yōu)惠利率幾乎已經(jīng)成為歷史,，市場(chǎng)利率普遍在基準(zhǔn)利率的9折以上，個(gè)別銀行的首套房貸執(zhí)行基準(zhǔn)利率甚至上浮,。二套房貸的貸款利率都執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%至20%,。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，近期北京地區(qū)的首套房貸利率批貸的結(jié)果來(lái)看,，8.5折利率優(yōu)惠占比從今年4月開始就穩(wěn)步下滑,，到今年9月占比為43.6%,，為2012年3月以來(lái)的最低水平。只有幾家大型銀行的首套房貸利率報(bào)價(jià)維持在9折,，部分銀行已上調(diào)至9.5折,，甚至是基準(zhǔn)利率。9月數(shù)據(jù)顯示,，首套房貸批貸的平均利率為5.8%,，大概為基準(zhǔn)利率的89折。從目前銀行的報(bào)價(jià)估計(jì),，今年11,、12月銀行批貸后的首套房商貸的平均利率水平將會(huì)達(dá)到9.5折以上。
從8.5折到9.5折,，看似相差不多,。如果房貸基準(zhǔn)利率6.55%，以貸款100萬(wàn)20年還清來(lái)計(jì)算,，等額本息的還款方式下,，其月供為7485元，總利息為796447元,。如果是能夠打8.5折的話,，那么利率變?yōu)?.57%，月供為6918元,，總利息也相應(yīng)減少為660433元,。相比基準(zhǔn)利率，月供減少了567元,，總利息減少了136014元,，上升到9.5折，則每月增加500元左右,。增加的500元,，作用是使購(gòu)房者的心理預(yù)期發(fā)生變化，讓他們擺脫房?jī)r(jià)上漲預(yù)期,。
在房貸利率上升的背景下,，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格還在上升，迎來(lái)了歷史上含金量最高的十一黃金周,。搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,，黃金周期間40個(gè)大中城市住房成交量同比增長(zhǎng)54%，其中北京同比飆升85%,、上海同比增長(zhǎng)39%,；北京新房平均售價(jià)同比上漲21%、上海同比上漲37%。一些二線城市成交量也十分火爆,。
目前房地產(chǎn)貨幣大考尚未結(jié)束,，筆者無(wú)法判斷此輪房貸收縮是否會(huì)終結(jié)于明年一季度�,？梢钥隙ǖ氖�,，如果房貸收緊而房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上升，說(shuō)明中國(guó)的房地產(chǎn)有堅(jiān)實(shí)的剛需與投資基礎(chǔ),，民間資金量足以支撐目前的房地產(chǎn)價(jià)格,。如果房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)下挫，則中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)在頭頂搖搖欲墜,。
誰(shuí)也不知道中國(guó)民間到底有多少資金,，因此沒(méi)有人知道這次貨幣大考需要多久才能測(cè)量出中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫底線。
到目前為止,，此次貨幣考驗(yàn)得出的初步結(jié)論是,，這些資金仍然把房地產(chǎn)作為最主要的投資配置，而民間資金量之大可能超過(guò)我們的想象,。中國(guó)房地產(chǎn)有泡沫，程度可能被夸大,。