中國(guó)樓市很可能進(jìn)入最后逼空階段。
過去的一兩個(gè)月,，可謂是中國(guó)剛需者最受煎熬的兩個(gè)月,，一方面看著樓價(jià)比2012年大幅上升；另一方面看到房貸收緊,，生怕未來付出更高的利息,，其中更有很多人一直觀望等待國(guó)家調(diào)控使房?jī)r(jià)下跌，卻不想每次略有調(diào)整后暴漲更甚,，終于被煎熬得快瘋狂了,，忍無可忍進(jìn)入市場(chǎng)。
這一幕與2007年中國(guó)A股何其相似,，隨著股價(jià)大幅暴漲,，日開戶數(shù)不斷飆升，10萬、20萬,、30萬……這其中的很多人在一年前對(duì)股票毫無概念,，甚至在3個(gè)月前仍對(duì)股市賺錢不屑一顧�,？稍谏献C指數(shù)[1.62%]5000點(diǎn)以上,，他們終于經(jīng)不起周圍同事、鄰居賺錢的炫耀,，在羨慕嫉妒恨和懊悔心理的燒烤下,，在鋪天蓋地的千載難逢的大牛市，在“死了都不賣”的鼓噪中,，終于把省吃儉用多年積蓄的財(cái)富投入股市……從此就被套牢在高高的山崗上,。對(duì)于主力來說，這就是逼空散戶,，他們就不停地推高股指,，直到最大規(guī)模散戶最后瘋狂買入來接盤，他們才從容撤退,。
所不同的是,，與中國(guó)A股的超級(jí)大牛市發(fā)展了2年相比，中國(guó)房地產(chǎn)的牛市周期要長(zhǎng)得多,，從前一個(gè)低谷1998~2000年開始,，從2003年前后開始復(fù)蘇并一路上漲，雖然經(jīng)過了2006年宏觀調(diào)控,、2008年美國(guó)金融危機(jī)和中國(guó)股災(zāi),、2011年的再度房地產(chǎn)調(diào)控后，可謂每挫愈奮,。今年8月中國(guó)70個(gè)大中城市中再度有69個(gè)城市房?jī)r(jià)同比上漲,。其中,，北京房?jī)r(jià)同比漲幅為19.3%,，居全國(guó)之首。廣州和上海房?jī)r(jià)緊隨其后,，分別上漲了19.0%和18.5%,。
國(guó)際貨幣基金組織（IMF）數(shù)據(jù)顯示，五大中國(guó)城市在世界最昂貴的房地產(chǎn)市場(chǎng)中名列前茅,，甚至超過了東京,、倫敦和紐約，美國(guó)《大西洋[1.45% 資金
研報(bào)]》雜志寫道：世界上十大貴的讓人難以承受的房地產(chǎn)市場(chǎng)中有七個(gè)都是中國(guó)的城市——北京,、上海,、深圳、香港、天津,、廣州和重慶,。如果按照兩個(gè)最常用標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)樓市泡沫都極為嚴(yán)重：一線城市的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)普遍在25倍以上,，而房產(chǎn)的售價(jià)與月租價(jià)之比也普遍達(dá)到了500~600倍,，甚至出現(xiàn)了超過800倍的。
盡管如此,，無數(shù)預(yù)測(cè)中國(guó)樓市將崩潰或大跌的觀察家都碰壁了,，即便是新科諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主席勒也不能避免，他曾準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)了2002年美國(guó)科技股泡沫和2007年美國(guó)樓市泡沫破滅,，而對(duì)中國(guó)樓市,，他曾在2009年和2011年兩次警告中國(guó)的樓市泡沫，但現(xiàn)在中國(guó)樓市以再度上漲對(duì)他還以顏色,。
那么,，中國(guó)樓市真的能擺脫經(jīng)濟(jì)規(guī)律，就像空中樓閣可以擺脫地心引力,，會(huì)讓席勒們改寫經(jīng)濟(jì)學(xué)嗎,？
中國(guó)樓市泡沫的確有相對(duì)特殊之處：一、它是地方政府的命根子——土地財(cái)政的來源,。二,、中國(guó)的婚嫁習(xí)俗，讓房地產(chǎn)商可以像姜太公那樣,，即使魚鉤很高,，離開了水面，丈母娘也有辦法逼著新郎和婆家人,，像鯉魚一樣跳出水面去咬鉤,。三、在人民幣的升值周期中,，國(guó)際熱錢的涌入將會(huì)推動(dòng)樓價(jià)上漲,。
在過去一年的樓價(jià)上漲中，我們可以再一次清晰地看到地方政府的推手——減少了土地供應(yīng),，推更大的地塊,，以刺激高地價(jià)的誕生。9月初,，新鴻基以總價(jià)217.7億拍得上海徐家匯[2.26%
資金
研報(bào)]中心項(xiàng)目地塊,，為3年來全國(guó)總價(jià)最高。北京農(nóng)展館北路8號(hào)地塊被融創(chuàng)競(jìng)得,，樓面單價(jià)達(dá)7.3萬元/平方米,，成為全國(guó)樓面單價(jià)最高,。這就使土地的價(jià)格高過現(xiàn)房的價(jià)格，所謂面粉比面包貴,，緊接著的邏輯是,，這個(gè)樓面價(jià)再加上建安成本和房地產(chǎn)商的利潤(rùn)，則意味著未來更高的樓價(jià),。
在這個(gè)游戲中,，土地財(cái)政顯然成為最大贏家，2013年前6月,，全國(guó)306個(gè)城市共交易土地15493宗,，土地出讓金達(dá)1.13萬億元，同比大幅增長(zhǎng)60%,。其中北,、上、廣三地經(jīng)營(yíng)性土地出讓金已超1739億元,，接近2012年全年1934.92億元的水平,。當(dāng)然房地產(chǎn)商對(duì)此也喜聞樂見，因?yàn)榕c現(xiàn)在的面粉價(jià)相比,，高價(jià)的現(xiàn)房似乎沒有那么扎眼了,，同時(shí)因?yàn)槲磥砀叻績(jī)r(jià)的威懾，剛性需求者心里更受煎熬,。
這就是筆者為什么多次說“中國(guó)樓市是個(gè)硬泡沫”的原因,。這個(gè)“硬泡沫”何時(shí)破滅，也要看上述三個(gè)要素的變化：
第一個(gè)要素,，從地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴角度來看,，有兩種可能打破這個(gè)惡性循環(huán)。一是地方政府職能完成轉(zhuǎn)化,，由“全能管制投資型”政府轉(zhuǎn)變?yōu)椤坝邢挢?zé)任服務(wù)型”政府,，成本大為降低，坦率地說,，這在三年內(nèi)不切實(shí)際,；二是中央下決心以房地產(chǎn)稅代替土地財(cái)政，估計(jì)也會(huì)受到地方的強(qiáng)力反對(duì),，更可能是在土地財(cái)政因樓市崩盤銳減后,，才被迫全面轉(zhuǎn)收房產(chǎn)稅,。
第二個(gè)要素,，中國(guó)婚房剛性需求大幅下降，而存量房因人口減少供給增加,。短期內(nèi)中國(guó)婚嫁習(xí)俗轉(zhuǎn)變是不可能的,。但值得重視的是，2015年，中國(guó)將迎來最后一個(gè)人口“生育高峰后遺癥”和“第一個(gè)死亡高峰”,。最后一個(gè)生育高峰是1982~1990年,，每年出生人口都在2200萬人以上，其中1987年的2550萬人是頂峰,，當(dāng)年生的人今年是26歲,，正當(dāng)適婚生育年齡。其后一路下降到2000年的1778萬人,；而到2015年,，隨著1950~1975年高峰人口逐漸進(jìn)入死亡年齡周期，中國(guó)將進(jìn)入建國(guó)以來第一個(gè)真正的“死亡高峰”,，這意味著住宅供給的增加,。簡(jiǎn)言之，2015年中國(guó)婚房供需將發(fā)生重大轉(zhuǎn)變,。
第三個(gè)要素,，國(guó)際熱錢何時(shí)從涌入轉(zhuǎn)而大規(guī)模流出。國(guó)際熱錢流入中國(guó),，有兩個(gè)目的,，一是在中國(guó)本土賺取更多利潤(rùn)，二是獲得人民幣單邊升值的匯率收益,；而最重要的外部因素是美國(guó)何時(shí)進(jìn)入美元收緊周期�,，F(xiàn)在熱錢在中國(guó)獲利空間已經(jīng)大不如從前，人民幣升值日趨緩慢,。關(guān)鍵在美聯(lián)儲(chǔ)何時(shí)開始收縮貨幣,，今年二季度，美聯(lián)儲(chǔ)暗示開始退出QE后,，中國(guó)外匯就出現(xiàn)了凈流出,，新興市場(chǎng)一度出現(xiàn)因熱錢流出而釀成的股市和匯率危機(jī)；三季度,，由于美國(guó)優(yōu)先解決政府財(cái)政平衡問題,，延后退出QE，9月中國(guó)外匯收支再轉(zhuǎn)而為正,。換言之,，這個(gè)臨界點(diǎn)就是美國(guó)開始正式退出QE，按照現(xiàn)在情況,，美國(guó)仍有可能在今年11~12月開始退出QE,，最晚應(yīng)在明年一季度結(jié)束前。更不要說美國(guó)開始加息會(huì)引來美元復(fù)興的主升浪時(shí)期了,，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)可能在2015年,。
在美國(guó)開始退出量化寬松的時(shí)候,，美國(guó)還會(huì)同步推動(dòng)中東石油危機(jī)的升級(jí)，再加上國(guó)際糧價(jià)大漲,，會(huì)對(duì)中國(guó)形成嚴(yán)重的輸入性通脹,，會(huì)比2011年更加嚴(yán)重，這將推動(dòng)房貸利率大幅攀升,，使得更多房貸違約,，會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)大跌，就像現(xiàn)在溫州已經(jīng)發(fā)生的那樣,。
一言以蔽之,，中國(guó)樓市泡沫破滅將發(fā)生在2015年底之前，未來一年將是樓市既得利益者對(duì)剛需者進(jìn)行最后的逼空,。你會(huì)在這個(gè)樓市“上證指數(shù)5000點(diǎn)以上”的時(shí)期買房嗎,？