【導讀】
==現(xiàn)象：上半年全國房地產(chǎn)供地量創(chuàng)歷史新高‖全國地產(chǎn)景氣指數(shù)進入紅燈區(qū)
==觀察：把城市閑地,、空房“擠”出來
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新華網(wǎng)北京7月28日電 國土資源部28日發(fā)布中國土地市場指數(shù)（CLI）顯示,，在經(jīng)濟下行壓力明顯情況下,，地產(chǎn)景氣指數(shù)進入紅燈狀態(tài),。經(jīng)濟“平行”甚至“下行”，何以地產(chǎn)“上行”,；一線城市“地王”與三四線城市所謂“空城”何以并存,？就這些問題,，國土資源部法律中心主任孫英輝接受了本社記者專訪,。
土地市場“紅綠燈”
記者：怎么判斷上半年全國土地市場走勢,？
孫英輝：2013年上半年，我國經(jīng)濟運行總體平穩(wěn),，經(jīng)濟增速放緩但主要增長指標保持在合理區(qū)間,。相應的，土地市場呈現(xiàn)供應增速放緩和結構調整加速態(tài)勢,。二季度CLI中地指數(shù)回升至304點,，仍處于綠色正常區(qū)間。主要分指數(shù)中,，市場規(guī)模,、利用集約、地產(chǎn)景氣均快速上升,，出讓價格,、供應結構平穩(wěn)波動。初步計算,，上半年地產(chǎn)市場對于GDP的貢獻率在10％左右,，拉動GDP增長近２個百分點，對穩(wěn)定經(jīng)濟增長發(fā)揮了積極作用,。
但在資源基本國情和生態(tài)環(huán)境等因素約束下，只有將土地市場這種利好效應轉變?yōu)榻?jīng)濟內涵式發(fā)展的長期效應,，才能確保宏觀經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定性和持續(xù)性,。土地市場總體上是“綠燈”、地產(chǎn)景氣變?yōu)椤凹t燈”,，既包含了宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)并適當回升的可能性,，也隱藏著房地產(chǎn)市場強力反彈的嚴峻挑戰(zhàn)。
記者：地產(chǎn)景氣指數(shù)為什么會率先進入“紅燈區(qū)”,？
孫英輝：二季度地產(chǎn)景氣指數(shù)環(huán)比上升29.5％,，同比上升11.4％,，沖高至600點。從成分指標看,，消除價格因素后新增信貸規(guī)模,、商品房銷售面積、地產(chǎn)股價指數(shù)等３項指標環(huán)比分別下滑21.8％,、8.7％和8％,，但房地產(chǎn)業(yè)投資總額則環(huán)比上升91.4％、同比增長23.8％,，直接拉高了地產(chǎn)景氣指數(shù),。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，上半年我國CPI同比上漲2.4％,，PPI小幅回落,，同比下降1.7％，GDP增速回落至7％平臺,，但上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資368228億元,，同比實際增長20.3％；其中住宅投資增長20.8％,。在大部分宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)出現(xiàn)回落情況下,，房地產(chǎn)增速進一步加快，也說明現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場發(fā)展仍然是推動土地市場的內生動力,，拉動經(jīng)濟增長的作用未明顯改變,。
“空城”與“地王”對峙背后
記者：怎么看異常交易頻發(fā)，高溢價與退地現(xiàn)象并存,？
孫英輝：用媒體語言,，所謂“空城”“鬼城”與“天價地”“地王”并存，拋開具體案例個別性差異不論,，從市場預警來看,，最明顯的就是上半年地產(chǎn)開發(fā)商開始從二、三線城市向一線城市“回歸”,。
上半年,，重點房地產(chǎn)企業(yè)拿地呈量價齊升態(tài)勢，布局持續(xù)快速向一線城市轉移,。在市場景氣不斷回升的背景下,，重點房企住房銷售回款迅速增加，“一線供給不足和三四線供應過量”市場分化異常特征更加明顯,。上半年綜合排名前15家重點房企競得房地產(chǎn)用地2467.18公頃,，同比增加37％；應支付土地出讓價款1217億元,，平均購地成本5156元／平方米,。
記者：受行政打壓資本“回潮”了,？
孫英輝：二季度市場規(guī)模、供應結構,、利用集約和地產(chǎn)景氣等分指數(shù)均大幅上揚,，土地市場需求呈進一步擴大態(tài)勢；地產(chǎn)景氣分指數(shù)環(huán)比上升29.5％,，同比上升11.4％,，顯示出在房地產(chǎn)調控政策持續(xù)作用下，以行政手段為主的調控政策效應不斷消減,，市場反彈壓力逐漸增大,。異常交易頻發(fā)，高溢價與退地現(xiàn)象并存,，表明市場微觀管制手段乏力,。大家都跑，就是“空城”,；大家都追,，就有“地王”。
“空城”“鬼城”是“只要土地城鎮(zhèn)化,、沒有人口城鎮(zhèn)化”的極端現(xiàn)象,。土地市場發(fā)展要與新型城鎮(zhèn)化進程相協(xié)調，土地供應要與產(chǎn)業(yè)集聚,、人口流動,、公共服務布局相銜接。防止土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化,，要嚴格控制新增建設用地,，充分考慮城市群與大中小城市銜接，優(yōu)化土地利用空間布局,，使得土地供應與城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略相匹配,。
重構新型城鎮(zhèn)化下的土地調控體系
記者：CLI中地指數(shù)推出時正值全球金融危機，當時您就提出行政劃撥增多有負面因素,，現(xiàn)在怎么看,？
孫英輝：從CLI出讓價格指數(shù)看，經(jīng)過2009年以來的快速上漲后開始波動趨穩(wěn),，但這是以行政手段為主調控的結果,，市場機制作用尚不充分。土地行政配置,，不利于提高效率、產(chǎn)業(yè)升級,。要逐步發(fā)揮市場機制作用,，宏觀上穩(wěn)總量保發(fā)展,，中觀上調結構轉方式，微觀上推改革促集約,，逐步建立與“經(jīng)濟增速放緩,、結構調整加速”新的經(jīng)濟發(fā)展模式相適應的土地調控政策體系。
記者：數(shù)據(jù)有沒有好苗頭,？
孫英輝：我國以調整結構轉變發(fā)展方式的路徑,，在土地市場上已有所反應，供應總量保持穩(wěn)中微增態(tài)勢,，供地結構持續(xù)調整,，基礎設施用地負增長，工礦用地增速處于較低水平,�,？鄢康禺a(chǎn)用地“補倉”效應，經(jīng)濟對土地投入的高依賴性開始變化,。
年初,，中央將今年GDP增長預期調低至7.5％，但仍有20余省份確定10％以上,。從上半年土地供應情況看,，并未出現(xiàn)以高投資促成高增長的模式。在土地供應總量平穩(wěn)前提下,，全國有23個省份用地總量保持增長,，且多數(shù)為中西部地區(qū)，經(jīng)濟結構調整與土地資源匹配程度進一步提高,。
對地方政府“開新途,、堵老路”
記者：在新的土地調控體系中，地方政府處于什么位置,？
孫英輝：年初國資委調查報告顯示當前平臺融資規(guī)模達到13萬億元,，2013年預計到期債務總額約３萬億元，已占地方財政收入的50％以上,。從前5個月地方財政收支來看,，扣除中央轉移支付，部分省份已出現(xiàn)收不抵支情況,。地方政府大規(guī)模集中推出土地和利用土地大量融資,，積累財政金融風險，加大了房地產(chǎn)調控難度,。
記者：地方既“天價賣地”又“低價出讓”怎么看,？
孫英輝：現(xiàn)行財稅體制下，中央和地方“財權”和“事權”不盡匹配，地方缺乏建設性財政資金,，要實現(xiàn)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化加速發(fā)展,，一方面依靠經(jīng)營性用地出讓取得的資金輸血；另一方面以低地價出讓,、短期稅收返還等形式供應工業(yè)用地,，吸引外來投資，增加就業(yè)和稅收,。
“十一五”期間,，工業(yè)用地出讓平均價格在200元／平方米左右，變化幅度在4％以內,，房地產(chǎn)用地出讓均價則由工業(yè)用地的6倍上升到8.7倍以上,。對此一方面要正視土地出讓、土地融資“涉地收入”對地方發(fā)展的貢獻,，另一方面要逐步改革現(xiàn)有土地出讓和土地財稅管理體制,，探索實行租讓結合的工業(yè)用地供應制度和國有土地收益基金，同時建立強化風險防范機制,，減少違法違規(guī)抵押,。