【導(dǎo)讀】
==現(xiàn)象：上半年全國房地產(chǎn)供地量創(chuàng)歷史新高‖全國地產(chǎn)景氣指數(shù)進入紅燈區(qū)
==觀察：把城市閑地、空房“擠”出來
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新華網(wǎng)北京7月28日電 國土資源部28日發(fā)布中國土地市場指數(shù)（CLI）顯示,，在經(jīng)濟下行壓力明顯情況下,，地產(chǎn)景氣指數(shù)進入紅燈狀態(tài)。經(jīng)濟“平行”甚至“下行”,，何以地產(chǎn)“上行”,；一線城市“地王”與三四線城市所謂“空城”何以并存？就這些問題,，國土資源部法律中心主任孫英輝接受了本社記者專訪,。
土地市場“紅綠燈”
記者：怎么判斷上半年全國土地市場走勢？
孫英輝：2013年上半年,，我國經(jīng)濟運行總體平穩(wěn),，經(jīng)濟增速放緩但主要增長指標保持在合理區(qū)間。相應(yīng)的,，土地市場呈現(xiàn)供應(yīng)增速放緩和結(jié)構(gòu)調(diào)整加速態(tài)勢,。二季度CLI中地指數(shù)回升至304點，仍處于綠色正常區(qū)間,。主要分指數(shù)中,，市場規(guī)模、利用集約,、地產(chǎn)景氣均快速上升,，出讓價格、供應(yīng)結(jié)構(gòu)平穩(wěn)波動,。初步計算,，上半年地產(chǎn)市場對于GDP的貢獻率在10％左右，拉動GDP增長近２個百分點,，對穩(wěn)定經(jīng)濟增長發(fā)揮了積極作用,。
但在資源基本國情和生態(tài)環(huán)境等因素約束下，只有將土地市場這種利好效應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟內(nèi)涵式發(fā)展的長期效應(yīng),，才能確保宏觀經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定性和持續(xù)性,。土地市場總體上是“綠燈”、地產(chǎn)景氣變?yōu)椤凹t燈”,，既包含了宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)并適當回升的可能性,，也隱藏著房地產(chǎn)市場強力反彈的嚴峻挑戰(zhàn),。
記者：地產(chǎn)景氣指數(shù)為什么會率先進入“紅燈區(qū)”？
孫英輝：二季度地產(chǎn)景氣指數(shù)環(huán)比上升29.5％,，同比上升11.4％,，沖高至600點。從成分指標看,，消除價格因素后新增信貸規(guī)模,、商品房銷售面積、地產(chǎn)股價指數(shù)等３項指標環(huán)比分別下滑21.8％,、8.7％和8％,，但房地產(chǎn)業(yè)投資總額則環(huán)比上升91.4％、同比增長23.8％,，直接拉高了地產(chǎn)景氣指數(shù),。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，上半年我國CPI同比上漲2.4％,，PPI小幅回落，同比下降1.7％,，GDP增速回落至7％平臺,，但上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資368228億元，同比實際增長20.3％,；其中住宅投資增長20.8％,。在大部分宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)出現(xiàn)回落情況下，房地產(chǎn)增速進一步加快,，也說明現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場發(fā)展仍然是推動土地市場的內(nèi)生動力,，拉動經(jīng)濟增長的作用未明顯改變。
“空城”與“地王”對峙背后
記者：怎么看異常交易頻發(fā),，高溢價與退地現(xiàn)象并存,？
孫英輝：用媒體語言，所謂“空城”“鬼城”與“天價地”“地王”并存,，拋開具體案例個別性差異不論,，從市場預(yù)警來看，最明顯的就是上半年地產(chǎn)開發(fā)商開始從二,、三線城市向一線城市“回歸”,。
上半年，重點房地產(chǎn)企業(yè)拿地呈量價齊升態(tài)勢,，布局持續(xù)快速向一線城市轉(zhuǎn)移,。在市場景氣不斷回升的背景下，重點房企住房銷售回款迅速增加,，“一線供給不足和三四線供應(yīng)過量”市場分化異常特征更加明顯,。上半年綜合排名前15家重點房企競得房地產(chǎn)用地2467.18公頃,，同比增加37％；應(yīng)支付土地出讓價款1217億元,，平均購地成本5156元／平方米,。
記者：受行政打壓資本“回潮”了？
孫英輝：二季度市場規(guī)模,、供應(yīng)結(jié)構(gòu),、利用集約和地產(chǎn)景氣等分指數(shù)均大幅上揚，土地市場需求呈進一步擴大態(tài)勢,；地產(chǎn)景氣分指數(shù)環(huán)比上升29.5％,，同比上升11.4％，顯示出在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)作用下,，以行政手段為主的調(diào)控政策效應(yīng)不斷消減,，市場反彈壓力逐漸增大。異常交易頻發(fā),，高溢價與退地現(xiàn)象并存,，表明市場微觀管制手段乏力。大家都跑,，就是“空城”,；大家都追，就有“地王”,。
“空城”“鬼城”是“只要土地城鎮(zhèn)化,、沒有人口城鎮(zhèn)化”的極端現(xiàn)象。土地市場發(fā)展要與新型城鎮(zhèn)化進程相協(xié)調(diào),，土地供應(yīng)要與產(chǎn)業(yè)集聚,、人口流動、公共服務(wù)布局相銜接,。防止土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化,，要嚴格控制新增建設(shè)用地，充分考慮城市群與大中小城市銜接,，優(yōu)化土地利用空間布局,，使得土地供應(yīng)與城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略相匹配。
重構(gòu)新型城鎮(zhèn)化下的土地調(diào)控體系
記者：CLI中地指數(shù)推出時正值全球金融危機,，當時您就提出行政劃撥增多有負面因素,，現(xiàn)在怎么看？
孫英輝：從CLI出讓價格指數(shù)看,，經(jīng)過2009年以來的快速上漲后開始波動趨穩(wěn),，但這是以行政手段為主調(diào)控的結(jié)果，市場機制作用尚不充分,。土地行政配置,，不利于提高效率,、產(chǎn)業(yè)升級。要逐步發(fā)揮市場機制作用,，宏觀上穩(wěn)總量保發(fā)展,，中觀上調(diào)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)方式，微觀上推改革促集約,，逐步建立與“經(jīng)濟增速放緩,、結(jié)構(gòu)調(diào)整加速”新的經(jīng)濟發(fā)展模式相適應(yīng)的土地調(diào)控政策體系。
記者：數(shù)據(jù)有沒有好苗頭,？
孫英輝：我國以調(diào)整結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的路徑,，在土地市場上已有所反應(yīng)，供應(yīng)總量保持穩(wěn)中微增態(tài)勢,，供地結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整,，基礎(chǔ)設(shè)施用地負增長，工礦用地增速處于較低水平,�,？鄢康禺a(chǎn)用地“補倉”效應(yīng)，經(jīng)濟對土地投入的高依賴性開始變化,。
年初,，中央將今年GDP增長預(yù)期調(diào)低至7.5％,，但仍有20余省份確定10％以上,。從上半年土地供應(yīng)情況看，并未出現(xiàn)以高投資促成高增長的模式,。在土地供應(yīng)總量平穩(wěn)前提下,，全國有23個省份用地總量保持增長，且多數(shù)為中西部地區(qū),，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整與土地資源匹配程度進一步提高,。
對地方政府“開新途、堵老路”
記者：在新的土地調(diào)控體系中,，地方政府處于什么位置,？
孫英輝：年初國資委調(diào)查報告顯示當前平臺融資規(guī)模達到13萬億元，2013年預(yù)計到期債務(wù)總額約３萬億元,，已占地方財政收入的50％以上,。從前5個月地方財政收支來看，扣除中央轉(zhuǎn)移支付,，部分省份已出現(xiàn)收不抵支情況,。地方政府大規(guī)模集中推出土地和利用土地大量融資，積累財政金融風(fēng)險,，加大了房地產(chǎn)調(diào)控難度,。
記者：地方既“天價賣地”又“低價出讓”怎么看,？
孫英輝：現(xiàn)行財稅體制下，中央和地方“財權(quán)”和“事權(quán)”不盡匹配,，地方缺乏建設(shè)性財政資金,，要實現(xiàn)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化加速發(fā)展，一方面依靠經(jīng)營性用地出讓取得的資金輸血,；另一方面以低地價出讓,、短期稅收返還等形式供應(yīng)工業(yè)用地，吸引外來投資,，增加就業(yè)和稅收,。
“十一五”期間，工業(yè)用地出讓平均價格在200元／平方米左右,，變化幅度在4％以內(nèi),，房地產(chǎn)用地出讓均價則由工業(yè)用地的6倍上升到8.7倍以上。對此一方面要正視土地出讓,、土地融資“涉地收入”對地方發(fā)展的貢獻,，另一方面要逐步改革現(xiàn)有土地出讓和土地財稅管理體制，探索實行租讓結(jié)合的工業(yè)用地供應(yīng)制度和國有土地收益基金,，同時建立強化風(fēng)險防范機制,，減少違法違規(guī)抵押。