土地市場(chǎng)過(guò)火 央企攬北京“地王”澆油
中糧以樓面價(jià)4.6萬(wàn)元拿孫河地塊,，經(jīng)歷調(diào)控加碼后土地市場(chǎng)最近強(qiáng)勁反彈
在土地市場(chǎng)高燒不退的背景下,，市場(chǎng)的每一段“神話”都無(wú)法保持太久。北京夏家胡同地塊出讓不到一個(gè)月,，朝陽(yáng)區(qū)孫河西甸村HIJ地塊,，被中糧地產(chǎn)以23.6億元的價(jià)格拿下，剔除保障房部分,，折合樓面價(jià)高達(dá)4.6萬(wàn)元/平方米，刷新了北京單價(jià)
“地王”,。而在短短半年間，孫河地價(jià)跳漲50%,。
在該地塊出讓之前,，共有萬(wàn)科,、融創(chuàng)、泰禾,、東亞新華等11家開(kāi)發(fā)商參與了競(jìng)拍,�,！皩O河地塊的競(jìng)爭(zhēng)如此激烈,，根本原因還在于北京優(yōu)質(zhì)宅地，尤其是高端項(xiàng)目土地的稀缺,。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,，在強(qiáng)大的需求下,，一線城市項(xiàng)目穩(wěn)定的回報(bào)率以及迅速跳漲的土地紅利，使房企不得不成為地價(jià)的推手,。孫河地塊的高價(jià)成交，再次印證了房企對(duì)于高端市場(chǎng)的信心,。
在經(jīng)歷一季度的調(diào)控加碼后，最近各地“地王”頻出,，土地市場(chǎng)出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈。
樓面地價(jià)達(dá)4.6萬(wàn)元
早在這一地塊還未開(kāi)拍前,，業(yè)內(nèi)人士就將其定義為“具備高價(jià)氣質(zhì)”的一塊地。
根據(jù)公告顯示,，該地塊位于朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村，占地總面積為20.62萬(wàn)平方米,，其中，建設(shè)用地7.53萬(wàn)平方米,，代征地面積13.09萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)�,！�8.17萬(wàn)平方米,，用地性質(zhì)為二類居住用地,、托幼用地、醫(yī)院用地,，起始價(jià)為15.8億元,，競(jìng)買(mǎi)保證金為4.6億元。
地處朝陽(yáng)區(qū)東北方向的孫河地塊,，相當(dāng)于中央別墅區(qū)的一塊新區(qū),，也是目前北京唯一成規(guī)模出讓的低密居住組團(tuán),，當(dāng)然受到眾多房企的關(guān)注。在拍地之前,，就有開(kāi)發(fā)商對(duì)該地塊進(jìn)行測(cè)算稱將有可能創(chuàng)區(qū)域新高,，“超過(guò)3萬(wàn)元/平方米不足為奇”。
據(jù)了解,，截至競(jìng)拍前一天，該地塊已經(jīng)接到11次網(wǎng)上報(bào)價(jià),，最高價(jià)格為16.6億元。折合樓面地價(jià)約2萬(wàn)元/平方米,。昨日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場(chǎng)看到,，共有包括萬(wàn)科、融創(chuàng),、中糧,、泰禾、招商等11家房企參與競(jìng)買(mǎi),。其中融創(chuàng)、泰禾,、招商都不是第一次參與競(jìng)爭(zhēng),，而泰禾更是孫河的老“地主”。
在進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)時(shí),，北京住總集團(tuán)、萬(wàn)科,、中糧、融創(chuàng)等多家房企輪番舉牌,，短短幾分鐘，住總就觸及該宗地塊23.6億元的合理價(jià)格上限,，溢價(jià)率為49.37%。
后續(xù)的公租房競(jìng)拍中,，東亞新華退出競(jìng)拍。對(duì)此,，東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)賈玉鵬告訴記者，“我們的底線比較低,，預(yù)計(jì)的樓面價(jià)是在2.5萬(wàn)元左右�,！�
然而，這絲毫不影響其他房企對(duì)于這一地塊的爭(zhēng)奪,。在經(jīng)歷了33輪競(jìng)拍之后,，中糧地產(chǎn)最終以配建3.3萬(wàn)平方米公租房的代價(jià)成功將此地塊收入囊中。根據(jù)出讓標(biāo)書(shū),，該地塊配建公租房回購(gòu)價(jià)為6500元/平方米,，如果以3000元/平方米的建安成本計(jì)算,，剔除公租房部分1.155億元土地成本，商品房部分的土地成本為22.445億,，樓面地價(jià)為4.6萬(wàn)元/平方米,。
這一價(jià)格已經(jīng)刷新了此前最高樓面價(jià)的紀(jì)錄保持者——萬(wàn)柳“地王”�,！爱吘惯�是央企有實(shí)力,。”現(xiàn)場(chǎng)參與競(jìng)拍的一位開(kāi)發(fā)商代表對(duì)記者說(shuō),。
對(duì)于高價(jià)奪下孫河地塊,，中糧地產(chǎn)的相關(guān)人士只是在現(xiàn)場(chǎng)表示,，“感謝各位媒體的朋友給予這么多的關(guān)注，請(qǐng)相信我們一切都是按照國(guó)土局的要求去做的,。”至于地價(jià)是否超過(guò)預(yù)期,，對(duì)方則表示“無(wú)可奉告”。
孫河房?jī)r(jià)或破十萬(wàn)元
“應(yīng)該說(shuō)這塊地拍出后,，對(duì)于龍湖,、泰禾都是一個(gè)利好�,！鄙鲜霾辉妇呙拈_(kāi)發(fā)商表示。
最早進(jìn)入孫河板塊的龍湖已經(jīng)進(jìn)入了推盤(pán)階段,。雖然地塊屬性并不完全相同,，但如今的樓面地價(jià)已經(jīng)接近區(qū)域在售的產(chǎn)品價(jià)格,，這一切所用的時(shí)間,，不到一年。
去年9月26日,，龍湖在與萬(wàn)科,、華遠(yuǎn)等5家房企的競(jìng)爭(zhēng)中，以14.7億元,，溢價(jià)率僅為8.66%輕松斬獲孫河組團(tuán)第1宗地塊。此時(shí),，該地塊樓面價(jià)僅為2.01萬(wàn)元/平方米。
4個(gè)月后,，泰禾高調(diào)入駐區(qū)域內(nèi)緊鄰龍湖地塊西側(cè)的W地塊，樓面地價(jià)卻猛漲至2.95萬(wàn)元/平方米,。隨后，首開(kāi)競(jìng)得孫河F,、G兩宗土地(容積率1.4，為當(dāng)前已出讓區(qū)域地塊容積率最高),，整體樓面價(jià)低于泰禾,，為2.62萬(wàn)元/平方米。
直到HIJ地塊出讓之前,，業(yè)內(nèi)都還在討論泰禾是否會(huì)被“套牢”，“但現(xiàn)在看,，泰禾的決定太明智了�,！鄙鲜鰠⑴c競(jìng)拍的開(kāi)發(fā)商人士直言,。
即使在限價(jià)令的管制下，去年9月成交的龍湖,？雙瓏原著今年也已經(jīng)順利拿到預(yù)售證，并于6月開(kāi)盤(pán),。雖然一期入市價(jià)格在5萬(wàn)元/平方米左右,，但是據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，龍湖,？雙瓏原著此次推出的41個(gè)樓棟,，預(yù)售價(jià)格在5萬(wàn)~10萬(wàn)元不等。據(jù)了解,，該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)3小時(shí)首推房源便售罄,，認(rèn)購(gòu)金額達(dá)7億元�,！�8月份還將推出360平方米的戶型,，售價(jià)1700萬(wàn)~4000萬(wàn),。”該項(xiàng)目銷售人員告訴記者,。
“作為孫河高端項(xiàng)目的標(biāo)桿,，雙瓏原著未來(lái)價(jià)格走高已成定局，同時(shí)作為泰禾院子系列的精品項(xiàng)目——泰禾北京院子也將于今年入市,，這都極大托高了孫河區(qū)域未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期,。”高姍同時(shí)指出,，雖然從龍湖來(lái)看,，孫河房?jī)r(jià)破十萬(wàn)的局面已經(jīng)可以預(yù)見(jiàn)，但是這次中糧地價(jià)逼近龍湖一期售價(jià),，“產(chǎn)品定位的打造以及項(xiàng)目的入市時(shí)間或?qū)⒊蔀殛P(guān)鍵,，而這些都對(duì)中糧在高端產(chǎn)品線上的操控能力提出了更大的挑戰(zhàn)�,！�
優(yōu)質(zhì)地塊“僧多粥少”
短短半年間,，孫河地價(jià)跳漲了50%之多，北京土地市場(chǎng)持續(xù)“高燒”,。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),，截至目前，包含聯(lián)合拿地在內(nèi),，在北京市場(chǎng)約有44家企業(yè)拿下經(jīng)營(yíng)性地塊,，拿地最多的是保利、萬(wàn)科,、綠地,、首開(kāi)、泰禾等知名房企,。另外,，今年已成交的經(jīng)營(yíng)性地塊約430.5萬(wàn)平方米，同比上漲202.9%,，土地出讓金達(dá)到820億元,，同比上漲超過(guò)3倍。其中,，居住類地塊平均樓面價(jià)上漲45.2%,。
“盡管一季度國(guó)家政策層面收緊調(diào)控，但是市場(chǎng)層面的因素卻難阻房企回歸土地市場(chǎng),，政府出讓土地的熱情也并不低,。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為,，房企持有資金的上漲,，庫(kù)存量的下滑,，尤其是部分新開(kāi)項(xiàng)目高去化率使得庫(kù)存積壓的可能性降低。同時(shí),，二手住宅稅費(fèi)政策的綜合作用,，使得新房?jī)?yōu)勢(shì)突出，價(jià)格很難出現(xiàn)回落,。
對(duì)此,，高姍預(yù)計(jì)經(jīng)過(guò)上半年的頻頻補(bǔ)倉(cāng)過(guò)后，下半年房企拿地可能會(huì)更有針對(duì)性,，土地市場(chǎng)將整體平穩(wěn),，并趨于理性，但是優(yōu)質(zhì)地塊仍然會(huì)因?yàn)椤吧嘀嗌佟�,，從而保持白熱化的�?jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì),。