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日前,，央企中糧地產(chǎn)(證券代碼：000031)通過(guò)70輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià),，以23.6億元人民幣總價(jià)及配建3.3萬(wàn)平方米公租房的條件，競(jìng)得北京市朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村HIJ地塊,。業(yè)內(nèi)估算,，扣除公租房部分后，該地塊的樓面均價(jià)超過(guò)4.8萬(wàn)元/平方米,，成為北京土地市場(chǎng)新的單價(jià)地王,。
中糧地產(chǎn)隨后發(fā)布的拿地公告顯示，該地塊建設(shè)用地規(guī)模75359.79平方米,，建筑控制規(guī)模81716平方米,；規(guī)劃用途為二類(lèi)居住用地、托幼用地和醫(yī)院用地,；出讓年限為住宅70年,、商業(yè)40年、綜合50年,。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭分析認(rèn)為,，截至目前，孫河鄉(xiāng)成交的五宗居住類(lèi)地塊是都是低密度用地,。而中糧地產(chǎn)當(dāng)日拿下的西甸村HIJ地塊整體容積率不足1.1,，且配建較大比例的公租房,，“無(wú)論是平均樓面價(jià),，還是商品住宅部分的拿地成本，都刷新了此前同區(qū)域其他房企的紀(jì)錄”,。
張旭告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，盡管中糧地產(chǎn)在激烈爭(zhēng)奪中最終競(jìng)得該宗地塊，“但同時(shí)也付出了更高的代價(jià)，未來(lái)開(kāi)發(fā)難度很大”,。張旭認(rèn)為,，該地塊公租房面積達(dá)到3.3萬(wàn)平方米，占到總建設(shè)面積的四成,。而此前一家房企競(jìng)得同區(qū)域一宗地塊,，其公租房面積僅占到3%。
“如果排除公租房,，該地塊商品住宅部分樓面價(jià)已經(jīng)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米”,。張旭說(shuō)，目前該地塊周邊在售項(xiàng)目有上東別墅,、上東假日等高端豪宅以及康營(yíng)小區(qū)等普通住宅,。其中，上東別墅,、上東假日的成交均價(jià)在四萬(wàn)元至五萬(wàn)元左右,，康營(yíng)小區(qū)則在兩萬(wàn)元左右�,！斑@些現(xiàn)有項(xiàng)目都會(huì)增加中糧地產(chǎn)對(duì)地王地塊的定位開(kāi)發(fā)和未來(lái)銷(xiāo)售難度”,。
瑞銀證券有限責(zé)任公司的一份研究報(bào)告則指出，中糧地產(chǎn)高價(jià)拿地正凸顯公司當(dāng)前的發(fā)展困境,。該報(bào)告估算,，扣除公租房部分后，中糧地產(chǎn)所拿地塊的樓面均價(jià)將達(dá)到48444元/平方米,。
報(bào)告進(jìn)一步分析指出,，2012年以來(lái)龍湖地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)和首開(kāi)股份,，曾先后在鄰近區(qū)域競(jìng)得土地,。在成交地塊的樓面均價(jià)方面，龍湖地產(chǎn)為20158元/平方米,，泰禾集團(tuán)為28559元/平方米,，首開(kāi)股份兩個(gè)地塊分別為25930元/平方米、26358元/平方米,。
瑞銀證券有限責(zé)任公司研究員李宗彬分析認(rèn)為,，中糧地產(chǎn)的“地王”購(gòu)地成本遠(yuǎn)超合理水平，盈利前景欠佳,�,！霸搮^(qū)域可比項(xiàng)目的售價(jià)約在45000元/平方米至60000元/平方米，因此我們認(rèn)為公司這一項(xiàng)目難以實(shí)現(xiàn)盈利”,。
另有業(yè)內(nèi)分析人士指出,，中糧地產(chǎn)該地王價(jià)格已經(jīng)逼近龍湖一期產(chǎn)品售價(jià)，盡管孫河區(qū)域未來(lái)房?jī)r(jià)突破10萬(wàn)的局面已經(jīng)可以預(yù)見(jiàn)，但是“產(chǎn)品定位的打造以及項(xiàng)目的入市時(shí)間將成為關(guān)鍵,，而這些都對(duì)中糧在高端產(chǎn)品線上的操控能力提出了更大的挑戰(zhàn)”,。
值得一提的是，新一輪調(diào)控以來(lái),，北京高端住宅市場(chǎng)一直施行嚴(yán)厲的預(yù)售監(jiān)管政策,，要求產(chǎn)品預(yù)售價(jià)格不得高于同等項(xiàng)目以往的成交價(jià)格。在此背景下,，上半年眾多高端住宅產(chǎn)品因價(jià)格原因無(wú)法通過(guò)建委的預(yù)售審批,。
在此基礎(chǔ)上，北京的預(yù)售監(jiān)管措施仍在升級(jí),，7月1日新實(shí)施《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》,，進(jìn)一步將所有申請(qǐng)商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目、所有形式的預(yù)售購(gòu)房款都納入監(jiān)管范圍,。嚴(yán)重違規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),，將可能被暫停在北京市全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的網(wǎng)上簽約。
而高端產(chǎn)品近期的成交量也不容樂(lè)觀,，根據(jù)麗茲行豪宅研究院最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，7月第三周(15-21日)高端二手住宅成交42套，環(huán)比第二周下降22.22%,；高端新房成交35套,，同比下降61.53%。
事實(shí)上,，中糧地產(chǎn)拿下的地王不僅無(wú)法在后續(xù)市場(chǎng)的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)方面取得成本優(yōu)勢(shì),，在土地市場(chǎng)上也很可能成為一塊“燙手山芋”。由于國(guó)土部對(duì)土地市場(chǎng)“大地塊,、大企業(yè)”的跟蹤監(jiān)管制度,，近段時(shí)間已經(jīng)出現(xiàn)“央企地王退地”的先例。
瑞銀方面的分析認(rèn)為,，中糧地產(chǎn)斥重金奪地王的深層次原因在于“公司競(jìng)爭(zhēng)力不足”,。“中糧地產(chǎn)在2012年土地市場(chǎng)低迷時(shí)未能購(gòu)入新項(xiàng)目,，而2013年土地市場(chǎng)高漲時(shí)購(gòu)入高價(jià)地塊,，凸顯出公司土地儲(chǔ)備不足的困境，也反映出公司把握市場(chǎng)節(jié)奏的能力較差,。中糧地產(chǎn)的業(yè)務(wù)位于北京,、上海、天津,、南京等10個(gè)一二線城市,，這些城市已被萬(wàn)科,、中海,、龍湖等一線房企主導(dǎo),，公司既無(wú)開(kāi)發(fā)能力優(yōu)勢(shì)，又無(wú)資金優(yōu)勢(shì),，恐難拿到低成本的項(xiàng)目”,。
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