打算購(gòu)置婚房的馮俊鑫和張麗娟夫婦在和銷售人員聊了差不多兩個(gè)小時(shí)之后,，無奈地?fù)u頭離開,。出門時(shí)還不忘抱怨，“一直在說調(diào)控房?jī)r(jià)可能降,，結(jié)果等著等著把優(yōu)惠等沒了”,。
這兩位所在的“廣州新一城”廣場(chǎng)，今年2月曾推出最低18000元/平方米的特價(jià)單位,，比去年10月25000元/平方米的均價(jià)降幅達(dá)7000元,，當(dāng)時(shí)馮俊鑫持懷疑態(tài)度，等確認(rèn)消息趕過來時(shí),，“房子已經(jīng)被搶光了”,。銷售人員向夫妻倆報(bào)的價(jià)格是每平方米22000元，雖然比去年低,，但還是超出了夫妻倆能夠承受的價(jià)位,。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者近日在北京、上海,、廣州,、杭州、南京等熱點(diǎn)城市調(diào)研發(fā)現(xiàn),，“以價(jià)換量”是目前開發(fā)商普遍采取的策略,，但隨著銷量的上升，部分樓盤開始出現(xiàn)價(jià)格逆勢(shì)上調(diào)的情況,，與此同時(shí),，房地產(chǎn)開發(fā)商與購(gòu)房者之間的博弈正在升級(jí)，“房托”身影再次顯現(xiàn),。
降價(jià)是主流 低價(jià)盤熱銷
自3月份以來,，在開發(fā)商降價(jià)促銷策略帶動(dòng)下，各地樓市成交量明顯上升,，進(jìn)入4,、5月份，樓市成交回暖態(tài)勢(shì)仍在延續(xù),。
據(jù)中原監(jiān)測(cè),，從5月份前10天的交易數(shù)據(jù)來看，主要城市新房市場(chǎng)的成交回升較為明顯,，54個(gè)大中城市的總成交量較上月同期上升44%,。若剔除4月的假期因素，仍有約2成的增長(zhǎng),。其中,，以成都、杭州為代表的二線城市交易量回升幅度最大,，主要原因是近期當(dāng)?shù)夭糠珠_發(fā)商在開展降價(jià)促銷活動(dòng),，大體量的新盤低價(jià)入市有效地拉升了當(dāng)?shù)爻山涣俊?BR> 在香港和記黃埔公司開發(fā)的“上海御沁園”項(xiàng)目售樓處，記者看到前來購(gòu)房的人并不多,，銷售人員也并不是很熱情,。但就在一個(gè)月前，由于該項(xiàng)目開盤價(jià)低于市場(chǎng)預(yù)估價(jià)近兩成,，引起購(gòu)房者的哄搶,，4月15日開盤當(dāng)天就賣了130多套。據(jù)銷售人員介紹,，這批房源最低報(bào)價(jià)僅為25000元/平方米,，而早期市場(chǎng)預(yù)估價(jià)在30000元/平方米左右，因此比較容易賣,，除6套樣板房外,，余下的169套房源目前已經(jīng)基本被預(yù)訂完,。“整體來看,，市場(chǎng)購(gòu)買需求仍然存在,，只要房?jī)r(jià)較為合理，這些需求就會(huì)入市,�,！�
在杭州，低價(jià)樓盤十分熱銷,。據(jù)透明售房網(wǎng)顯示,，4月杭州樓市共23個(gè)樓盤開盤，其中銷售率超過五成的樓盤有8個(gè),，樓盤“以價(jià)換量”取得不俗成績(jī),。
在低價(jià)盤受熱捧的同時(shí)，部分區(qū)位好的樓盤也受到青睞,。北京東三環(huán)雙井附近一項(xiàng)目的最新一期樓盤于5月中旬開盤,，38300元/平方米的均價(jià)卻一點(diǎn)不愁賣。銷售人員告訴記者,，此次開盤的為老項(xiàng)目后期,，一共300多套房，在領(lǐng)選房順序卡的第一天下午2點(diǎn)左右便已排了100多個(gè)號(hào),。一位有意向購(gòu)房的女士對(duì)記者說,，她最近也看了一些樓盤，相比之下,，還是比較青睞這個(gè)樓盤，一方面地理位置比較好,，加上是70年“大產(chǎn)權(quán)”的項(xiàng)目,，主打戶型又是90平方米左右的兩居和小三居，“四環(huán)以內(nèi)這樣的項(xiàng)目好像挺少的,，即便沒有什么折扣也打算近期出手了”,。
住房網(wǎng)首席評(píng)論員程偉明分析認(rèn)為，經(jīng)過3月和4月樓市集體降價(jià)促銷,，目前“剛需”房源成交價(jià)格已回落至相對(duì)理性的價(jià)位,，不少觀望“剛需”認(rèn)為出手時(shí)機(jī)已到。與此同時(shí),，部分“剛需”不再只看價(jià)格,，而是綜合價(jià)格與房屋質(zhì)量及配套，近3個(gè)月來杭州樓市大量“剛需”房源入市,，豐富了“剛需”選擇余地,，支持了成交“回暖”,。
博弈升級(jí) “房托”再現(xiàn)
搶房局面出現(xiàn)的同時(shí)，“房托”也重出江湖,�,！督�(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到，杭州5月初開盤的“金都·夏宮”和“中豪四季公館”雙雙出現(xiàn)連夜排隊(duì),、千人搶房的壯觀局面。有人指出,，3月以來,，杭州多個(gè)樓盤出現(xiàn)百人、千人搶房的場(chǎng)面,，固然有樓市價(jià)格大幅下降帶來的成交上升的原因,，但不可否認(rèn)，一些開發(fā)商為了拉動(dòng)銷售,，制造樓市熱銷假象,，而雇傭“房托”排隊(duì)拿號(hào)、參與搶房,。
廣州市海珠區(qū)一個(gè)樓盤銷售經(jīng)理向記者透露,，目前銷售壓力很大，過去賣樓從未像現(xiàn)在這么愁過,。為了能夠銷售出去房子他們想到的一個(gè)辦法就是找“房托”,，營(yíng)造一種熱銷環(huán)境，此時(shí)不買,，后悔終生,。
記者注意到，經(jīng)過一季度“以價(jià)換量”的博弈后,，開發(fā)商與購(gòu)房者之間的博弈悄然升級(jí),，不僅不少樓盤開始縮小降價(jià)幅度，而且開始試探性地提高價(jià)格,。以廣州曾經(jīng)推出13800元特價(jià)單位的“縱橫國(guó)際”為例,，目前該項(xiàng)目均價(jià)在18000元到20000元，3月推出18800元/平方米價(jià)格的“保利天悅”均價(jià)又回升到20000元以上,。而類似這樣的項(xiàng)目還有十幾個(gè),。和廣州的情況相似，北京一些項(xiàng)目?jī)r(jià)格也已開始逆市上調(diào),。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部對(duì)2012年新入市期房項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)顯示,，16個(gè)項(xiàng)目在一二季度均有成交。與一季度相比,，其中11個(gè)項(xiàng)目4月至5月15日的成交價(jià)格出現(xiàn)上調(diào),，平均上漲幅度為4.4%,，最高達(dá)到8.2%。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為,，這些逆市漲價(jià)的項(xiàng)目有一個(gè)共同之處,，均為低價(jià)入市或前期曾有較大幅度的價(jià)格下調(diào)，并且都因此取得較好銷售業(yè)績(jī),。他認(rèn)為,，對(duì)漲價(jià)項(xiàng)目要區(qū)別看待，就普通住宅剛需類產(chǎn)品來說,，其漲價(jià)之后面臨危機(jī),。一旦周邊有其他項(xiàng)目開始大幅降價(jià)，這些漲價(jià)項(xiàng)目銷售即會(huì)陷入降與不降的兩難選擇：保持現(xiàn)狀只能坐視客源流失,，而重新降價(jià)則會(huì)對(duì)樓盤品牌帶來惡劣影響,。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，市場(chǎng)買賣雙方的博弈仍在持續(xù),，僵局并未顯著打破,。但春季成交反彈，還是影響了部分購(gòu)房人的心態(tài),，看房積極性明顯高于去年四季度,。只是很多人還是觀望，希望有更大的優(yōu)惠,。而開發(fā)商依然會(huì)采取“以價(jià)換量”的策略,，但開發(fā)商既要能賣出，又要追求利潤(rùn),，需要不斷試探市場(chǎng),，找到平衡點(diǎn)。
庫(kù)存居高位 降價(jià)空間仍存
雖然部分樓盤縮小優(yōu)惠幅度,，但專家認(rèn)為,，降價(jià)的大趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)，也不存在整體出現(xiàn)價(jià)格回升的可能,。
中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為,，兩年多的房地產(chǎn)調(diào)控效果正在顯現(xiàn)，特別是今年以來,，價(jià)格明顯松動(dòng),，商品住宅成交量下降顯著，市場(chǎng)預(yù)期正在發(fā)生改變,，企業(yè)庫(kù)存巨大,。重點(diǎn)城市出清周期大大延長(zhǎng)，如北京、上海均在16個(gè)月以上,，杭州達(dá)到21個(gè)月,，預(yù)計(jì)主要城市短期內(nèi)供應(yīng)量將繼續(xù)上升，而成交量難以大幅反彈,，價(jià)格穩(wěn)中有降的可能性較大,。
記者了解到，南京樓市庫(kù)存量再次進(jìn)入5萬套以內(nèi),，5月份南京樓市有可能再次進(jìn)入大幅降價(jià)跑量的局面,，加之剛需在3月份的集中釋放，剛需市場(chǎng)已經(jīng)小了很多,。在剛需一族難以支撐的情況下,，開發(fā)商將面對(duì)如何吸引改善型客戶出手，在這種情況下購(gòu)房者有可能獲得更大的優(yōu)惠,。
事實(shí)上，受住宅市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷的影響,，開發(fā)商紛紛降低新開工量,，以此減緩工程款支付壓力，自去年四季度以來,，全國(guó)商品住宅新開工面積累計(jì)增速逐月下滑,。今年一季度，全國(guó)商品住宅新開工面積累計(jì)同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),，增速為-5.2%,，呈現(xiàn)自2009年10月以來的首次負(fù)增長(zhǎng)。
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為,，房地產(chǎn)調(diào)控將逐步形成市場(chǎng)化和政策調(diào)控并行的常態(tài)化局面,，巨額的庫(kù)存已經(jīng)使房?jī)r(jià)喪失了大規(guī)模上漲的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)也將回歸到合理區(qū)間,，整個(gè)行業(yè)將從暴利逐漸走向市場(chǎng)合理利潤(rùn)甚至微利,。可以預(yù)見,，未來樓市調(diào)控政策的核心仍然是控制房?jī)r(jià)上漲,，讓被投資性需求推高的房?jī)r(jià)回歸合理水平。
住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司副司長(zhǎng)張小宏近日表示,，近一個(gè)時(shí)期市場(chǎng)回調(diào)還將是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào),，并明確調(diào)控方向不改，強(qiáng)調(diào)決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù),。
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