預計最晚到2018年,，中國居民住宅將進入總量過剩,，屆時面臨的將是建筑量斷崖式下滑帶來的大衰退,，非核心城市的房價整體崩潰。
房價泡沫,，正在一線城市悄然破滅,。這次與2008年不同，2008年中國處于總量短缺狀態(tài),，而今天房地產(chǎn)已經(jīng)進入總量過剩時代,。
在所有投資的信條中,，我信奉兩句話：一,、只有泡沫和崩潰;二,、大類資產(chǎn)的收益率長期中是平均化的。而中國房地產(chǎn)似乎違反了這兩個信條,。是信條錯了?還是房地產(chǎn)的周期沒到?
我工作之初,，就牢牢地記住了一句話：“要敬畏頭頂?shù)男强浙∈貎?nèi)心的道德法則”。我相信,，大類資產(chǎn)回報的法則必有其規(guī)律,。房地產(chǎn)的資產(chǎn)價格周期，大致遵循庫茲涅茨建筑業(yè)周期,，當建筑業(yè)達到無以復加的繁榮之后,，必然會迎來長期衰退。
我們測算一下每年建設多少房子才是合理的?如果房子的保質(zhì)期是20年,，每年為一個人建1平方米的住宅,，在一個永續(xù)期內(nèi)人均住宅面積就是20平方米。如果房子的保質(zhì)期是50年,，每年為一個人建1平方米,，在一個永續(xù)期內(nèi)人均住宅面積就是50平方米。2003年之后,，新建住宅中磚混結(jié)構(gòu)的壽命應該不低于50年,，鋼混結(jié)構(gòu)的壽命應該大于80年。也有人說,，中國城市規(guī)劃經(jīng)常變,，剛建了就要拆。這純粹是主觀臆斷,，以偏概全,。我還沒聽說過2003年之后建設的住宅小區(qū)被整體拆遷的。
一個社會,，每年為每個社會成員建設多少房子是合適的呢?大致是人均1平方米左右,。
中國在2008年之前的30年改革開放歷程中，住宅供給嚴重滯后,。直到2008年,，我們剛剛達到人均1平米的年度住宅竣工量。然而,，2008年之后,，國際需求萎縮明顯，中國作為世界工廠的發(fā)展空間已經(jīng)遇到了天花板,。此時,，社會資源集中地涌入基礎設施建設和房地產(chǎn)建設。到2013年，中國年度住宅竣工已經(jīng)達到25.8億平米,，人均約2平米,，當年住宅開工約32億平米，人均月2.37平米,，這也意味著2015年住宅竣工量將增長到該水平,。如果按照這個量，保持不增長,，住宅壽命按50年計算,，中國長期人均住宅也將達到118平方米，三口之間的住宅面積將達到335平方米,。
這顯然是瘋了!三口之家150平方米的住宅就足夠了,，怎么會需要335平方米呢?即便美國這樣一個地廣人稀的發(fā)達國家，也不可能達到那樣的天量,。這只能說明一個問題：目前的建筑量太大了,。換句話說，目前房地產(chǎn)和建筑業(yè)已經(jīng)處于庫茲涅茨周期的極限頂部,，將迎來長期衰退,。
中國正在經(jīng)歷著人類歷史上空前的建筑業(yè)繁榮。2013年,，建筑業(yè)住宅竣工達到25.9億平方米,，所有房屋竣工為38.9億平方米，施工面積達到113億平方米,，人均分別達到1.91,、2.86、8.31平方米,，嚴重超越了建筑業(yè)泡沫警戒線,。
中國的城市化一直滯后于工業(yè)化，居民住宅建設全面啟動是在1998年住房分配貨幣化改革之后,，此前欠賬嚴重,。因為要償還此前供需缺口，住宅總量平衡尚未實現(xiàn),。預計最晚到2018年,，中國居民住宅將進入總量過剩，屆時面臨的將是建筑量斷崖式下滑帶來的大衰退,，非核心城市的房價整體崩潰,。
救市，似乎是在救經(jīng)濟,，在救我們每個人的房子的價格,。實際上，都錯了!救市，只是救開發(fā)商而已,，而花的錢,，是納稅人的錢，同時,，還騙了更多的無辜民眾在不該買房的時候買了房,。因此,，政府救市是對民眾的犯罪,。
當建筑業(yè)處于長期下行的通道初期，開發(fā)商將面臨很大的存貨消化的壓力,。如果政府這時候救市,，開發(fā)商會趁機消化掉存貨，然后溜之大吉,。納稅人的錢被花了,，買房人的錢也被騙了，衰退依然不可避免,。
政府的錢應該用來做好廉租房等住房保障,，用來做好失業(yè)救濟。讓該倒的企業(yè)倒,，只有資產(chǎn)泡沫崩潰了,，才有廉價的要素，新生的企業(yè)就會誕生,，來接納更多的就業(yè),。
健全的社會保障是安全度過建筑業(yè)波動的關(guān)鍵。2018年可能到來的建筑業(yè)大衰退是以居民住宅總量平衡為前提的,，如果引導得當,，有居住保障的人們就不會有群體性極端行為。誠然,，泡沫的破滅意味著資本的噩夢,，意味著社會財富的重新分配，意味著舊產(chǎn)業(yè)的就業(yè)群體遭遇不幸,。這對政府的公共保障機制提出更高的要求,。保護泡沫不破滅，意味著提高了轉(zhuǎn)型的成本,，實為飲鴆止渴,。政府不應該拿納稅人的錢盲目地補貼所謂的新興產(chǎn)業(yè)，政府顯然不可能比企業(yè)家更清楚什么才是未來的主流科技,。政府的補貼與泡沫破滅所帶來的新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件相比,，無疑是微不足道的。