房地產(chǎn)市場(chǎng)已不能再奢望像春夏般的溫暖,，但談?wù)摵坪跻矠闀r(shí)尚早。未來10年甚至20年,，中國房地產(chǎn)可能進(jìn)入逐步降溫但算不上寒冷的秋天,。
去年底以來，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳,。先是銷量斷崖式下滑,，然后是量?jī)r(jià)齊跌。最初是二三線城市頻頻降價(jià),，如今一線城市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)松動(dòng),。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)未來去向何方?筆者認(rèn)為，如果把上世紀(jì)90年代末比作中國房地產(chǎn)市場(chǎng)開始萌芽的春天,，過去10年比作野蠻生長(zhǎng)的夏天,，那么現(xiàn)在可能正處于夏秋交替的時(shí)刻。換句話說,，房地產(chǎn)市場(chǎng)已不能再奢望像春夏般的溫暖,，但談?wù)摵坪跻矠闀r(shí)尚早。未來10年甚至20年,，中國房地產(chǎn)可能進(jìn)入逐步降溫但算不上寒冷的秋天,。
供需兩端面臨多重壓力
不論從短期還是長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)最輝煌的夏天已經(jīng)結(jié)束,，未來將逐步降溫,。從短期來看，房地產(chǎn)將繼續(xù)量?jī)r(jià)低迷,。在供給端,，房企面臨資金和庫存的雙重壓力。首先是資金壓力,。盡管一季度銀行間流動(dòng)性異常寬松,，但主要源于實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲弱和金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)偏好下降,，受制于非標(biāo)收縮、外資撤離等因素,，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金壓力并沒有明顯緩解,。3月房地產(chǎn)開發(fā)資金累計(jì)增速已經(jīng)從去年底的26.5%進(jìn)一步降至6.6%，其中外資大跌33.9%,。短期內(nèi)央行不會(huì)采取總量寬松,，而是以定向?qū)捤煞绞浇档筒糠謶?zhàn)略領(lǐng)域的融資成本。在這個(gè)過程中,，房地產(chǎn)企業(yè)很難直接受益,。
其次是庫存壓力。截至2014年3月,，商品房待售面積已達(dá)5.22億平方米的歷史高位,，同比增長(zhǎng)22.9%。直接反映出房地產(chǎn)企業(yè)銷售壓力增大,，銷售回款難度上升,，從而導(dǎo)致資金鏈愈發(fā)緊張，不得不通過降價(jià)促銷的方式獲得現(xiàn)金流,，緩解流動(dòng)性壓力,。
在需求端，購房者也面臨資金和政策的雙重打壓,。首先是房貸成本和申請(qǐng)難度持續(xù)加大,。首套房貸利率從八五折優(yōu)惠到基準(zhǔn)利率上浮10%-20%，對(duì)應(yīng)利率水平從5.57%提高至7.21%-7.86%,，相當(dāng)于加息160-220個(gè)BP,。2004-2007年和2011年的兩輪加息均導(dǎo)致局部地區(qū)房?jī)r(jià)大幅下跌，本輪房貸利率的大幅上調(diào)已經(jīng)導(dǎo)致房市量?jī)r(jià)齊縮,。
其次是稅費(fèi)成本居高不下,。去年國五條推出之后，雖然對(duì)市場(chǎng)上的增量投機(jī)需求產(chǎn)生了一定的抑制作用,，但更直接的影響是讓購房者的稅費(fèi)成本急劇攀升,。
從中長(zhǎng)期來看，過去十年支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲動(dòng)力都明顯減弱,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的野蠻生長(zhǎng)也已接近尾聲,。
一是人口動(dòng)力。勞動(dòng)力人口即15-64歲人口是所謂“剛需”的主要來源,，對(duì)房地產(chǎn)需求的基本面具有重要影響。美國勞動(dòng)力人口占比2006年見頂,，2007年房?jī)r(jià)開始轉(zhuǎn)向;日本勞動(dòng)力人口占比1992年見頂,，1991年房地產(chǎn)泡沫就已經(jīng)開始破裂,。中國勞動(dòng)力人口占比從1973年開始一路攀升至74.5%，但2011年之后觸頂回落,，目前已降至72.8%,，2013年絕對(duì)規(guī)模減少70萬人，未來幾年還將繼續(xù)下降,，剛需增長(zhǎng)隨之放緩,。
二是金融動(dòng)力。中央宏觀管理思路發(fā)生根本轉(zhuǎn)變,，從過去的大投資,、寬貨幣轉(zhuǎn)向定向投資、穩(wěn)健貨幣,。未來國內(nèi)不會(huì)再搞總量寬松和大規(guī)模刺激,，國際上隨著美聯(lián)儲(chǔ)QE逐步退出直至加息，外資流入也將持續(xù)放緩,，廉價(jià)資金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束,。再加上利率市場(chǎng)化大背景下，銀行負(fù)債成本上升,、久期變短且極不穩(wěn)定,，銀行長(zhǎng)期限資產(chǎn)配置意愿大幅減弱。銀行紛紛放棄按揭貸款,，居民申請(qǐng)房貸難度增加,，使購房需求受到明顯抑制。
市場(chǎng)將呈現(xiàn)分化特征
不過,，筆者認(rèn)為,，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不宜過度看空，盡管房地產(chǎn)上漲的動(dòng)力在減弱,，短期調(diào)整的壓力加大,，但崩盤的可能性幾乎為零，至少10年之內(nèi)還看不到,。主要原因在于以下幾個(gè)力量的對(duì)沖,。
首先，城鎮(zhèn)化對(duì)沖人口老齡化壓力,。盡管勞動(dòng)適齡人口增長(zhǎng)帶來的剛性需求正在放緩,，但農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移帶來的剛性需求依然強(qiáng)勁。截至2012年,，中國的城鎮(zhèn)化率僅為51.8%,，如果按照戶籍人口計(jì)算，這個(gè)比率不足30%,，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家80%的平均水平,，未來提升空間巨大,。相比之下，日本,、美國等國在人口老齡化導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌時(shí)城鎮(zhèn)化率已分別高達(dá)77%和81%,。
其次，政策調(diào)整對(duì)沖市場(chǎng)壓力,。除了逆周期的貨幣政策之外,，房地產(chǎn)政策也會(huì)適時(shí)松動(dòng)。在房地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊縮的情況下,，中央的思路已經(jīng)從一刀切轉(zhuǎn)向“雙軌制”,，開始分層、分城施策,，這實(shí)際上給局部政策留出了放松的余地,。事實(shí)上，很多地方也已經(jīng)開始預(yù)調(diào)微調(diào),，托底房地產(chǎn),。廣西南寧的限購已部分松綁，安徽銅陵也出臺(tái)了“救市”措施,，預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)有更多城市跟進(jìn),，限購、限貸都有很大的放松空間,。當(dāng)然,，除非房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大波動(dòng)，否則政府不會(huì)輕易出手,，以免重燃投機(jī)需求,。
最后，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)分化特征,，雖然三四線城市的壓力相對(duì)較大,，但對(duì)于類似北京這樣具有人口吸引力的一二線城市，長(zhǎng)期以來形成的上漲預(yù)期短期內(nèi)很難扭轉(zhuǎn),，全面崩盤的可能性不大,。而且，由于房產(chǎn)稅體系不健全,，持有房地產(chǎn)基本沒有成本,，還可以獲得穩(wěn)定的房租收入，房主降價(jià)出售的動(dòng)力有限,。再加上中國并沒有執(zhí)行類似美國的零首付政策,，所以負(fù)債率相對(duì)較低，由資金壓力造成的拋售力量也很有限。綜合來看,，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然告別了盛夏,，但談?wù)摵矠闀r(shí)尚早。