|
我國房地產調控正處在從行政調控向市場化長效機制轉變的過渡期,。上半年房地產市場對GDP的貢獻率在10%左右,，拉動GDP增長近兩個百分點。從近日北京,、上海,、蘇州、杭州等城市又出現(xiàn)的新地王,，上海新地王總價達到驚人的217.7億元新紀錄可知,，房地產在我國國民經(jīng)濟中的地位并未明顯改變。房地產調控長效機制的建立是個漸進式的過程,，限購、限價,、限貸等短期政策很難快速退出,。筆者估計，最早的政策變動可能出現(xiàn)在十八屆三中全會之后,。
自2003年實施房地產調控以來,，調控效果不盡如人意，房價陷入“屢調屢漲”怪圈,，房地產市場似乎成了一個投機市場,。近年來，我國房地產市場又出現(xiàn)了一個全新問題,，一二線城市供不應求,，房價“高燒不退”；而部分三四線城市則庫存大量積壓,，“鬼城”,、“鬼樓”不時出現(xiàn),，房地產市場呈現(xiàn)嚴重的兩極分化。過去限購,、限價,、限貸等行政調控手段，主要針對一二線熱點城市設計,，只注重從需求上給市場降溫,，在擴大供給方面力度不夠，土地和樓盤的有效供給明顯不足,，可謂“治標不治本”,，并且這些措施到了三四線城市“藥不對癥”，就會完全走樣,。
再清楚不過,，我國房地產調控缺的不是政策，而是改革,�,；仡欉^去二十多年的歷史，也正是改革的不徹底,，才造成了今日房地產市場的怪狀,。作為當年在全國推行分稅制改革的“代價”，土地出讓收入部分歸于地方政府,，這就為日后的“土地財政”埋下了伏筆,。“土地財政”本可避免,，但是由于推行分稅制的一個重要前提——清晰地劃分中央與地方的事權和支出分配,，被刻意地“回避”了，分稅制于是在我國便成了中央實現(xiàn)經(jīng)濟集權的手段,。由于財政分配不平衡,，地方政府事權和財政支出過重，財政收入60%上繳中央,，留給地方政府的財政收入不到一半,，卻承擔著60%的財政支付壓力。鑒于財政負擔過重,，土地出讓收入遂成地方政府的最大財政收入來源,，逐步演變成了“土地財政”積重難返的局面。
在土地財政下,，房地產價格上漲成了對地方政府最有利的財政保障,，房地產由此被當成“提款機”，土地被當成“印鈔機”,。自2003年經(jīng)營性用地實行“招拍掛”制度以來,，“地王”層出不窮,，土地價格上漲幅度遠遠高于房價。在逐步形成的政府壟斷的土地出讓制度下,，政府既作為土地的擁有者,，又作為“招拍掛”的裁決者，很容易操控地價,。一些地方官員在任期內為提高政績,，通過“招拍掛”提前超額將土地指標賣光，促使開發(fā)商大量囤地以備土地升值,，有些開發(fā)商儲備的土地居然可用10年或20年,。
很顯然，我國長期以來形成的不合理房價,，不僅僅在于房地產市場的投資投機需求,，其根源在于不合理的房地產市場機制。短期政策頻繁出手,，多次運用后調控效果在減弱,，并且短期政策需要隨著市場波動而調整，不能長期運行,。所以,，單純依靠行政調控，無法抑制投資投機需求,；過度依賴短期調控,，難以鏟除房價上漲土壤。房地產調控思路需要轉變,，必須摒棄以往行政化,、短視化的治理思維，要靠房地產調控長效機制和長期性的改革,，方可徹底根治中國房地產市場問題,。過去我們比較重調控，所以改革進展不大,，甚至沒有進展。而房地產調控長效機制的建立,，關鍵在于改革,，要改變以往“重調控、輕改革”的局面,，以推進土地,、稅收、金融制度方面的改革為抓手,，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。
作為改革的前提,，首先必須做好房地產調控的三大基礎性工作，即房產稅試點擴容,、個人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng),、健全不動產統(tǒng)一登記制度，這三大基礎性工作將為未來中國房地產調控奠定新格局,。沒有這三大基礎性工作做支撐,，房地產調控就是一個打不開的死結。實施不動產統(tǒng)一登記制度,，就為嚴格房產登記找到了法律依據(jù),，也為個人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)奠定了基礎。不動產統(tǒng)一登記制度與個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)掛鉤,，一人在不同城市擁有多套房屋就難以避稅了,，這為全面征收房產稅提供了技術支持。同樣,，只有摸清家底,，掌握全國房地產市場基本情況，才能為精準調控打下基礎,，才有可能真正達成遏制房價暴漲,、打擊房產囤積、避免閑置浪費等調控目標,。
建立房地產調控長效機制,，當然必須更多運用市場的辦法，以“市場化為主手段,，輔以政府調節(jié)”,，保持供求關系總量平穩(wěn)，以及房價平穩(wěn),。在我國經(jīng)濟放緩的背景下,，房地產調控應改變以往單純抑制需求的思路，注重從改善供給方面下工夫,，力求“雙管齊下”,。具體而言，大致在四個方面：一要通過逐步建立房產稅,、交易稅等房地產稅收體系,，通過增加房屋持有成本實現(xiàn)房地產的去投資化，打壓存量房,，逼出空置房,，促進房地產市場的流通，改善供求關系,，從而解決階段性,、區(qū)域性房地產市場供需矛盾問題,。二要推進土地和資金要素的市場化，通過推進土地制度改革,，改變政府壟斷土地市場造成地價上升的局面,；通過稅費替代，打破地方政府對“土地財政”的依賴,；通過推進金融體制改革,，拓寬財富階層的投資渠道，為積壓在房地產的投資資金“分流”,。三要進一步完善保障房體系,，建立“市場歸市場、保障歸保障”的房地產雙軌制,。四要推進大中小城市協(xié)調發(fā)展,，逐步解決城市結構不合理的現(xiàn)狀。在城鎮(zhèn)化過程中,，如果不能合理改善城市結構,，科學布局，就很難化解一二線城市供不應求而三四線城市有房無市的兩極分化困局,。
|