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我國房地產(chǎn)調(diào)控正處在從行政調(diào)控向市場化長效機制轉(zhuǎn)變的過渡期,。上半年房地產(chǎn)市場對GDP的貢獻率在10%左右，拉動GDP增長近兩個百分點,。從近日北京、上海,、蘇州,、杭州等城市又出現(xiàn)的新地王，上海新地王總價達到驚人的217.7億元新紀錄可知,，房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟中的地位并未明顯改變,。房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的建立是個漸進式的過程，限購,、限價,、限貸等短期政策很難快速退出。筆者估計,，最早的政策變動可能出現(xiàn)在十八屆三中全會之后,。
自2003年實施房地產(chǎn)調(diào)控以來，調(diào)控效果不盡如人意,，房價陷入“屢調(diào)屢漲”怪圈,，房地產(chǎn)市場似乎成了一個投機市場。近年來,，我國房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)了一個全新問題,，一二線城市供不應(yīng)求，房價“高燒不退”,；而部分三四線城市則庫存大量積壓,，“鬼城”、“鬼樓”不時出現(xiàn),，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)嚴重的兩極分化,。過去限購、限價,、限貸等行政調(diào)控手段,，主要針對一二線熱點城市設(shè)計，只注重從需求上給市場降溫,，在擴大供給方面力度不夠,，土地和樓盤的有效供給明顯不足，可謂“治標(biāo)不治本”,，并且這些措施到了三四線城市“藥不對癥”,，就會完全走樣。
再清楚不過,，我國房地產(chǎn)調(diào)控缺的不是政策,，而是改革,。回顧過去二十多年的歷史,，也正是改革的不徹底,，才造成了今日房地產(chǎn)市場的怪狀。作為當(dāng)年在全國推行分稅制改革的“代價”,，土地出讓收入部分歸于地方政府,，這就為日后的“土地財政”埋下了伏筆�,！巴恋刎斦北究杀苊�,，但是由于推行分稅制的一個重要前提——清晰地劃分中央與地方的事權(quán)和支出分配，被刻意地“回避”了,，分稅制于是在我國便成了中央實現(xiàn)經(jīng)濟集權(quán)的手段,。由于財政分配不平衡，地方政府事權(quán)和財政支出過重,，財政收入60%上繳中央,，留給地方政府的財政收入不到一半，卻承擔(dān)著60%的財政支付壓力,。鑒于財政負擔(dān)過重,，土地出讓收入遂成地方政府的最大財政收入來源，逐步演變成了“土地財政”積重難返的局面,。
在土地財政下,，房地產(chǎn)價格上漲成了對地方政府最有利的財政保障，房地產(chǎn)由此被當(dāng)成“提款機”,，土地被當(dāng)成“印鈔機”,。自2003年經(jīng)營性用地實行“招拍掛”制度以來，“地王”層出不窮,，土地價格上漲幅度遠遠高于房價,。在逐步形成的政府壟斷的土地出讓制度下，政府既作為土地的擁有者,，又作為“招拍掛”的裁決者,，很容易操控地價。一些地方官員在任期內(nèi)為提高政績,，通過“招拍掛”提前超額將土地指標(biāo)賣光,，促使開發(fā)商大量囤地以備土地升值，有些開發(fā)商儲備的土地居然可用10年或20年,。
很顯然,，我國長期以來形成的不合理房價，不僅僅在于房地產(chǎn)市場的投資投機需求,，其根源在于不合理的房地產(chǎn)市場機制,。短期政策頻繁出手,，多次運用后調(diào)控效果在減弱，并且短期政策需要隨著市場波動而調(diào)整,，不能長期運行,。所以，單純依靠行政調(diào)控,，無法抑制投資投機需求,；過度依賴短期調(diào)控，難以鏟除房價上漲土壤,。房地產(chǎn)調(diào)控思路需要轉(zhuǎn)變，必須摒棄以往行政化,、短視化的治理思維,，要靠房地產(chǎn)調(diào)控長效機制和長期性的改革，方可徹底根治中國房地產(chǎn)市場問題,。過去我們比較重調(diào)控,，所以改革進展不大，甚至沒有進展,。而房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的建立,，關(guān)鍵在于改革，要改變以往“重調(diào)控,、輕改革”的局面,，以推進土地、稅收,、金融制度方面的改革為抓手,，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
作為改革的前提,，首先必須做好房地產(chǎn)調(diào)控的三大基礎(chǔ)性工作,，即房產(chǎn)稅試點擴容、個人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng),、健全不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,，這三大基礎(chǔ)性工作將為未來中國房地產(chǎn)調(diào)控奠定新格局。沒有這三大基礎(chǔ)性工作做支撐,，房地產(chǎn)調(diào)控就是一個打不開的死結(jié),。實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，就為嚴格房產(chǎn)登記找到了法律依據(jù),，也為個人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)奠定了基礎(chǔ),。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度與個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)掛鉤，一人在不同城市擁有多套房屋就難以避稅了,，這為全面征收房產(chǎn)稅提供了技術(shù)支持,。同樣,，只有摸清家底，掌握全國房地產(chǎn)市場基本情況,，才能為精準調(diào)控打下基礎(chǔ),，才有可能真正達成遏制房價暴漲、打擊房產(chǎn)囤積,、避免閑置浪費等調(diào)控目標(biāo),。
建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，當(dāng)然必須更多運用市場的辦法,，以“市場化為主手段,，輔以政府調(diào)節(jié)”，保持供求關(guān)系總量平穩(wěn),，以及房價平穩(wěn),。在我國經(jīng)濟放緩的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)改變以往單純抑制需求的思路,，注重從改善供給方面下工夫,，力求“雙管齊下”。具體而言,，大致在四個方面：一要通過逐步建立房產(chǎn)稅,、交易稅等房地產(chǎn)稅收體系，通過增加房屋持有成本實現(xiàn)房地產(chǎn)的去投資化,，打壓存量房,，逼出空置房，促進房地產(chǎn)市場的流通,，改善供求關(guān)系,，從而解決階段性、區(qū)域性房地產(chǎn)市場供需矛盾問題,。二要推進土地和資金要素的市場化,，通過推進土地制度改革，改變政府壟斷土地市場造成地價上升的局面,；通過稅費替代,，打破地方政府對“土地財政”的依賴；通過推進金融體制改革,，拓寬財富階層的投資渠道,，為積壓在房地產(chǎn)的投資資金“分流”。三要進一步完善保障房體系,，建立“市場歸市場,、保障歸保障”的房地產(chǎn)雙軌制。四要推進大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展,，逐步解決城市結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀,。在城鎮(zhèn)化過程中,，如果不能合理改善城市結(jié)構(gòu)，科學(xué)布局,，就很難化解一二線城市供不應(yīng)求而三四線城市有房無市的兩極分化困局,。
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