“地王”的確讓人恐慌,，但這也許真的在演繹最后的瘋狂,。長(zhǎng)三角的區(qū)區(qū)三塊地，賣出了400多億的身價(jià),，而跨國(guó)巨頭諾基亞的身價(jià)不過(guò)72億美金,，難道從這個(gè)小小的切入點(diǎn),，還看不到中國(guó)土地市場(chǎng)充斥的可怕的泡沫嗎,？
在中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角的三個(gè)中心城市——上海,、杭州、蘇州,，在9月5日同時(shí)誕生了三個(gè)地王：上海徐家匯中心項(xiàng)目被新鴻基地產(chǎn)以217.7億元拿下,，杭州華家池三幅地塊共拍出136.73億元,，而蘇州金雞湖兩地塊以47.25億元被世茂房地產(chǎn)收入囊中,。
同一天產(chǎn)生三個(gè)地王，這樣的盛況,，在中國(guó)房地產(chǎn)過(guò)去黃金10年的歷史上,，是前所未有的。加上9月4日,，北京拍出的農(nóng)展館地塊的單價(jià)地王——該地塊被融創(chuàng)中國(guó)以21億元的總價(jià)拿下,，樓面價(jià)達(dá)到了驚人的73099元/平方米。在9月份的第一個(gè)星期,，全國(guó)的一線城市地王頻出,，房地產(chǎn)市場(chǎng)洋溢著一種非常焦躁的氣氛。
“地王”的出現(xiàn),，是開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)繼續(xù)看好,，還是房地產(chǎn)最后瘋狂的征兆？這個(gè)答案,，要說(shuō)簡(jiǎn)單很簡(jiǎn)單,，要說(shuō)復(fù)雜又很復(fù)雜�,；卮稹暗赝酢钡某霈F(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的意義,，恐怕首先要回答“地王”是誰(shuí)制造的？
在9月5日長(zhǎng)三角三大地王橫空出世之后,，筆者關(guān)注到業(yè)界對(duì)此的評(píng)價(jià)是,，開(kāi)發(fā)商對(duì)后市看好。但事實(shí)上,，這次無(wú)論是北京出現(xiàn)的地王,，還是長(zhǎng)三角的地王，和以前的“地王”不同,，并非開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)激烈的競(jìng)拍而產(chǎn)生的,，9月份的地王，完全是各地政府“放”出來(lái)的。北京農(nóng)展館地塊,，位處CBD黃金地段,，任何時(shí)候放出來(lái)，都恐怕是當(dāng)仁不讓的單價(jià)地王,；上海徐家匯地塊,，拍賣底價(jià)就高達(dá)175.26億，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出上�,！扒暗赝酢�92億的身價(jià),，也就是說(shuō)，即使沒(méi)有溢價(jià),，這個(gè)地放出來(lái),，就是上海的地王。而杭州華家池地塊,，被稱為杭州“最后一塊黃金地塊”
,，產(chǎn)生杭州總價(jià)地王也是順理成章的。而且,，從上述四個(gè)地王的競(jìng)拍情況看,，參拍者沒(méi)有幾家，遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上激烈,，上海徐家匯地塊,，溢價(jià)只有24%，遠(yuǎn)低于上海今年土地拍賣的溢價(jià)率,。
所以,，9月份的4個(gè)地王，絕對(duì)不是開(kāi)發(fā)商制造,，而是各地政府的杰作,。在土地市場(chǎng)完全壟斷的情況下，政府作為唯一的土地出讓方,，他有權(quán)決定什么時(shí)候賣地,，賣什么地，以什么價(jià)格賣地,。9月份的“地王”既然是地方政府“放”出來(lái)的,，所以，更需要問(wèn)的是：政府為什么要在這個(gè)時(shí)候放出黃金地塊,，對(duì)本已高燒不退的房地產(chǎn)市場(chǎng)又加了一把大火,？
可能的答案有：第一，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱,，土地市場(chǎng)更是創(chuàng)下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)最為火爆的一年,，上半年全國(guó)土地出讓金已經(jīng)超過(guò)了2萬(wàn)億，北京、上海等一線城市,，土地出讓金肯定將突破千億大關(guān),，地方政府推地的熱情空前高漲；第二,，上半年房?jī)r(jià)的飛漲,，使得房地產(chǎn)聚集的風(fēng)險(xiǎn)加大，看空房?jī)r(jià)著越來(lái)越多,，特別是,，香港的李嘉誠(chéng)沽空內(nèi)地一些物業(yè)更是被視為看空房地產(chǎn)的信號(hào)。在這種情況下,，為了繼續(xù)營(yíng)造房地產(chǎn)火熱的氣氛,，通過(guò)推出黃金地段的地塊，放出地王,，繼續(xù)強(qiáng)化房?jī)r(jià)看漲的預(yù)期,，為明年土地市場(chǎng)的持續(xù)火熱打伏筆,。
不管答案是哪一種,，可以肯定的是，地方政府通過(guò)“地王”制造房地產(chǎn)看漲的預(yù)期達(dá)到了,。開(kāi)發(fā)商敢于拿地,，也似乎在說(shuō)明看好未來(lái)，雙方合謀的結(jié)果是,，通過(guò)信號(hào)傳遞作用,，對(duì)購(gòu)房者的觀望心態(tài)給予毀滅性的的打擊，將他們徹底拉入果斷出手的行列,。而且我們看到,，在市場(chǎng)失去理性的情況下，“地王”的效應(yīng)和輻射面明顯擴(kuò)容,。已經(jīng)北京望京出一個(gè)地王,，僅僅對(duì)望京一帶的房?jī)r(jià)有影響，現(xiàn)在,，北京,、長(zhǎng)三角出了地王，全國(guó)一片嘩然,，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都沾光,，恐慌是全方位的。
然而,，如果仔細(xì)觀察,，這次出了四個(gè)地王之后，對(duì)“地王”的認(rèn)識(shí)卻出現(xiàn)了很大的分歧。王石提醒大家注意李嘉誠(chéng)的舉動(dòng),，而東南亞新興市場(chǎng)資金的外逃更是讓大家對(duì)新興市場(chǎng)的資產(chǎn)價(jià)格泡沫捏一把汗,，中國(guó)盡管擁有巨額的外匯儲(chǔ)備，有打一場(chǎng)阻擊戰(zhàn)的彈藥,。但是,，巨大的外匯儲(chǔ)備，并不等于擁有國(guó)際金融市場(chǎng)的話語(yǔ)權(quán),，甚至,，中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格，中國(guó)自己也不一定有話語(yǔ)權(quán),。一旦新興市場(chǎng)崩盤,，中國(guó)勢(shì)必受到波及。四大國(guó)有行引入的外國(guó)戰(zhàn)略投資者,，都在抓緊出售中國(guó)的金融股權(quán),，這是另一種形式的資金外逃。在金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),，地方政府的債務(wù)和房地產(chǎn)泡沫三大炸彈面前,，中國(guó)注定不會(huì)淡定。在這種大背景下,，即使不出現(xiàn)資金外逃,，中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格也要重新評(píng)估，這是一個(gè)大概率事件,。盲目看好,，唱多房地產(chǎn)是一件太天真的事。
未來(lái)房地產(chǎn)無(wú)論在基本面,，還是政策面,，利空遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于利多，鬼城的擴(kuò)容,，只是中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的一個(gè)側(cè)面,，但反應(yīng)的中國(guó)房地產(chǎn)供需逐漸平衡，甚至三四線城市房地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩卻是真實(shí)的,。與其說(shuō)影響中國(guó)房地產(chǎn)最大的因素是政策,，不如說(shuō)是供求規(guī)律，如果房子不缺,，任何政策都烘托不起中國(guó)的房?jī)r(jià),。政策面，今年處于沉默期,，但在沉默中醞釀著可怕的變局：調(diào)控思維的政策正在悄然退出,，高層沒(méi)有明確說(shuō),，只是為了給前一屆政府一個(gè)面子。但取而代之的,，是房產(chǎn)稅,、土地制度改革、信息聯(lián)網(wǎng)等制度舉措,，這對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)無(wú)疑具有極大的抑制作用,。
就此而言，“地王”的確讓人恐慌,，但這也許真的在演繹最后的瘋狂,。長(zhǎng)三角的區(qū)區(qū)三塊地，賣出了400多億的身價(jià),，而跨國(guó)巨頭諾基亞的身價(jià)不過(guò)72億美金,，難道從這個(gè)小小的切入點(diǎn)，還看不到中國(guó)土地市場(chǎng)充斥的可怕的泡沫嗎,？