“地王”的確讓人恐慌，但這也許真的在演繹最后的瘋狂。長三角的區(qū)區(qū)三塊地,，賣出了400多億的身價,，而跨國巨頭諾基亞的身價不過72億美金，難道從這個小小的切入點,，還看不到中國土地市場充斥的可怕的泡沫嗎,？
在中國經(jīng)濟最發(fā)達的長三角的三個中心城市——上海、杭州,、蘇州,，在9月5日同時誕生了三個地王：上海徐家匯中心項目被新鴻基地產(chǎn)以217.7億元拿下，杭州華家池三幅地塊共拍出136.73億元,，而蘇州金雞湖兩地塊以47.25億元被世茂房地產(chǎn)收入囊中,。
同一天產(chǎn)生三個地王，這樣的盛況,，在中國房地產(chǎn)過去黃金10年的歷史上,，是前所未有的。加上9月4日,，北京拍出的農(nóng)展館地塊的單價地王——該地塊被融創(chuàng)中國以21億元的總價拿下,，樓面價達到了驚人的73099元/平方米。在9月份的第一個星期,，全國的一線城市地王頻出,，房地產(chǎn)市場洋溢著一種非常焦躁的氣氛。
“地王”的出現(xiàn),，是開發(fā)商對未來市場繼續(xù)看好,，還是房地產(chǎn)最后瘋狂的征兆？這個答案，要說簡單很簡單,，要說復雜又很復雜,。回答“地王”的出現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的意義,，恐怕首先要回答“地王”是誰制造的,？
在9月5日長三角三大地王橫空出世之后，筆者關注到業(yè)界對此的評價是,，開發(fā)商對后市看好,。但事實上，這次無論是北京出現(xiàn)的地王,，還是長三角的地王,，和以前的“地王”不同，并非開發(fā)商經(jīng)過激烈的競拍而產(chǎn)生的,，9月份的地王,，完全是各地政府“放”出來的。北京農(nóng)展館地塊,，位處CBD黃金地段,，任何時候放出來，都恐怕是當仁不讓的單價地王,；上海徐家匯地塊,，拍賣底價就高達175.26億，遠遠高出上�,！扒暗赝酢�92億的身價,，也就是說，即使沒有溢價,，這個地放出來,，就是上海的地王。而杭州華家池地塊,，被稱為杭州“最后一塊黃金地塊”
,，產(chǎn)生杭州總價地王也是順理成章的。而且,，從上述四個地王的競拍情況看,，參拍者沒有幾家，遠遠談不上激烈,，上海徐家匯地塊,，溢價只有24%，遠低于上海今年土地拍賣的溢價率,。
所以,，9月份的4個地王,，絕對不是開發(fā)商制造，而是各地政府的杰作,。在土地市場完全壟斷的情況下,，政府作為唯一的土地出讓方，他有權(quán)決定什么時候賣地,，賣什么地,，以什么價格賣地。9月份的“地王”既然是地方政府“放”出來的,，所以,，更需要問的是：政府為什么要在這個時候放出黃金地塊，對本已高燒不退的房地產(chǎn)市場又加了一把大火,？
可能的答案有：第一,，今年房地產(chǎn)市場火熱，土地市場更是創(chuàng)下中國房地產(chǎn)市場化以來最為火爆的一年,，上半年全國土地出讓金已經(jīng)超過了2萬億,，北京、上海等一線城市,，土地出讓金肯定將突破千億大關,，地方政府推地的熱情空前高漲,；第二,，上半年房價的飛漲，使得房地產(chǎn)聚集的風險加大,，看空房價著越來越多,，特別是，香港的李嘉誠沽空內(nèi)地一些物業(yè)更是被視為看空房地產(chǎn)的信號,。在這種情況下,，為了繼續(xù)營造房地產(chǎn)火熱的氣氛，通過推出黃金地段的地塊,，放出地王,，繼續(xù)強化房價看漲的預期，為明年土地市場的持續(xù)火熱打伏筆,。
不管答案是哪一種,，可以肯定的是，地方政府通過“地王”制造房地產(chǎn)看漲的預期達到了,。開發(fā)商敢于拿地,，也似乎在說明看好未來，雙方合謀的結(jié)果是,，通過信號傳遞作用,，對購房者的觀望心態(tài)給予毀滅性的的打擊,，將他們徹底拉入果斷出手的行列。而且我們看到,，在市場失去理性的情況下,，“地王”的效應和輻射面明顯擴容。已經(jīng)北京望京出一個地王,，僅僅對望京一帶的房價有影響,，現(xiàn)在，北京,、長三角出了地王,，全國一片嘩然，全國的房地產(chǎn)市場都沾光,，恐慌是全方位的,。
然而，如果仔細觀察,，這次出了四個地王之后,，對“地王”的認識卻出現(xiàn)了很大的分歧。王石提醒大家注意李嘉誠的舉動,，而東南亞新興市場資金的外逃更是讓大家對新興市場的資產(chǎn)價格泡沫捏一把汗,，中國盡管擁有巨額的外匯儲備，有打一場阻擊戰(zhàn)的彈藥,。但是,，巨大的外匯儲備，并不等于擁有國際金融市場的話語權(quán),，甚至,，中國房地產(chǎn)的價格，中國自己也不一定有話語權(quán),。一旦新興市場崩盤,，中國勢必受到波及。四大國有行引入的外國戰(zhàn)略投資者,，都在抓緊出售中國的金融股權(quán),，這是另一種形式的資金外逃。在金融系統(tǒng)風險,，地方政府的債務和房地產(chǎn)泡沫三大炸彈面前,，中國注定不會淡定。在這種大背景下,，即使不出現(xiàn)資金外逃,，中國房地產(chǎn)的價格也要重新評估，這是一個大概率事件,。盲目看好,，唱多房地產(chǎn)是一件太天真的事,。
未來房地產(chǎn)無論在基本面，還是政策面,，利空遠遠多于利多,，鬼城的擴容，只是中國房地產(chǎn)泡沫的一個側(cè)面,，但反應的中國房地產(chǎn)供需逐漸平衡,，甚至三四線城市房地產(chǎn)供應過剩卻是真實的。與其說影響中國房地產(chǎn)最大的因素是政策,，不如說是供求規(guī)律,，如果房子不缺，任何政策都烘托不起中國的房價,。政策面,，今年處于沉默期，但在沉默中醞釀著可怕的變局：調(diào)控思維的政策正在悄然退出,，高層沒有明確說,，只是為了給前一屆政府一個面子。但取而代之的,，是房產(chǎn)稅,、土地制度改革、信息聯(lián)網(wǎng)等制度舉措,，這對未來房價無疑具有極大的抑制作用,。
就此而言，“地王”的確讓人恐慌,，但這也許真的在演繹最后的瘋狂,。長三角的區(qū)區(qū)三塊地,，賣出了400多億的身價,，而跨國巨頭諾基亞的身價不過72億美金，難道從這個小小的切入點,，還看不到中國土地市場充斥的可怕的泡沫嗎,？