近日如此“猖狂”的地王行為藝術(shù)，經(jīng)過媒體廣泛報(bào)道,，且多數(shù)報(bào)道會(huì)添油加醋,，將增強(qiáng)全國(guó)人民看漲房?jī)r(jià)的預(yù)期。據(jù)筆者的研究,，近十年來，中國(guó)樓市存在著很明顯的短周期波動(dòng),。而當(dāng)前，已處于偏高位的區(qū)間了,。
對(duì)于開發(fā)商而言,，只有等到房子最后賣出,、租出，才知道是否操盤成功,。而媒體聚光燈常射向“產(chǎn)房”中的地王，卻不再理會(huì)賣房時(shí)的“太平間”中的地王樓盤,。只聽新人笑，誰聞舊人哭,。
地王,，一個(gè)接一個(gè)，如同一顆又一顆,，炙熱的隕石，穿過大熱層,，狠狠的砸在了中國(guó)樓市的屁股上,、胸口上。而且,，近期地王的個(gè)頭超大,，燃燒的火球與溫度亦嚇人,，對(duì)于樓市的沖擊波不容小覷。
9月4日,，經(jīng)過69輪激烈競(jìng)價(jià),，融創(chuàng)以21億元加異地建醫(yī)院的代價(jià)奪北京農(nóng)展館地塊,，樓面價(jià)7.3萬元，超越2010年2月華僑城5.28萬元拿下的上海蘇河灣地塊,，成為全國(guó)單價(jià)新地王。
而9月5日,，新鴻基以218億競(jìng)得徐家匯中心地塊，僅次于全國(guó)總價(jià)地王：2009年12月255億元的廣州亞運(yùn)城地塊,，而后者由富力,、雅居樂,、碧桂園、世茂,、中信聯(lián)手拿下，由此更顯新鴻基之牛叉,。
同日,，杭州華家池三地塊總價(jià)拍出137億元,，由綠地、世茂,、
濱江瓜分,；世茂豪擲47億元,，拿下了蘇州金雞湖兩宗黃金地塊，溢價(jià)率皆超70%,，成為蘇州單價(jià)地王。
今年以來,，一線城市和少數(shù)二線城市,，高價(jià)地并不稀罕,，可近日如此密集、如此高價(jià)的地王潮,，還是讓人感到驚詫、困惑和擔(dān)心,。人們困惑的是,，調(diào)控政策怎么就沒一點(diǎn)用處呢,？民眾擔(dān)心的是，面粉這么貴了,，將來面包能不漲價(jià)嗎？
首先,，房企敢于搶地王原因,，主要可歸結(jié)為三點(diǎn),。其一，房企不差錢,。一方面,，去年二季度以來銷售順利，回籠資金很多,；另一方面，去年至今年上半年,，融資面有所放松,。其二,，房企急需補(bǔ)庫(kù)存。過去一年房子賣得多,，就需要拿地造房子，這是再生產(chǎn)的必須,。其三，地方政府很精明,，為了獲得更多的土地出讓金，只在樓市繁榮期,，才愿推出優(yōu)質(zhì)地,，而優(yōu)質(zhì)地才可能誕生地王,。
其次，地王頻出的影響,，總體弊大于利。道理很簡(jiǎn)單,，它能改變?nèi)藗兊念A(yù)期,。預(yù)期是影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的重要因素,，但預(yù)期看不見、摸不著,，只是能感覺得到。
一般規(guī)律：地王一出,，周邊新盤或二手房就會(huì)提價(jià),。而近日如此“猖狂”的地王行為藝術(shù)，經(jīng)過媒體廣泛報(bào)道,，且多數(shù)報(bào)道會(huì)添油加醋，將增強(qiáng)全國(guó)人民看漲房?jī)r(jià)的預(yù)期,。這是所謂其弊,。所謂其利：地王也是地,，增加土地供應(yīng),，有利于改變未來幾年的供求關(guān)系,，從而有助于緩解未來房?jī)r(jià)上漲的壓力。
再次,，并無妙方根治地王熱,。每輪樓市上行期,，都會(huì)遇到持續(xù)多月的時(shí)間段內(nèi)地王頻出。樓市整體高溫,，再遇到政府推出優(yōu)質(zhì)地，“金風(fēng)玉露”一相逢,，便生出大大小小的地王。
每次地王頻出時(shí)點(diǎn),，國(guó)土部都很緊張,，看似嚴(yán)厲的聲稱要抑制地王,，比如溢價(jià)率超過50%被視為“異常交易地塊”，需向國(guó)土部報(bào)備,。但只是報(bào)備，又非禁止,。況且也不應(yīng)禁止,。
比如一幅地,，開發(fā)商甲愿出100億,，政府總不能50億賣給開發(fā)商乙吧，因?yàn)殚_發(fā)商不會(huì)自動(dòng)未來將房?jī)r(jià)降低一半銷售,。所以，土地“招拍掛”本身并沒錯(cuò),，這一制度遠(yuǎn)比以前的協(xié)議出讓合理,。另外,，為將溢價(jià)率控制在50%，部分地塊實(shí)行競(jìng)配建保障房,，但不可能所有地塊都配建保障房，經(jīng)過近幾年保障房建設(shè)大躍進(jìn)后,，幾年后也不再需要大量建設(shè)保障房了,。
最后,，地王一定會(huì)笑到最后嗎,？答案是：不一定。正如,，含著金湯勺出生的孩子，不一定成年后獲得成功,。地王誕生,，只是一個(gè)樓盤運(yùn)作的開始,，對(duì)于開發(fā)商而言，只有等到房子最后賣出,、租出，才知道是否操盤成功,。而媒體聚光燈常射向“產(chǎn)房”中的地王,，卻不再理會(huì)賣房時(shí)的“太平間”中的地王樓盤,。只聽新人笑,，誰聞舊人哭。
當(dāng)然,，過去十年，地王項(xiàng)目成功者眾,，多數(shù)都賺到了錢。但賣房時(shí),，才發(fā)現(xiàn)形勢(shì)差于搶地時(shí)的預(yù)期,，有此感受的開發(fā)商倒也不少,。
2007年四季度和2008上半年出生的地王，在2008年四季度和2009年上半年賣房時(shí),，相當(dāng)多很失意。2009年四季度和2010年出生的地王,，在2011年下半年和2012年上半年賣房時(shí),，也感涼風(fēng)襲人,。幸好，多數(shù)項(xiàng)目有驚無險(xiǎn),，因?yàn)槭袌?chǎng)降溫的時(shí)間較短,、幅度較小,。扛過去,，便是春天。但即便如此,，仍有少數(shù)項(xiàng)目?jī)H獲得了微利,，甚至賠本,。
巴菲特的那句話：在別人恐懼的時(shí)候我瘋狂，在別人瘋狂的時(shí)候我恐懼,。同樣適用于在開發(fā)商拿地,。因?yàn)椋悍康禺a(chǎn)市場(chǎng)與股市一樣，存在著周期性波動(dòng),。只要有周期，一定會(huì)有冷暖交替,。據(jù)筆者的研究,，近十年來,，中國(guó)樓市存在著很明顯的短周期波動(dòng)。而當(dāng)前,，已處于偏高位的區(qū)間了,。