|
《關于金融支持經(jīng)濟結構調整和轉型升級的指導意見》特別提到了積極滿足居民家庭首套自住購房等合理信貸需求,，這體現(xiàn)了有保有壓兩手抓的政策新思路,，即在打壓投機性和投資性購房需求的同時扶持首套自住房需求。這有利于實現(xiàn)政策的精細化,，提高調控的精準度,。6月中下旬,，貨幣市場一度出現(xiàn)流動性緊張，有的銀行收緊房貸政策,，很多首套自住房購買者擔心,，可能所有銀行都不再提供優(yōu)惠利率的購房貸款。在此情況下,，國務院強調金融體系要積極滿足居民家庭合理信貸需求,，不僅出于長遠的考慮，也契合當前的形勢,。
不過,，扶持政策需要進一步完善，在筆者看來,，還需嚴格審定標準,，從信貸優(yōu)惠擴大到房產交易稅優(yōu)惠，并與房價掛鉤,。
過去幾年,，隨著房價攀升，房地產調控也越來越嚴,，并且集中于對于房地產需求的限制,，通過限購,、限貸、稅收等手段打壓投機性和投資性購房需求,。在此過程中,，首套自住房需求難免被誤傷。實際上,，無論什么時候，首套自住房都應被鼓勵,。孟子曾說,，有恒產者有恒心。擁有住房不僅能更好地滿足居民家庭的居住需求,，享受租房所不能給予的穩(wěn)定感和舒適度,，還給購房者增加了一道約束，使其更加重視法律約束和道德規(guī)范,。
當房價較高時,，首套自住房需求尤其應該支持。這是因為,，買房在促進社會穩(wěn)定方面的正外部性不因高房價而改變,，反而高房價加大了首套自住房購買者的負擔，使得擁有一套住房的中國夢對很多人來說變得越來越遙遠,，導致社會不穩(wěn)定因素增加,，所以更需要通過相應政策來舒緩。有人可能會說,，不少人可以推遲首套自住房的購買來避開高房價嗎,？但實際情況是，人的壽命是有限的,，結婚生子等人生大事不可能長期推遲,，而且人的智力也是有限的，有多少人能準確預測未來房價走勢呢,？
在個人所得稅方面,，我國目前對首套自住房購買者的支持力度有限。很多國家為了支持居民買房,，將購房貸款的利息支出從個人收入中扣除,。我國也有類似規(guī)定，比如在住房轉讓環(huán)節(jié),，購房貸款的利息支出可以從轉讓所得中扣除,，同樣免交個人所得稅。但在住房持有環(huán)節(jié),，購房貸款的利息支出就享受不到免稅待遇了,。如果住房一直被持有而沒有轉讓,，或轉讓價格低于買入價格，購房貸款利息支出就不能免稅,。
在購房貸款利率方面,，我國對于首套自住房提供了最低相當于房貸基準利率8.5折的優(yōu)惠。這種信貸優(yōu)惠在個人所得稅政策支持力度有限的情況下是非常必要的,，但在某些銀行,、某些時候可能會被取消，而且不是每個首套自住房購買者都能夠享受到的,。
目前對于首套自住房的扶持政策集中于信貸方面,，即貸款利率打折。契稅方面也實現(xiàn)了差別對待,，首套房的契稅更低,。但是在金額較大的營業(yè)稅、住房轉讓個人所得稅方面還沒有給予首套自住房以優(yōu)惠,。筆者設想,，可以考慮做如下規(guī)定：不管所售房屋是否屬于原房主唯一住房，不管原房主持有時間是否超過五年,，只要該房屋售予首套自住房購買者,，就可減免營業(yè)稅及個人所得稅。由于市場上存在首套自住房購買者以及其他購買者之間的競爭,，同樣的房價（賣家凈得價）,，若對前者稅收優(yōu)惠將大幅減輕他們的購房負擔，而不會惠及賣家,�,？紤]到交易稅費屬于購房支出中的“首付”部分，稅收優(yōu)惠將比貸款利率優(yōu)惠更加受到首套自住房購買者的歡迎,。如果沒有對于首套自住房購買者的稅收優(yōu)惠,，政府以加稅為主要手段的房地產調控就會面臨“與民爭利”的指責，影響調控的公信力,。
在北京等房價上漲較快,、房價漲幅與收入漲幅差距較大的地區(qū)，首套自住房的扶持力度也應較大,。當然,，這些地區(qū)也應同時加大對于投機性和投資性購房需求的限制，增加住房供給,。這種軟硬結合,、兩手抓的做法才是最符合百姓需要的。
“首套自住”比以前的“首套”提法多了“自住”兩個字。而政策支持的只是用于自住的首套房,。按此定義,，在常住地之外其他地方購買的首套房就不能算是“自住”。在戶籍所在地與常住地分離的情況下,，當以常住地為準判斷是否屬于自住房,。
關于是否“首套房”，相關部門已公布了判定標準,，但還需要嚴格執(zhí)行與細化,。一方面，眼下婚姻登記系統(tǒng)和房產登記系統(tǒng)還不能無縫對接,，同一家庭所有成員名下的所有住房不一定能迅速而準確查到,。沒有足夠的技術支持，就不能保證購房需求是否是真正的“首套房”,，就為資料造假和騙貸行為留下了空間。另一方面,，“首套房”還需要增加年齡和面積限制,。由于房價持續(xù)上漲，近年來提前買房,、“一步到位”的做法很流行,。這使得購房需求集中爆發(fā)，進一步惡化了供需矛盾,，加大了房地產市場的周期性波動,，理該有所限制。因此,，在特定年齡以下的購房需求,，以及所在一定標準以上的購房屋面積的購房需求，即便屬于“首套自住房”,，也應減少或取消政策優(yōu)惠,。
|