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《關(guān)于金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)的指導(dǎo)意見》特別提到了積極滿足居民家庭首套自住購(gòu)房等合理信貸需求,，這體現(xiàn)了有保有壓兩手抓的政策新思路,，即在打壓投機(jī)性和投資性購(gòu)房需求的同時(shí)扶持首套自住房需求。這有利于實(shí)現(xiàn)政策的精細(xì)化,，提高調(diào)控的精準(zhǔn)度,。6月中下旬,，貨幣市場(chǎng)一度出現(xiàn)流動(dòng)性緊張，有的銀行收緊房貸政策,，很多首套自住房購(gòu)買者擔(dān)心,，可能所有銀行都不再提供優(yōu)惠利率的購(gòu)房貸款。在此情況下,，國(guó)務(wù)院強(qiáng)調(diào)金融體系要積極滿足居民家庭合理信貸需求,，不僅出于長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮，也契合當(dāng)前的形勢(shì),。
不過,，扶持政策需要進(jìn)一步完善，在筆者看來,，還需嚴(yán)格審定標(biāo)準(zhǔn),，從信貸優(yōu)惠擴(kuò)大到房產(chǎn)交易稅優(yōu)惠，并與房?jī)r(jià)掛鉤,。
過去幾年,，隨著房?jī)r(jià)攀升,，房地產(chǎn)調(diào)控也越來越嚴(yán)，并且集中于對(duì)于房地產(chǎn)需求的限制,，通過限購(gòu),、限貸、稅收等手段打壓投機(jī)性和投資性購(gòu)房需求,。在此過程中,，首套自住房需求難免被誤傷。實(shí)際上,，無論什么時(shí)候,，首套自住房都應(yīng)被鼓勵(lì)。孟子曾說,，有恒產(chǎn)者有恒心,。擁有住房不僅能更好地滿足居民家庭的居住需求，享受租房所不能給予的穩(wěn)定感和舒適度,，還給購(gòu)房者增加了一道約束,，使其更加重視法律約束和道德規(guī)范。
當(dāng)房?jī)r(jià)較高時(shí),，首套自住房需求尤其應(yīng)該支持,。這是因?yàn)椋I房在促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定方面的正外部性不因高房?jī)r(jià)而改變,，反而高房?jī)r(jià)加大了首套自住房購(gòu)買者的負(fù)擔(dān),，使得擁有一套住房的中國(guó)夢(mèng)對(duì)很多人來說變得越來越遙遠(yuǎn)，導(dǎo)致社會(huì)不穩(wěn)定因素增加,，所以更需要通過相應(yīng)政策來舒緩。有人可能會(huì)說,，不少人可以推遲首套自住房的購(gòu)買來避開高房?jī)r(jià)嗎,？但實(shí)際情況是，人的壽命是有限的,，結(jié)婚生子等人生大事不可能長(zhǎng)期推遲,，而且人的智力也是有限的，有多少人能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來房?jī)r(jià)走勢(shì)呢,？
在個(gè)人所得稅方面,，我國(guó)目前對(duì)首套自住房購(gòu)買者的支持力度有限。很多國(guó)家為了支持居民買房,，將購(gòu)房貸款的利息支出從個(gè)人收入中扣除,。我國(guó)也有類似規(guī)定，比如在住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié),，購(gòu)房貸款的利息支出可以從轉(zhuǎn)讓所得中扣除,，同樣免交個(gè)人所得稅,。但在住房持有環(huán)節(jié)，購(gòu)房貸款的利息支出就享受不到免稅待遇了,。如果住房一直被持有而沒有轉(zhuǎn)讓,，或轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于買入價(jià)格，購(gòu)房貸款利息支出就不能免稅,。
在購(gòu)房貸款利率方面,，我國(guó)對(duì)于首套自住房提供了最低相當(dāng)于房貸基準(zhǔn)利率8.5折的優(yōu)惠。這種信貸優(yōu)惠在個(gè)人所得稅政策支持力度有限的情況下是非常必要的,，但在某些銀行,、某些時(shí)候可能會(huì)被取消，而且不是每個(gè)首套自住房購(gòu)買者都能夠享受到的,。
目前對(duì)于首套自住房的扶持政策集中于信貸方面,，即貸款利率打折。契稅方面也實(shí)現(xiàn)了差別對(duì)待,，首套房的契稅更低,。但是在金額較大的營(yíng)業(yè)稅、住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅方面還沒有給予首套自住房以優(yōu)惠,。筆者設(shè)想,，可以考慮做如下規(guī)定：不管所售房屋是否屬于原房主唯一住房，不管原房主持有時(shí)間是否超過五年,，只要該房屋售予首套自住房購(gòu)買者,，就可減免營(yíng)業(yè)稅及個(gè)人所得稅。由于市場(chǎng)上存在首套自住房購(gòu)買者以及其他購(gòu)買者之間的競(jìng)爭(zhēng),，同樣的房?jī)r(jià)（賣家凈得價(jià)）,，若對(duì)前者稅收優(yōu)惠將大幅減輕他們的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，而不會(huì)惠及賣家,�,？紤]到交易稅費(fèi)屬于購(gòu)房支出中的“首付”部分，稅收優(yōu)惠將比貸款利率優(yōu)惠更加受到首套自住房購(gòu)買者的歡迎,。如果沒有對(duì)于首套自住房購(gòu)買者的稅收優(yōu)惠,，政府以加稅為主要手段的房地產(chǎn)調(diào)控就會(huì)面臨“與民爭(zhēng)利”的指責(zé)，影響調(diào)控的公信力,。
在北京等房?jī)r(jià)上漲較快,、房?jī)r(jià)漲幅與收入漲幅差距較大的地區(qū)，首套自住房的扶持力度也應(yīng)較大,。當(dāng)然,，這些地區(qū)也應(yīng)同時(shí)加大對(duì)于投機(jī)性和投資性購(gòu)房需求的限制，增加住房供給,。這種軟硬結(jié)合,、兩手抓的做法才是最符合百姓需要的,。
“首套自住”比以前的“首套”提法多了“自住”兩個(gè)字。而政策支持的只是用于自住的首套房,。按此定義,，在常住地之外其他地方購(gòu)買的首套房就不能算是“自住”。在戶籍所在地與常住地分離的情況下,，當(dāng)以常住地為準(zhǔn)判斷是否屬于自住房,。
關(guān)于是否“首套房”，相關(guān)部門已公布了判定標(biāo)準(zhǔn),，但還需要嚴(yán)格執(zhí)行與細(xì)化,。一方面，眼下婚姻登記系統(tǒng)和房產(chǎn)登記系統(tǒng)還不能無縫對(duì)接,，同一家庭所有成員名下的所有住房不一定能迅速而準(zhǔn)確查到,。沒有足夠的技術(shù)支持，就不能保證購(gòu)房需求是否是真正的“首套房”,，就為資料造假和騙貸行為留下了空間,。另一方面，“首套房”還需要增加年齡和面積限制,。由于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,，近年來提前買房、“一步到位”的做法很流行,。這使得購(gòu)房需求集中爆發(fā),，進(jìn)一步惡化了供需矛盾，加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性波動(dòng),，理該有所限制,。因此，在特定年齡以下的購(gòu)房需求,，以及所在一定標(biāo)準(zhǔn)以上的購(gòu)房屋面積的購(gòu)房需求,，即便屬于“首套自住房”，也應(yīng)減少或取消政策優(yōu)惠,。
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