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《關(guān)于金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)的指導(dǎo)意見》特別提到了積極滿足居民家庭首套自住購房等合理信貸需求,，這體現(xiàn)了有保有壓兩手抓的政策新思路,，即在打壓投機(jī)性和投資性購房需求的同時(shí)扶持首套自住房需求。這有利于實(shí)現(xiàn)政策的精細(xì)化，提高調(diào)控的精準(zhǔn)度,。6月中下旬，貨幣市場一度出現(xiàn)流動(dòng)性緊張,，有的銀行收緊房貸政策,，很多首套自住房購買者擔(dān)心，可能所有銀行都不再提供優(yōu)惠利率的購房貸款,。在此情況下,，國務(wù)院強(qiáng)調(diào)金融體系要積極滿足居民家庭合理信貸需求，不僅出于長遠(yuǎn)的考慮,，也契合當(dāng)前的形勢(shì),。
不過，扶持政策需要進(jìn)一步完善,，在筆者看來,，還需嚴(yán)格審定標(biāo)準(zhǔn)，從信貸優(yōu)惠擴(kuò)大到房產(chǎn)交易稅優(yōu)惠,，并與房價(jià)掛鉤,。
過去幾年,，隨著房價(jià)攀升，房地產(chǎn)調(diào)控也越來越嚴(yán),，并且集中于對(duì)于房地產(chǎn)需求的限制,，通過限購、限貸,、稅收等手段打壓投機(jī)性和投資性購房需求,。在此過程中，首套自住房需求難免被誤傷,。實(shí)際上,，無論什么時(shí)候，首套自住房都應(yīng)被鼓勵(lì),。孟子曾說,，有恒產(chǎn)者有恒心。擁有住房不僅能更好地滿足居民家庭的居住需求,，享受租房所不能給予的穩(wěn)定感和舒適度,，還給購房者增加了一道約束，使其更加重視法律約束和道德規(guī)范,。
當(dāng)房價(jià)較高時(shí),，首套自住房需求尤其應(yīng)該支持。這是因?yàn)�,，買房在促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定方面的正外部性不因高房價(jià)而改變,，反而高房價(jià)加大了首套自住房購買者的負(fù)擔(dān)，使得擁有一套住房的中國夢(mèng)對(duì)很多人來說變得越來越遙遠(yuǎn),，導(dǎo)致社會(huì)不穩(wěn)定因素增加,，所以更需要通過相應(yīng)政策來舒緩。有人可能會(huì)說,，不少人可以推遲首套自住房的購買來避開高房價(jià)嗎,？但實(shí)際情況是，人的壽命是有限的,，結(jié)婚生子等人生大事不可能長期推遲,，而且人的智力也是有限的，有多少人能準(zhǔn)確預(yù)測未來房價(jià)走勢(shì)呢,？
在個(gè)人所得稅方面,，我國目前對(duì)首套自住房購買者的支持力度有限。很多國家為了支持居民買房,，將購房貸款的利息支出從個(gè)人收入中扣除,。我國也有類似規(guī)定，比如在住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié),，購房貸款的利息支出可以從轉(zhuǎn)讓所得中扣除,，同樣免交個(gè)人所得稅。但在住房持有環(huán)節(jié),，購房貸款的利息支出就享受不到免稅待遇了,。如果住房一直被持有而沒有轉(zhuǎn)讓，或轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于買入價(jià)格,，購房貸款利息支出就不能免稅,。
在購房貸款利率方面，我國對(duì)于首套自住房提供了最低相當(dāng)于房貸基準(zhǔn)利率8.5折的優(yōu)惠,。這種信貸優(yōu)惠在個(gè)人所得稅政策支持力度有限的情況下是非常必要的,，但在某些銀行、某些時(shí)候可能會(huì)被取消,，而且不是每個(gè)首套自住房購買者都能夠享受到的,。
目前對(duì)于首套自住房的扶持政策集中于信貸方面，即貸款利率打折,。契稅方面也實(shí)現(xiàn)了差別對(duì)待,，首套房的契稅更低。但是在金額較大的營業(yè)稅,、住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅方面還沒有給予首套自住房以優(yōu)惠,。筆者設(shè)想，可以考慮做如下規(guī)定：不管所售房屋是否屬于原房主唯一住房,，不管原房主持有時(shí)間是否超過五年,，只要該房屋售予首套自住房購買者，就可減免營業(yè)稅及個(gè)人所得稅,。由于市場上存在首套自住房購買者以及其他購買者之間的競爭,，同樣的房價(jià)（賣家凈得價(jià)），若對(duì)前者稅收優(yōu)惠將大幅減輕他們的購房負(fù)擔(dān),，而不會(huì)惠及賣家,。考慮到交易稅費(fèi)屬于購房支出中的“首付”部分,，稅收優(yōu)惠將比貸款利率優(yōu)惠更加受到首套自住房購買者的歡迎,。如果沒有對(duì)于首套自住房購買者的稅收優(yōu)惠，政府以加稅為主要手段的房地產(chǎn)調(diào)控就會(huì)面臨“與民爭利”的指責(zé),，影響調(diào)控的公信力,。
在北京等房價(jià)上漲較快、房價(jià)漲幅與收入漲幅差距較大的地區(qū),，首套自住房的扶持力度也應(yīng)較大,。當(dāng)然，這些地區(qū)也應(yīng)同時(shí)加大對(duì)于投機(jī)性和投資性購房需求的限制,，增加住房供給,。這種軟硬結(jié)合,、兩手抓的做法才是最符合百姓需要的。
“首套自住”比以前的“首套”提法多了“自住”兩個(gè)字,。而政策支持的只是用于自住的首套房,。按此定義，在常住地之外其他地方購買的首套房就不能算是“自住”,。在戶籍所在地與常住地分離的情況下,，當(dāng)以常住地為準(zhǔn)判斷是否屬于自住房。
關(guān)于是否“首套房”,，相關(guān)部門已公布了判定標(biāo)準(zhǔn),，但還需要嚴(yán)格執(zhí)行與細(xì)化。一方面,，眼下婚姻登記系統(tǒng)和房產(chǎn)登記系統(tǒng)還不能無縫對(duì)接,，同一家庭所有成員名下的所有住房不一定能迅速而準(zhǔn)確查到。沒有足夠的技術(shù)支持,，就不能保證購房需求是否是真正的“首套房”,，就為資料造假和騙貸行為留下了空間。另一方面,，“首套房”還需要增加年齡和面積限制,。由于房價(jià)持續(xù)上漲，近年來提前買房,、“一步到位”的做法很流行,。這使得購房需求集中爆發(fā)，進(jìn)一步惡化了供需矛盾,，加大了房地產(chǎn)市場的周期性波動(dòng),，理該有所限制。因此,，在特定年齡以下的購房需求,，以及所在一定標(biāo)準(zhǔn)以上的購房屋面積的購房需求，即便屬于“首套自住房”,，也應(yīng)減少或取消政策優(yōu)惠,。
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