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“國五條”實施已過百日，房地產(chǎn)市場初顯平穩(wěn),，但值得注意的是,，雖然住宅成交一度有下降趨勢，但房價卻始終堅挺,。與此同時,，土地市場爆發(fā)式增長，多地頻繁刷新的“地王”也讓人們再次考量調(diào)控政策的延續(xù)性,。
《經(jīng)濟參考報》記者獲悉,，相關(guān)內(nèi)部會議透露將加快研究包括土地、金融,、財稅等方面的房地產(chǎn)中長期調(diào)控政策,。在研究的眾多調(diào)控政策中，“去行政化”將成為未來調(diào)控方向,。
據(jù)了解,，“房地產(chǎn)調(diào)控長效機制”由發(fā)改委、住建部,、國土部,、財政部、稅務(wù)總局,、銀監(jiān)會共同參與研究制定,。
據(jù)接近內(nèi)部人士透露，未來房地產(chǎn)調(diào)控將在加強落實現(xiàn)有短期政策力度的背景下,，著重進行中長期政策制定,，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制�,！耙环矫娑唐谡哳l繁出手,，多次運用后調(diào)控效果在減弱；另一方面,，短期政策需隨著市場波動而調(diào)整,，不能長期運行。因此,，現(xiàn)階段亟待能夠長期執(zhí)行的調(diào)控政策出臺,。”
上述人士表示,，房地產(chǎn)調(diào)控長效機制是指在完成住房信息聯(lián)網(wǎng),、不動產(chǎn)登記等長效機制的基礎(chǔ)工作下，從土地,、金融,、財稅等方面進行改革,，而改革方向便是調(diào)控更加市場化�,！爸饕M行制度建設(shè),，尤其是以金融、財稅,、信貸手段為主,，通過市場規(guī)律的傳導(dǎo)，達到調(diào)整市場結(jié)構(gòu)的目的,，弱化行政干預(yù),。”
上述人士具體解釋說,，土地方面包括土地出讓制度改革與土地二元結(jié)構(gòu)改革�,，F(xiàn)階段土地出讓大多數(shù)仍為價高者得，土地出讓金一次性付清,，部分開發(fā)商囤地以待升值,。因此，建立土地出讓長效機制,，對土地類別與作用劃分更加細化,，供地可選年租形式收取土地價款。這樣不僅可以降低后期購房者初始成本,，也可以使地方財政資金來源長期化,，并可以根據(jù)市場現(xiàn)狀對租金進行有限浮動，真正體現(xiàn)土地價值,。另外,，由于我國的土地二元結(jié)構(gòu)，農(nóng)村集體建設(shè)用地不能自由入市交易,，在土地資源稀缺的背景下,，應(yīng)改變土地供應(yīng)模式，減少用地閑置,，增加土地有效供應(yīng),。
從市場看，土地稀缺導(dǎo)致近期多地“地王”頻繁刷新,。中指院數(shù)據(jù)顯示,，6月全國300個城市成交樓面均價1235元/平方米，環(huán)比上漲14%,，同比上漲44%。溢價率方面,，1至6月全國300個城市土地平均溢價率為15%,，較去年同期增加10個百分點,；住宅類用地平均溢價率為17%，較去年同期增加13個百分點,。
金融政策方面,，應(yīng)改變房地產(chǎn)企業(yè)融資模式，加大企業(yè)直接融資比重,�,！拔覈�沒有真正意義上的房地產(chǎn)金融，世界通行做法是房地產(chǎn)企業(yè)進行直接融資,，而我國房企主要依靠銀行貸款進行間接融資,。”上述人士表示,，直接融資與間接融資的條件,、融資成本、便利性都不一樣,。房企直接融資是風險自擔的,，風險性和金融活動、資金成本相關(guān),，企業(yè)需要根據(jù)自身情況,，選擇短期、中期,、長期的不同類型,、不同融資成本的資金組合，從而使銀行風險降低,。
事實上,，市場已有房地產(chǎn)企業(yè)再融資有望有條件開閘的傳聞。近日,，證監(jiān)會對房地產(chǎn)企業(yè)融資政策的表述,，從“已暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請”變?yōu)椤皩Υ嬖陂e置土地、炒地以及捂盤惜售,、哄抬房價等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，將暫停上市、再融資和重大資產(chǎn)重組,�,！边@一表述的變化，被市場看作房地產(chǎn)企業(yè)再融資有條件放開的信號,。
在財稅方面,，上述人士稱，改變現(xiàn)階段以賣地為主要收入來源的地方財政體系,，逐步擴大房產(chǎn)稅試點,。
住建部政策研究中心原副主任王玨林在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示,，房價越高、矛盾越突出,，越是出臺房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的好時機,。應(yīng)加快研究出臺長效機制，逐步解決房地產(chǎn)市場長期面臨的問題,，確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展,。
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