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“國(guó)五條”實(shí)施已過(guò)百日,，房地產(chǎn)市場(chǎng)初顯平穩(wěn)，但值得注意的是,，雖然住宅成交一度有下降趨勢(shì),，但房?jī)r(jià)卻始終堅(jiān)挺。與此同時(shí),，土地市場(chǎng)爆發(fā)式增長(zhǎng),，多地頻繁刷新的“地王”也讓人們?cè)俅慰剂空{(diào)控政策的延續(xù)性。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者獲悉,，相關(guān)內(nèi)部會(huì)議透露將加快研究包括土地,、金融、財(cái)稅等方面的房地產(chǎn)中長(zhǎng)期調(diào)控政策,。在研究的眾多調(diào)控政策中,，“去行政化”將成為未來(lái)調(diào)控方向。
據(jù)了解,，“房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制”由發(fā)改委,、住建部、國(guó)土部,、財(cái)政部,、稅務(wù)總局,、銀監(jiān)會(huì)共同參與研究制定。
據(jù)接近內(nèi)部人士透露,，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控將在加強(qiáng)落實(shí)現(xiàn)有短期政策力度的背景下,，著重進(jìn)行中長(zhǎng)期政策制定，建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制,�,！耙环矫娑唐谡哳l繁出手，多次運(yùn)用后調(diào)控效果在減弱,；另一方面,，短期政策需隨著市場(chǎng)波動(dòng)而調(diào)整，不能長(zhǎng)期運(yùn)行,。因此,，現(xiàn)階段亟待能夠長(zhǎng)期執(zhí)行的調(diào)控政策出臺(tái)�,！�
上述人士表示,，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制是指在完成住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)登記等長(zhǎng)效機(jī)制的基礎(chǔ)工作下,，從土地,、金融、財(cái)稅等方面進(jìn)行改革,，而改革方向便是調(diào)控更加市場(chǎng)化,。“主要進(jìn)行制度建設(shè),，尤其是以金融,、財(cái)稅、信貸手段為主,，通過(guò)市場(chǎng)規(guī)律的傳導(dǎo),，達(dá)到調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的目的，弱化行政干預(yù),�,！�
上述人士具體解釋說(shuō),，土地方面包括土地出讓制度改革與土地二元結(jié)構(gòu)改革�,，F(xiàn)階段土地出讓大多數(shù)仍為價(jià)高者得，土地出讓金一次性付清,，部分開發(fā)商囤地以待升值,。因此，建立土地出讓長(zhǎng)效機(jī)制,，對(duì)土地類別與作用劃分更加細(xì)化,，供地可選年租形式收取土地價(jià)款,。這樣不僅可以降低后期購(gòu)房者初始成本，也可以使地方財(cái)政資金來(lái)源長(zhǎng)期化,，并可以根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)租金進(jìn)行有限浮動(dòng),，真正體現(xiàn)土地價(jià)值。另外,，由于我國(guó)的土地二元結(jié)構(gòu),，農(nóng)村集體建設(shè)用地不能自由入市交易，在土地資源稀缺的背景下,，應(yīng)改變土地供應(yīng)模式,，減少用地閑置，增加土地有效供應(yīng),。
從市場(chǎng)看,，土地稀缺導(dǎo)致近期多地“地王”頻繁刷新。中指院數(shù)據(jù)顯示,，6月全國(guó)300個(gè)城市成交樓面均價(jià)1235元/平方米,，環(huán)比上漲14%，同比上漲44%,。溢價(jià)率方面,，1至6月全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為15%，較去年同期增加10個(gè)百分點(diǎn),；住宅類用地平均溢價(jià)率為17%,，較去年同期增加13個(gè)百分點(diǎn)。
金融政策方面,，應(yīng)改變房地產(chǎn)企業(yè)融資模式,，加大企業(yè)直接融資比重�,！拔覈�(guó)還沒有真正意義上的房地產(chǎn)金融,，世界通行做法是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行直接融資，而我國(guó)房企主要依靠銀行貸款進(jìn)行間接融資,�,！鄙鲜鋈耸勘硎荆苯尤谫Y與間接融資的條件,、融資成本,、便利性都不一樣。房企直接融資是風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)的,，風(fēng)險(xiǎn)性和金融活動(dòng),、資金成本相關(guān)，企業(yè)需要根據(jù)自身情況，選擇短期,、中期,、長(zhǎng)期的不同類型、不同融資成本的資金組合,，從而使銀行風(fēng)險(xiǎn)降低,。
事實(shí)上，市場(chǎng)已有房地產(chǎn)企業(yè)再融資有望有條件開閘的傳聞,。近日,，證監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資政策的表述，從“已暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng)”變?yōu)椤皩?duì)存在閑置土地,、炒地以及捂盤惜售,、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將暫停上市,、再融資和重大資產(chǎn)重組,。”這一表述的變化,，被市場(chǎng)看作房地產(chǎn)企業(yè)再融資有條件放開的信號(hào),。
在財(cái)稅方面，上述人士稱,，改變現(xiàn)階段以賣地為主要收入來(lái)源的地方財(cái)政體系,，逐步擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)。
住建部政策研究中心原副主任王玨林在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,，房?jī)r(jià)越高,、矛盾越突出，越是出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的好時(shí)機(jī),。應(yīng)加快研究出臺(tái)長(zhǎng)效機(jī)制,，逐步解決房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期面臨的問(wèn)題，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展,。
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