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“量跌價(jià)穩(wěn)”是當(dāng)下樓市的現(xiàn)實(shí)寫(xiě)照,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格延續(xù)了新年以來(lái)的上漲態(tài)勢(shì),，無(wú)論是同比還是環(huán)比,，全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)幾乎全線上漲，但多數(shù)城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅明顯縮小,。目前樓市已進(jìn)入新一輪政策效果觀察期,，短期內(nèi)房?jī)r(jià)仍會(huì)延續(xù)前期上漲態(tài)勢(shì)，但其上漲的空間及延續(xù)的時(shí)間,，將主要取決于地方政府對(duì)樓市調(diào)控的決心及對(duì)政策的執(zhí)行力度,。
當(dāng)下擾動(dòng)房?jī)r(jià)的因素依然活躍。一方面,，房?jī)r(jià)漲勢(shì)雖趨緩,，但上漲預(yù)期猶存。受前期房?jī)r(jià)上漲慣性作用的影響,，70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)上漲的城市個(gè)數(shù)依然較多,，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期尚未解除。土地市場(chǎng)熱度不減,，一線城市高價(jià)地頻現(xiàn)便是佐證,，如近日北京市土地整理儲(chǔ)備中心成功出讓通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)兩宗土地，其中,，臺(tái)湖鎮(zhèn)B-23多功能用地以8.25億成交,，溢價(jià)率高達(dá)230%。
另一方面,，由于一季度業(yè)績(jī)大增,、融資成本下降以及房貸增加，房企資金狀況明顯好于往年,，部分大型房企開(kāi)始取消價(jià)格優(yōu)惠措施,。上海易居房地產(chǎn)研究院5月22日發(fā)布的《2013年一季度全國(guó)房企資金報(bào)告》指出，一季度,，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況為偏松,，這是自2010年三季度以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金首次告別緊張狀態(tài),。另?yè)?jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，截至目前，今年年內(nèi),，10大標(biāo)桿房企融資額度已經(jīng)達(dá)到了380億,，已接近2012年全年的413億融資額。相比去年下半年151.6億的融資額上漲了150%,。
第三,，從供求關(guān)系看,，部分熱點(diǎn)城市供應(yīng)依然偏緊，在需求動(dòng)力強(qiáng)勁的情況下,，價(jià)格下調(diào)難度增大,。亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至5月19日,，今年北京僅新增供應(yīng)22378套商品住宅,，而成交量則達(dá)到了48910套，高達(dá)2.6萬(wàn)套的供需缺口,，導(dǎo)致庫(kù)存急劇減少,。目前北京商品住宅存量?jī)H61000余套，相比去年同期下滑了39%,。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)也顯示,，1至4月，北京新房銷供比達(dá)到3.4,，為近年最高水平,，而從出清周期來(lái)看，為6.1個(gè)月,，處于近年調(diào)控以來(lái)較低水平,。
此外，地方政府出于自身利益考慮對(duì)樓市調(diào)控態(tài)度曖昧,，落實(shí)力度不一,，也增加了房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)的不確定性。這從“國(guó)五條”地方版細(xì)則就可看出端倪,，各地細(xì)則普遍寬松,，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)大多設(shè)定為不超過(guò)“同期城鎮(zhèn)人均可支配收入實(shí)際增幅”，而市場(chǎng)最為關(guān)注的20%個(gè)稅問(wèn)題,，部分城市僅要求與國(guó)務(wù)院一致,，但未做進(jìn)一步明確，有的個(gè)別城市甚至在細(xì)則中并未提到20%個(gè)稅事項(xiàng),。
本輪調(diào)控的難度依然不小,，盡管政府希望通過(guò)抑制不合理需求來(lái)限制房?jī)r(jià)，但被壓制的需求并沒(méi)有消失,，只是暫時(shí)將現(xiàn)有需求后置,；一旦調(diào)控效果被消解，新一輪房?jī)r(jià)上漲很可能會(huì)卷土重來(lái),。實(shí)踐證明,，過(guò)多地依賴行政手段并不能從根本上為房?jī)r(jià)降溫。
毋庸諱言,，從深層次看,，房?jī)r(jià)上漲源于實(shí)體經(jīng)濟(jì)日益呈現(xiàn)的虛擬化特征,，消除這一現(xiàn)象應(yīng)綜合治理。但是,，短期看,，若要進(jìn)一步鞏固和擴(kuò)大樓市調(diào)控效果，一方面,，要斬?cái)嗟胤秸畬?duì)“土地財(cái)政”的依賴。目前調(diào)控重壓之下,，土地市場(chǎng)所呈現(xiàn)的逆勢(shì)火爆景象便是“土地財(cái)政”在作祟,。地方政府通過(guò)控制土地出讓節(jié)奏和規(guī)模，使得地價(jià)極易被炒高,，甚至出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象,，而這直接影響房?jī)r(jià)和購(gòu)房者的心理預(yù)期。另一方面,，在限購(gòu),、限貸仍然嚴(yán)格實(shí)施、繼續(xù)嚴(yán)格抑制投資投機(jī)型需求的同時(shí),，要努力增加普通住房的有效供給,。只有采用市場(chǎng)手段，增加供給,，改變供求關(guān)系,，實(shí)現(xiàn)供求平衡才能實(shí)現(xiàn)樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展。但考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的密切關(guān)系,，如何實(shí)現(xiàn)樓市調(diào)控與穩(wěn)增長(zhǎng)之間的平衡也將是個(gè)考驗(yàn),。
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