上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布年度專題報(bào)告《2012-2013年度全國房地產(chǎn)市場研究報(bào)告》。報(bào)告分為上下篇,，上篇回顧了2012年房地產(chǎn)市場的整體走勢,，下篇展望2013年市場走向，對(duì)市場重要指標(biāo)進(jìn)行走勢預(yù)測,。
報(bào)告認(rèn)為,，2012年房地產(chǎn)市場整體走勢為“探底、觸底和復(fù)蘇”,。自6月開始市場出現(xiàn)回暖跡象,，之后市場不斷向好發(fā)展。土地購置面積,、房屋新開工面積在絕對(duì)值負(fù)增長的情況下降幅收窄,，房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋的施工面積,、竣工面積增幅趨緩但仍保持一定增長,，商品房銷售面積和銷售額穩(wěn)定上升。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩符合國家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的要求且與國家GDP增速放緩相一致,。商品房銷售面積突破11億平方米,、商品房銷售金額突破6萬億元，創(chuàng)出了歷史新高,。
2013年全年走勢將“震蕩上行,、有驚無險(xiǎn)”。在中央堅(jiān)持對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的形勢下,，預(yù)計(jì)2013年上半年將延續(xù)2012年下半年的形勢,，國房景氣指數(shù)、開發(fā)投資,、樓市成交量,、房價(jià)指數(shù)等將繼續(xù)穩(wěn)步回升，不排除年中出現(xiàn)政策加碼的可能,。
開發(fā)投資將增長兩成
首先,，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積預(yù)計(jì)全年增長10%左右。2013年土地市場將延續(xù)2012年四季度以來的熱度,，土地成交量全年增幅預(yù)計(jì)在10%左右,。主要原因有三：一是商品房市場回暖使得開發(fā)商對(duì)后市預(yù)期的悲觀情緒將有所改觀，加之市場交易的活躍使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售回款有所上升，資金鏈好轉(zhuǎn),，拿地?zé)崆閷⒃黾�,；二�?012年全年處于19.5%的負(fù)增長，基數(shù)低,；三是國土部近期講話中強(qiáng)調(diào)加大土地供應(yīng),，未來供應(yīng)計(jì)劃會(huì)有所增加。
其次,，房地產(chǎn)開發(fā)投資預(yù)計(jì)全年增長22%左右,。隨著行業(yè)大環(huán)境的持續(xù)改善，2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速基本企穩(wěn),，預(yù)計(jì)2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資全年增幅22%左右,。主要原因有二：一是2011年和2012年1700萬套保障房的結(jié)轉(zhuǎn)效應(yīng)仍然存在，加之2013年新開工600萬套,，將使2013年保障房投資維持一個(gè)較高的水平,；二是房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境的持續(xù)好轉(zhuǎn)將提升企業(yè)信心，增大商品房投資,。
其三,，新開工面積預(yù)計(jì)全年增長12%左右。2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積增幅將明顯回升,，預(yù)計(jì)全年同比增幅12%左右,。主要原因有三：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)后市預(yù)期好轉(zhuǎn)，資金問題的進(jìn)一步改善使得部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將維持一定規(guī)模的開工量,；二是2013年保障房建設(shè)目標(biāo)為600萬套,，開工量仍然較大；三是2012年新開工面積負(fù)增長7.3%,，基數(shù)較低,。
成交量將高于去年
2013年隨著行業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的持續(xù)趨暖，如若行業(yè)政策環(huán)境不出現(xiàn)惡化,，商品房成交量同比增速高于2012年基本應(yīng)無懸念,，預(yù)計(jì)增幅在15%左右。主要原因有四：一是國家支持首套置業(yè)和合理自住性需求的政策仍然延續(xù),；二是信貸環(huán)境進(jìn)一步好轉(zhuǎn),；三是剛性需求和合理改善性需求仍然十分旺盛；四是大量的可售性保障房將在2013年集中入市,。
商品房成交均價(jià)增8%
首先,，土地平均購置價(jià)格預(yù)計(jì)全年增長15%左右。2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地平均購置價(jià)格（土地成交價(jià)款/土地購置面積）同比上升3.5%,，增幅回升5.8個(gè)百分點(diǎn),。2013年土地市場整體環(huán)境預(yù)計(jì)將好于2012年,，但供應(yīng)量整體還是偏少的，土地成本將有顯著攀升,，預(yù)計(jì)2012年土地成交均價(jià)同比漲幅將進(jìn)一步擴(kuò)大,，全年漲幅將在15%左右。
其二,，商品房成交均價(jià)預(yù)計(jì)全年增長8%左右,。預(yù)計(jì)2013年全國商品房成交均價(jià)將繼續(xù)穩(wěn)步回升，全年增幅在8%左右,。主要原因有二：一是一二線城市的補(bǔ)漲。由于近兩年一二線中心城市受樓市調(diào)控的影響較大,，房價(jià)漲幅有所壓制,，一旦市場回暖，將有可能出現(xiàn)強(qiáng)烈的補(bǔ)漲效應(yīng),，近兩個(gè)月一線城市房價(jià)的加速上漲對(duì)此已有所體現(xiàn),；二是三四線城市價(jià)格整體穩(wěn)步向上。由于三四線城市本身正處于向上發(fā)展的大方向中,，在整體樓市環(huán)境趨好的條件下,，部分熱點(diǎn)城市漲幅有可能擴(kuò)大，但大部分三四線城市由于供大于求的情況仍然比較顯著,，房價(jià)上漲空間不大,。
其三，70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)同比預(yù)計(jì)增長3%左右,。預(yù)計(jì)2013年70個(gè)大中城市的房價(jià)指數(shù)同比將保持穩(wěn)步上漲的態(tài)勢,，特別是2013年上半年將實(shí)現(xiàn)房價(jià)同比正增長。即便是在政策可能加碼的前提下,，房價(jià)上漲的趨勢仍將慣性延續(xù),，預(yù)計(jì)到2013年12月70個(gè)大中城市房價(jià)漲幅同比增幅在3%左右。