樓市調(diào)控不放松
調(diào)控加碼預(yù)期最強(qiáng)烈的是北京。北京市副市長陳剛在兩會期間表示，不要被開發(fā)商“忽悠”了,，對于房地產(chǎn)調(diào)控,，政府還有手段。他警告說,，政府還有加大“工作力度的空間”,。對于房價上漲過快的項(xiàng)目，租金上漲過快的區(qū)域,，可以利用差別化稅收政策增加其交易成本,。
北京市住建委委員、新聞發(fā)言人秦海翔表示,，今年北京將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松,，嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策,。加大保障房建設(shè)力度，增加普通商品住房的供應(yīng),，穩(wěn)定市場預(yù)期,。他還表示，今年北京房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)是希望能夠保持房屋交易量穩(wěn)定,、交易價格穩(wěn)定,。據(jù)悉，這也是北京首次公布今年的樓市調(diào)控目標(biāo),。
上海市委書記韓正在上海兩會期間表示,，必須嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控各項(xiàng)政策措施，防止房價反彈,。他強(qiáng)調(diào),，住房問題涉及千家萬戶的切身利益，“三個為主”的方針必須長期堅(jiān)持,；嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控各項(xiàng)政策措施,，防止房價反彈，必須長期堅(jiān)持,；舊區(qū)改造群眾翹首盼望,，必須持續(xù)推進(jìn)；要更加關(guān)注青年人對住房的需求,，想方設(shè)法回應(yīng)他們的期盼,。韓正所指的“三個為主”，即以居住為主,、以市民消費(fèi)為主,、以普通商品房為主。
廣州市市長陳建華也表示,，今年將繼續(xù)堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖,，保持現(xiàn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的延續(xù)性，保持市場的平穩(wěn)健康發(fā)展,。
深圳市常務(wù)副市長呂銳鋒則針對閑置土地作出表態(tài),。他表示，政府將依據(jù)新出臺的配套政策,，進(jìn)一步簡政放權(quán),，加快推進(jìn)閑置用地清理和處置力度，該處罰的處罰,，限期開發(fā),，該收回的堅(jiān)決收回，保障每一宗土地發(fā)揮最大效益。
與此同時,，深圳市還在兩會期間出臺《深圳市2013年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃(草案)》提出,，將嚴(yán)格執(zhí)行國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，堅(jiān)決遏制投機(jī),、投資性需求,，落實(shí)差別化金融、稅收政策,，支持居民首次購房需求,。
地方政府部門在兩會期間的表態(tài)往往可奠定全年的政策基調(diào)，因此其措辭頗受關(guān)注,。據(jù)悉,，京滬深在針對樓市調(diào)控政策基調(diào)的表態(tài)中，均使用了“嚴(yán)格”字眼,，廣州雖未作出上述表態(tài),，但強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)決”。似乎意味著今年一線城市的樓市政策基調(diào)將維持從緊,。
與其他城市兩會傳遞出的信號相比,，一線城市政府部門的表態(tài)相對嚴(yán)厲。除定調(diào)調(diào)控外,，深圳還針對土地管理及改革作出部署,，北京、上海則對保障房建設(shè)進(jìn)行安排,。鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭表示,，這與目前一線城市的市場反彈壓力大不無關(guān)系。
供需失衡房價漲
目前,，市場加速反彈的局面已經(jīng)確立。來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,，2012年12月,，全國70個大中城市新建商品住宅價格平均環(huán)比上漲0.34%，自去年6月以來,，已連續(xù)7個月保持上漲,。其中，廣州以1.2%的漲幅位居榜首,，福州,、深圳、北京的漲幅均達(dá)到或超過1%,，位居2-4名,。一線城市成為此輪房價上漲勢頭中的領(lǐng)漲者。
進(jìn)入2013年以來，房價上漲勢頭仍在持續(xù),。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部統(tǒng)計顯示,，上周上海市新建商品住宅成交均價約為2.55萬元/平方米，環(huán)比提升8.1%,，該價格亦創(chuàng)近30周新高,。
鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計也顯示，2013年1月前28天,，北京二手住宅的成交均價為24962元/平方米,，環(huán)比上漲1.52%，已連續(xù)三個月保持上漲,。同期,，北京二手住宅成交量為16660套，比2012年同期上漲5.6倍,。在廣州和深圳,，“量價齊升”也已成為市場的主旋律。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭向中國證券報記者表示,，今年以來出現(xiàn)的市場回升局面,，主要是去年年底整體市場走勢的延續(xù)，這一反彈態(tài)勢從去年下半年就已確立,，由成交量的回升帶動價格上漲,。
此外，近期不少地方出現(xiàn)的過戶難以及二手房“跳價”等現(xiàn)象,，反映出市場需求旺盛,。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，因市場預(yù)期不明引起的“恐慌性需求”入市,，也是推動本輪量價齊升的重要因素,。
與現(xiàn)時的市場上行走勢相比，一線城市長期供需失衡的局面顯得更為嚴(yán)峻,。據(jù)德佑地產(chǎn)市場研究部的數(shù)據(jù)顯示,，2006年至今的7年中，上海市商品住宅成交面積達(dá)到8910萬平方米,，而同期的土地出讓建筑面積僅相當(dāng)于其一半,，由此造成的住房供應(yīng)缺口超過4000萬平方米。
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示,，僅靠近幾年土地出讓量,，根本無法支撐起樓市成交，近年來的上海樓市一直在吃早期土地供應(yīng)的“老本”,。
這種情況并非個案,。近幾年來,，一線城市土地供應(yīng)情況不夠理想，北京已連續(xù)兩年未能完成土地供應(yīng)計劃,，廣州,、深圳的土地供應(yīng)總量也相對不足。
供需失衡的態(tài)勢是開發(fā)商看好一線城市樓市,，房價上漲的重要因素,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，及時增加供應(yīng)已迫在眉睫,。
政策加碼預(yù)期增強(qiáng)
基于上述態(tài)勢,，今年一線城市恐將面臨較為嚴(yán)厲的政策環(huán)境。國泰君安的報告就認(rèn)為,，預(yù)計今年政策總體偏平穩(wěn),，區(qū)域分化加大，全國一刀切可能性較低,，部分漲價壓力大的城市可能出臺點(diǎn)對點(diǎn)措施,。
中國證券報記者此前獲悉，為穩(wěn)定一線城市土地市場的預(yù)期,，平抑地價,，監(jiān)管層要求一線城市今年要加大土地供應(yīng)力度。同時鼓勵采取設(shè)定最高價等方式,，避免出現(xiàn)高價地,。
在北京、深圳政府部門兩會期間的表態(tài)中,，“增加供應(yīng)”的思路同樣明顯,。廣東省國土資源廳數(shù)據(jù)顯示，目前深圳有閑置土地152宗,，占地超過421公頃,，居廣東省之首。深圳市常務(wù)副市長呂銳鋒表示,，對于本來土地資源就高度緊缺的深圳而言,，土地的閑置無疑是一種極大的浪費(fèi)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，增加土地供應(yīng)、促進(jìn)已供土地開發(fā)將成為一線城市的重要政策思路,。受此影響,，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)的管控措施可能進(jìn)一步強(qiáng)化。
相比之下,，對需求端的調(diào)控更為受人關(guān)注,。針對北京市住建委兩會期間的表態(tài),，張旭認(rèn)為，今年的住房限購政策門檻和執(zhí)行力度不會改變,，可能新增對價格上漲過快的局部地區(qū)實(shí)施差異化稅收政策,。
楊紅旭認(rèn)為，當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收政策還有不小的調(diào)整空間,。其中,，在二手房交易個人所得稅的征收中，稅額分為差價的20%和總價的1%(非普通住宅2%)兩種,，但具體的征收細(xì)節(jié)掌握在地方政府手中,，可通過相關(guān)的政策予以強(qiáng)化。
同時,，當(dāng)前住房交易的土地增值稅僅向單位征收,，并未面向個人征收。若要達(dá)到控制交易的目的,，可針對特定房屋,，開征個人住房交易的土地增值稅。此外,，營業(yè)稅,、契稅等稅種同樣也有調(diào)整的空間。
信貸政策的調(diào)整余地同樣存在,。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士建議,，為遏制投機(jī)投資需求，購買第三套房商業(yè)貸款停貸政策需繼續(xù)執(zhí)行,。對于被認(rèn)定為非自住需求的二套房交易,，首付比例和貸款利率等均有上調(diào)的空間。對于近期市場盛傳的一線城市二套房停貸政策,，業(yè)界認(rèn)為不排除出臺的可能,。
在稅收政策上，北京市住建委明確提出,，為避免“陰陽合同”的出現(xiàn),，二手房最低計稅價格需要根據(jù)市場情況等因素及時動態(tài)調(diào)整。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，若信貸,、稅收等政策繼續(xù)從緊，今年一線城市樓市將面臨空前嚴(yán)厲的政策環(huán)境,。但即便如此,，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士仍判斷，由于市場運(yùn)行的慣性和供求不平衡的因素存在,，今年上半年一線城市樓市仍將延續(xù)上行走勢,，房屋成交量和成交價格都將保持溫和上漲,。若政策執(zhí)行情況不佳，不排除個別區(qū)域市場出現(xiàn)暴漲的可能,。
歲末年初,，北京等一線城市房地產(chǎn)市場量價齊升，推漲房價預(yù)期,。與此同時,，地方兩會相繼召開，一些地方政府試圖通過表態(tài)穩(wěn)定市場預(yù)期,。其中,，京滬深三地在針對樓市調(diào)控政策基調(diào)的表態(tài)中，均使用了“嚴(yán)格”字眼,，廣州則強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)決”,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2013年一線城市的樓市調(diào)控政策可能在去年基礎(chǔ)上有所加碼,。其中,，除加大土地供應(yīng)以緩解供需壓力外，在堅(jiān)持限購政策的同時,，稅費(fèi)和信貸政策可能針對不同區(qū)域,、不同購房人群體現(xiàn)“差別化”。今年一線城市樓市或迎來更加嚴(yán)厲的政策環(huán)境,，但由于市場運(yùn)行的慣性作用和供求不平衡的因素存在,，上半年房地產(chǎn)市場仍可能出現(xiàn)溫和上行走勢。