當(dāng)前樓市已經(jīng)進(jìn)入整體下行階段。從市場(chǎng)反映的現(xiàn)象看，繼一線城市部分樓盤(pán)降價(jià)后,，降價(jià)趨勢(shì)正在向二三線或更大范圍蔓延,。而由于銷售萎縮、庫(kù)存積壓使得包括行業(yè)龍頭在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)不得不選擇降價(jià)促銷、以量變現(xiàn)等最現(xiàn)實(shí)的生存法則。接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，調(diào)控持續(xù)已成定局并在逐漸落實(shí)到降價(jià)環(huán)節(jié),。
調(diào)控 持續(xù)從緊已成定局
國(guó)務(wù)院總理溫家寶日前表示，中國(guó)下調(diào)房?jī)r(jià)是國(guó)家堅(jiān)定的政策,，調(diào)節(jié)后的房?jī)r(jià)將使民眾能夠接受,，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展�,！皩�(duì)于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施,，決不可有絲毫動(dòng)搖，我們的目標(biāo)是要使房?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)格,�,！边@是繼國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議后，中央層面又一次強(qiáng)調(diào)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策,，鞏固調(diào)控成果,。
事實(shí)上，一系列限購(gòu),、限貸等樓市調(diào)控政策已經(jīng)顯現(xiàn)效果,。中國(guó)指數(shù)研究院7日發(fā)布的“中國(guó)主要城市房地產(chǎn)每周交易數(shù)據(jù)情報(bào)”顯示，11月首周樓市繼續(xù)走低,，當(dāng)期監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市,，28城市樓市成交量同比下降，6城市成交量降幅在50%以上,。
但是針對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的高壓態(tài)勢(shì)仍然非常明顯,。近期財(cái)政部部長(zhǎng)助理王保安也表示,，將加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施，下一階段有關(guān)部門(mén)會(huì)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況完善稅制,，加快稅收政策的制定,。此外還有首套房按揭貸款利率上浮，銀行嚴(yán)控開(kāi)發(fā)貸等,。
珠海市于本月初開(kāi)始執(zhí)行的“雙限令”也明確回應(yīng)了市場(chǎng)上關(guān)于調(diào)控可能松動(dòng)的一些擔(dān)憂,。珠海市要求對(duì)新增住宅項(xiàng)目實(shí)行限價(jià)，主城區(qū)范圍內(nèi)實(shí)行限購(gòu),。業(yè)內(nèi)人士指出,，珠海市加強(qiáng)版的雙限令顯示出地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的迫切性。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，“房地產(chǎn)調(diào)控政策短期不會(huì)放松,，目前來(lái)看持續(xù)到明年已經(jīng)成為定局，期待政策在明年初放寬的可能性基本沒(méi)有,�,！�
中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)學(xué)博士馬光遠(yuǎn)持同樣觀點(diǎn),，他說(shuō)“現(xiàn)在整體的價(jià)格趨勢(shì)已經(jīng)非常明顯,，經(jīng)過(guò)一系列的調(diào)控，無(wú)論是70個(gè)大中城市還是重點(diǎn)城市,，房?jī)r(jià)已經(jīng)基本停漲,，包括龍頭開(kāi)發(fā)商在內(nèi)也出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性的降價(jià)行動(dòng)，這說(shuō)明一系列調(diào)控措施起到了作用,，有效地遏制了投資投機(jī),。明年上半年之前只要繼續(xù)堅(jiān)持限購(gòu)政策，房?jī)r(jià)都會(huì)是整體向下的趨勢(shì)”,。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示,，與2008年相比，盡管整個(gè)樓市的調(diào)整幅度未必會(huì)更大,，但持續(xù)的時(shí)間肯定會(huì)更長(zhǎng),。“由于目前房?jī)r(jià)剛開(kāi)始下跌,，按照這種降溫態(tài)勢(shì),，預(yù)計(jì)明年上半年才能收到顯著效果。到時(shí)候中央政策有望出現(xiàn)松動(dòng),�,！�
降價(jià) 房企普遍變招求生
上海、北京等一線城市引發(fā)樓市降價(jià)潮后,，近期全國(guó)房企打折促銷的信息接連不斷,。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)總裁周忻告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，新浪樂(lè)居旗下的房產(chǎn)電子商務(wù)平臺(tái)EJU網(wǎng)站此前與萬(wàn)科合作在深圳以特價(jià)房打響促銷戰(zhàn)后，又與龍湖地產(chǎn)在華東推出限時(shí)團(tuán)購(gòu)活動(dòng),�,！盎顒�(dòng)中共推出近千套房源，5天內(nèi)賣出20億元,，9成房源被認(rèn)購(gòu),。”
據(jù)記者了解,，萬(wàn)科,、龍湖、星河灣等企業(yè)目前都有不同程度的降價(jià)促銷樓盤(pán)項(xiàng)目,，其中部分項(xiàng)目降價(jià)幅度在20%至40%,。“降價(jià)”已成為開(kāi)發(fā)商眼中的敏感詞,，由于上海,、深圳等地房?jī)r(jià)下降遭遇業(yè)主“維權(quán)”糾紛，由此引發(fā)退房潮后,，開(kāi)發(fā)商的降價(jià)手段變得更為靈活隱蔽,，除了傳統(tǒng)的打折促銷策略，還在嘗試其他招數(shù)以價(jià)換量,。
周忻告訴記者,，包括龍頭企業(yè)在內(nèi)的很多房企很早就已進(jìn)入“網(wǎng)上賣房”的電商領(lǐng)域。周忻說(shuō)“當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)已經(jīng)明朗,，現(xiàn)金為王,、流水第一的經(jīng)營(yíng)理念更為重要，公司可以低調(diào),，營(yíng)銷不能低調(diào),！”
而新浪樂(lè)居統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，EJU電商網(wǎng)站近期在全國(guó)10個(gè)城市累計(jì)上線92個(gè)新房項(xiàng)目,，成交897套房源,，成交面積逾6萬(wàn)平方米，金額超過(guò)10億,。
除了萬(wàn)科,、中海、綠地等房企加入降價(jià)隊(duì)伍,。上海長(zhǎng)泰東郊,、西郊別墅宣布各自下調(diào)售價(jià)達(dá)20%至25%。近期保利家園也開(kāi)始“變相降價(jià)”，部分樓盤(pán)通過(guò)贈(zèng)送車庫(kù)和免契稅等方式加大優(yōu)惠幅度,。
張大偉分析稱,，“從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，市場(chǎng)供應(yīng)已經(jīng)出現(xiàn)了相對(duì)過(guò)剩,，所以必須降價(jià)促銷才能換得成交量,。此前上海的降價(jià)潮已經(jīng)明顯刺激到其他城市，在限購(gòu)等政策下購(gòu)房者期待房?jī)r(jià)下降的幅度會(huì)更大,，預(yù)計(jì)跟進(jìn)的降價(jià)項(xiàng)目會(huì)明顯增加,，降價(jià)潮將更加普遍�,！�
出現(xiàn)降價(jià)的不僅僅是一線城市和知名房企,。事實(shí)上，此前杭州下沙區(qū)的“保利灣天地”和“世茂首府”大幅降價(jià)促銷后,，二線城市房?jī)r(jià)集體下行序幕便已經(jīng)拉開(kāi),。中原地產(chǎn)向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》提供的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前杭州新開(kāi)樓盤(pán)成交均價(jià)較周邊樓盤(pán)的降價(jià)幅度在10%至20%,；主城區(qū)成交均價(jià)從8月的21000元/平方米,，已下跌至17000元/平方米，降幅近20%,。
除杭州外,，成都、南京,、天津等二線城市新開(kāi)樓盤(pán)成交價(jià)格也已開(kāi)始出現(xiàn)下跌,。其中，成都降價(jià)幅度大部分在5%至10%之內(nèi),，降價(jià)范圍已波及主城區(qū)和郊縣；南京的新開(kāi)樓盤(pán)均價(jià)降幅約10%,，近郊住宅價(jià)格降幅較為明顯,；天津的新房均價(jià)降幅則在5%至15%。
在重慶,，進(jìn)入11月后先后有包括中海,、和黃、保利,、魯能,、金科協(xié)信等大小房企都不約而同的加入促銷的行列。重慶業(yè)內(nèi)人士王雪松稱,，目前重慶市場(chǎng)上大力促銷的,，最多的還是大企業(yè)，這是因?yàn)橹貞c沒(méi)有限購(gòu),，只要開(kāi)發(fā)商愿意降價(jià),，出貨速度就會(huì)很快,。
中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，接近七成的一線房企前三季度未完成年度銷售任務(wù)的75%,。前三季度報(bào)顯示,，在A股上市的房企中，七成房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù),，超過(guò)四成房企凈利潤(rùn)下滑甚至虧損,，80%以上房企負(fù)債同比增加。
收緊 房企資金鏈深度承壓
在政策持續(xù)高壓之下,，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈也不斷收緊,。Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年三季度,，146家上市房企共計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入866.3億元,，同比下滑22%。從凈利潤(rùn)指標(biāo)看,，146家上市房企共計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)97.1億元,，同比下滑了25.5%。
上市房企業(yè)績(jī)下滑的背后,，是銷售不暢,、庫(kù)存高企的慘淡局面。以“萬(wàn)保金招”四大龍頭企業(yè)為例,，截至8日,，除招商地產(chǎn)外，萬(wàn)科,、保利,、金地均已公布了10月的銷售數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示,，10月單月,，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積100.4萬(wàn)平方米，銷售金額103.4億元,，同比分別下降23.18%和33.33%,，這已是萬(wàn)科銷售額連續(xù)第三個(gè)月同比下降。
保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)同樣也面臨著銷售同比下滑,。保利地產(chǎn)7日發(fā)布公告稱,，10月份公司實(shí)現(xiàn)簽約面積56.94萬(wàn)平方米，同比下降26.79%,；實(shí)現(xiàn)簽約金額54.20億元,，同比下降39.27%。同天，金地集團(tuán)公布的銷售數(shù)據(jù)顯示,，10月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積19萬(wàn)平方米,，同比減少38.1%；簽約金額26.7億元,，同比減少29.4%,。
受銷售持續(xù)低迷影響，上市房企存貨壓力進(jìn)一步增大,。Wind統(tǒng)計(jì)顯示,，三季度末，房地產(chǎn)板塊146家公司存貨達(dá)1.22萬(wàn)億元,，較去年同期的8593億元大增41.98%,。此外，衡量上市房企資金鏈狀況的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~的下滑速度逐步加快,。從三季度的數(shù)據(jù)看,，146家上市房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)的191.723億元，而在去年同期則為負(fù)的51.5億元,，同比大幅下滑272.2%,，其中90家房企三季度經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金流為負(fù)值。
東莞證券研究報(bào)告認(rèn)為,，行業(yè)融資困難,、成本增加，面對(duì)資金與業(yè)績(jī)雙重壓力,，大多房企在四季度將會(huì)加大推盤(pán)力度以及逐步降價(jià)促銷,。未來(lái)樓市銷售難度仍然較大，銷量難以大幅增長(zhǎng),；同時(shí)隨著房?jī)r(jià)向下,，房企利潤(rùn)將受到壓擠。因此預(yù)計(jì)2011年以及2012年房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鏊賹⒊霈F(xiàn)放緩,。
北京一家上市房企資深人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，種種跡象表明，房地產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)保持從緊,，去庫(kù)存壓力仍將繼續(xù)攀升，在限購(gòu)等政策影響及越來(lái)越多的購(gòu)房者降價(jià)預(yù)期增強(qiáng)的情況下,，適度降價(jià)或許是比較理智的選擇,。公司管理層已經(jīng)在考慮如何應(yīng)對(duì)未來(lái)半年內(nèi)可能出現(xiàn)的量?jī)r(jià)齊跌的風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)策略也更加注重穩(wěn)健,。
