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房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈正深度承壓——營業(yè)收入下滑、存貨激增、現(xiàn)金流日益緊張,。截至10月23日已有29家房地產(chǎn)類上市公司公布三季報(bào)，三季度凈利潤環(huán)比大幅下滑40%,，經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額從去年同期的30.8億元驟降為-16.6億元,。接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專家認(rèn)為,，隨著信貸環(huán)境持續(xù)緊縮,，開發(fā)商資金狀況越發(fā)不容樂觀,，預(yù)計(jì)四季度將有越來越多的房企通過促銷回籠資金。
Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年三季度,，29家上市房企共計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入156.4億元,，環(huán)比下滑19.5%,；其中有21家出現(xiàn)了營業(yè)總收入環(huán)比下降的情況,。從凈利潤指標(biāo)看,，上述房企的下滑幅度更為明顯,。29家房企三季度共計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤16.7億元,，環(huán)比大幅下滑了40%,。
上市房企業(yè)績滑坡可以從一組成交量數(shù)據(jù)中看出端倪,。中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，9月全國30城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少3%,，同比大減35%，“金九”盛景未能出現(xiàn),。今年1至9月,，一線城市累計(jì)新房成交量同比減少9%,。10月,，北京和深圳成交量再度探底，上海,、廣州市場成交同比降幅均達(dá)到40%以上,。主要二線城市前三季度成交量同比減少11%,。
另據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，10月過半，樓市成交遇冷,，多數(shù)城市周均成交同比大幅下降,，且多數(shù)降幅在50%以上，“銀十”很難達(dá)成,。10月3日至9日監(jiān)測的33個(gè)城市中,，31個(gè)城市成交量同比下降，其中20個(gè)城市成交量跌幅在50%以上,；10月10日至16日監(jiān)測的35個(gè)城市中,，28個(gè)城市成交量同比下降，其中14個(gè)城市成交量跌幅在50%以上,。
受銷售持續(xù)低迷影響,，衡量上市房企資金鏈狀況的經(jīng)營性活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額也大幅下滑。從三季度的數(shù)據(jù)看,，29家上市房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為-16.6億元,，而在去年同期則為30.8億元,，其中有15家出現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額下滑的情況。而從存貨指標(biāo)來看,，上述房企三季度存貨達(dá)2337億元,，比去年同期的1551億元大幅上升50.7%，也高于6月末的2195億元,。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)卤硎�,，目前房企資金鏈條緊張和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)上升已愈發(fā)明顯，因資金問題被吞并,、收購的中小房企不勝枚舉,。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，截至10月上半月,，今年房地產(chǎn)行業(yè)并購案例已達(dá)90余起,，超過去年全年的并購數(shù)量。此外,，中小房企還通過拋售項(xiàng)目,、轉(zhuǎn)型礦業(yè)等手段躲避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，據(jù)統(tǒng)計(jì),，至今已有25家左右房企涉足礦業(yè),，約占房地產(chǎn)上市板塊的五分之一。
一位房地產(chǎn)開發(fā)商告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，目前政策對房企銀行貸款,、房地產(chǎn)信托、股市再融資等渠道基本都堵死了,，而銷量的持續(xù)下滑更是“雪上加霜”,，房企資金鏈越繃越緊，通過賣股權(quán),、賣土地,、拋售金融資產(chǎn)、降價(jià)促銷等途徑加速回籠資金已成為很多房企無奈的現(xiàn)實(shí)選擇,。
自今年5月起,，中海、碧桂園等開發(fā)商紛紛推行降價(jià)促銷,，至9月加入降價(jià)銷售行列的品牌開發(fā)商有所增多。中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,，富力,、保利、萬科等標(biāo)桿房企都進(jìn)行了不同程度的降價(jià)促銷,。但總體而言,，今年下半年以來的降價(jià)速度和幅度相比2008年仍較為有限,。
張?jiān)卤硎荆笮头科蟮呢?cái)務(wù)狀況雖比中小房企穩(wěn)健,，但也在不斷惡化,。近日，多家大型房企加速融資,，中糧地產(chǎn)拋售投資性金融資產(chǎn)獲利約4000萬元,，成為房企一種新的融資策略；萬科10月為名下子公司進(jìn)行三次擔(dān)保融資約12億元,，超過三季度的擔(dān)保融資總額,。
申銀萬國研究報(bào)告指出，目前開發(fā)商資金壓力繼續(xù)增大,，各種融資渠道均受限制,。9月房地產(chǎn)資金來源7209億元，同比增長17.4%,，但環(huán)比回落8.1個(gè)百分點(diǎn),。其中國內(nèi)貸款同比減少8.3%，占比從8月的16.2%下降到15.7%,；自籌資金占比繼續(xù)上升,，達(dá)41.2%，創(chuàng)歷史新高,。日前出臺的加強(qiáng)對房地產(chǎn)信托和外資進(jìn)入樓市的監(jiān)管政策,，都反映了房地產(chǎn)各種渠道的融資難度都在加大，開發(fā)商資金壓力繼續(xù)增加,。與此同時(shí),，銷售萎靡，投資回落相對緩慢,，開發(fā)商的整體資金狀況仍在不斷收緊之中,。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說，分析開發(fā)企業(yè)資金來源構(gòu)成變化趨勢可以發(fā)現(xiàn),，進(jìn)入2011年以來,，國內(nèi)貸款比重持續(xù)下降，由1至2月的22%下降到1至9月的15.7%,；企業(yè)自籌資金比重大幅上升,，由1至2月的34.4%上升到1至9月的41.2%。另外,，個(gè)人按揭貸款比重和利用外資比重有所下降,，定金及預(yù)收款比重小幅上升。由此可見，隨著國內(nèi)信貸環(huán)境繼續(xù)緊縮,，開發(fā)企業(yè)資金狀況不容樂觀,，被迫更多地利用自有資金。
楊紅旭認(rèn)為,，在信貸政策緊縮,、通脹率仍相對較高的背景下，四季度融資環(huán)境仍然嚴(yán)峻,，預(yù)計(jì)四季度樓盤促銷的現(xiàn)象將越來越多,。
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