過去近十年的時間里,，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮,、蕭條一直伴隨著美國經(jīng)濟的動蕩與發(fā)展,。雖然2008年那場影響波及全球的美國次貸危機空前災難似乎已經(jīng)過去，但其過程及成因提供給世人的借鑒及啟示,，均遠遠超出危機本身所帶來的恐懼。如今，再次對美國房地產(chǎn)市場泡沫破裂的進行歷史性回顧,，不僅可在那次危機的基礎上尋求更多的經(jīng)驗教訓,，而且也能給目前可能存在房地產(chǎn)問題的國家和地區(qū)，提供鮮活的標本和政策上的建議,。
當越來越多的批評焦點仍然把美國房地產(chǎn)泡沫的成因集中放大在次級房貸危機上,，美國著名經(jīng)濟學家、奧地利經(jīng)濟學派代表人物之一托馬斯·索維爾,，在其最新出版的《房地產(chǎn)的繁榮與蕭條》一書中,，以他自由主義經(jīng)濟學理論的基本觀點和視角，提出這場危機真正成因的另一種觀點——政府干預的結(jié)果,。為了更為堅定地表述這一判斷,，托馬斯·索維爾在該書的第一章最初的著墨，首先為我們厘清了各級政府和組織在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所扮演的角色,。不過,，鑒于房地產(chǎn)市場本身要素復雜，作者在其后的分析中,，旋即把問題拋向利率,、首付款等技術層面�,？傮w而言,，托馬斯·索維爾的分析始終是圍繞著房地產(chǎn)成本核算進行的。這種通過詳實數(shù)據(jù)對比及新聞評論的引述,，為讀者揭示美國房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域性不均衡的手法,，遠比那種單純而平鋪直敘的論述要更為生動形象。
托馬斯·索維爾認為,，引爆于2008年的美國次貸危機,，其最大特點在于，呈現(xiàn)區(qū)域分化明顯,、冷熱不均的格局,。而這一因素的形成，很大程度上歸咎于土地價格的影響,。為此,，作者通過加利福尼亞州70年代房價暴漲的事實，批判了以“房屋限制令”為代表的行政手段對于土地市場的過度干預,，并且通過數(shù)據(jù)列舉,，強調(diào)了市場機制在房地產(chǎn)市場調(diào)控過程中的重要作用。這樣的論述,，更容易讓讀者感受到,，不管何時何地制定什么樣的政策,，一旦脫離了市場機制，最終都會受到來自市場方面的報復性回應,。
在本書的作者托馬斯·索維爾看來,，除了政府對土地限制開發(fā)后陸續(xù)出現(xiàn)的價格瘋狂性暴漲和房地產(chǎn)問題的隱現(xiàn)，美聯(lián)儲貨幣政策的失誤,、金融創(chuàng)新的泛濫,、評級機構(gòu)的操作，也都為房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫的形成甚至破滅起到相當大的作用,。以往,，人們能以上述方面的某一點來解釋美國房地產(chǎn)泡沫形成的原因已經(jīng)難能可貴，在《房地產(chǎn)的繁榮與蕭條》一書中,，作者不僅能夠圍繞某個觀點闡明危機的來龍去脈,，而且還“揪”出了危機背后的幕后操縱者�,！�
如果說,，本書的前兩章還只是用經(jīng)濟學、政治學原理解釋房地產(chǎn)興衰的形成原因,，那么在接下來的各個章節(jié)中,，托馬斯·索維爾則更傾向于把美國各屆政府對地產(chǎn)的調(diào)控干預視為這場房產(chǎn)危機形成的重要推手。作者通過第三章中對美國斯坦福大學胡佛研究所研究員彼得·史威澤那句“那些發(fā)起這場經(jīng)濟危機的人,，正是締造這場危機的受益者”的引用,，不難看出作者眼中政府那只“看得見的手”，恰恰在這場美國歷史上規(guī)模最大的“第四次房地產(chǎn)危機”中充當了十分復雜的角色,。
在書的第四,、第五章節(jié)，作者耐心地回顧了百年以來美國歷屆政府針對房地產(chǎn)調(diào)控的政策得失,。就是在這么重要的篇章中,，托馬斯·索維爾通過“失業(yè)率在戰(zhàn)后得以下降”的事實，著重反思了羅斯�,！靶抡敝行姓侄螌�(jīng)濟干預的局限性,。這種的觀點表達，盡管看似與本書所要討論的房地產(chǎn)興衰沒有關系,，但聯(lián)系到此前作者對克林頓政府后期推行的“居者有其屋”政策及加州“土地限制”開發(fā)的分析,，明顯可以看出，這顯然是作者有意想把政府干預對市場秩序的破壞的討論引向縱深,�,！�
目前的中國，至今依然面臨著與美國同樣的房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力,，所不同的是,，中國房地產(chǎn)行業(yè)更多地承擔著各個地方政府經(jīng)濟發(fā)展與城市化進程的重要角色,。因此,，在各級政府房地產(chǎn)調(diào)控與增長之間,，始終面臨取舍艱難的尷尬局面，這也就不難解釋為何中國歷次樓市調(diào)控始終被認為收效甚微,。不過,，中國畢竟是一個有著與美國截然不同政體和國情的新型大國，房地產(chǎn)業(yè)在中國還有其更為復雜難控的一面,。因此筆者認為,，雖然市場經(jīng)濟條件下的房地產(chǎn)業(yè)具有資本屬性，也不能湮滅其同時肩負民生屬性的天然聯(lián)系,。時下,，中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌進程面臨著經(jīng)濟增長方式的嚴峻挑戰(zhàn)以及復雜的國情，所以托馬斯·索維爾《房地產(chǎn)的繁榮與蕭條》一書全盤否定政府經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)的行政干預,，是否完全適用于中國土壤,，顯然還有理性商榷的空間。這也是我們在閱讀本書時應該辨析的地方,。
不久前,，美國前總統(tǒng)克林頓出席《財經(jīng)》年會2014發(fā)表演講時稱，希望中國經(jīng)濟發(fā)展不要走美國老路,，不要重蹈美國覆轍,。語出當前，具有一定警示意義,。筆者以為,，有關房地產(chǎn)泡沫破滅問題，美國也好,，日本也罷,，房地產(chǎn)行業(yè)的運行終究不能以擠壓和犧牲一國實體經(jīng)濟的發(fā)展空間為代價，順勢而為,，讓市場多表達,，中國的房地產(chǎn)業(yè)才能駛上合理的軌道。托馬斯·索維爾的《房地產(chǎn)的繁榮與蕭條》以自己的方式告訴我們,，解釋2008年美國那場因房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的金融危機可以有不同視角,，但從中發(fā)現(xiàn)并認識自身的問題卻是唯一有教益的事情。