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經濟參考網讀書頻道

不是中國地產的拯救者

在經濟現(xiàn)象中,，有一個“臭罐頭理論”，講述的是這樣一個故事：華爾街一些炒手不斷交易一盒罐頭,，每一次,，一方都用更高的價錢從另一方手里買進，這樣,，罐頭的價格爆炒到很高,。一天，一個炒手決定打開罐頭看看,，一盒罐頭憑什么會值這么多錢,？結果讓他大吃一驚：罐頭居然是臭的！于是,，他指責其他炒手,，但是得到的回答是：罐頭是用來炒的，不是用來吃的,。
　　這則故事告訴人們：如果你把大家用來炒作的罐頭,，也用來炒作，那你參與的可能是喜劇，也可能是鬧劇,。但是,，如果你把別人僅僅用來炒作的罐頭，當做食品,，則是悲劇,。
　　同樣，這個道理也可用在房產炒作上：如果你把大家用來炒作的房子,，也用來炒作,，那你參與的可能是喜劇,，也可能是鬧劇,。但是，如果你把別人僅僅用來炒作的房子,，當做居住場所,，則是悲劇。
　　這是對中國廣大購房者的警示,，也道出了炒作對于中國房地產市場的危害,。
　　誠然，從短期來看,，房地產炒作可以刺激經濟增長,，但從長期來看，結論則完全不同：人們對房產具有剛性需求,，只要收入條件許可,，潛在的住房消費需求自然會及時轉化為實際市場需求，無需房地產炒作的刺激,。相反,，房地產炒作導致的過高房價，只會延遲人們對住房的消費需求,，或降低消費等級,。因而，房地產炒作對經濟的刺激作用屬于透支性,，并不能創(chuàng)造真正的經濟繁榮,。
　　一般而言，房價的上漲表明該地區(qū)樓市交易活躍,，購銷兩旺,，但被炒高的房價上漲卻并非如此。
　　以上海為例,，根據(jù)建設部統(tǒng)計,，2003年中國房價穩(wěn)中有升，全國商品房價格平均漲幅為3.2%，但這一年上海房價的漲幅超過24%,，成為中國房價漲幅最大的城市,，每平方米均價達到5118元，第一次超過北京,，成為中國房價最高的城市,。但同時，上海仍留下多達779萬平方米的空置房銷售不出去,，占壓的資金超過389億元,。這個數(shù)字，還沒有計算上海房地產的624處爛尾樓,，以及因此所占壓的多達1000多億元的資金,。
　　房產的使用價值是為人們提供居住場所。而上海房產市場的“繁榮”,，并不是更多的需求者居有其屋,，而是部分房產的空置。這既是一種資源的浪費,，也造成了房地產市場泡沫化的形成,。
　　根據(jù)國際上通用的房地產投資公式：房子價格除以每年出租價格，如果結果大于30年屬于不良投資,，如果大于50年則屬于垃圾投資,。
　　2009年，上海黃浦區(qū)中華路高檔公寓房價格超過4萬元/平方米,，125平方米的精裝修兩房兩廳月租金7000元,。以每平方米4萬元計算，這套房子的保守價格為500萬元,，再將之除以每年出租價格8.4萬元,，結果是59.52。
　　很明顯,，將這套房子作為投資品,，屬于典型的垃圾投資，究其作用,，恐怕更多的是制造房產泡沫,，而非拉動經濟增長。對此,，上世紀90年代海南房地產泡沫破滅和美國次貸危機,，就是前車之鑒。
　　1988年,，海南建省辦大特區(qū),，讓海南房地產市場得到全面釋放,。而市場炒作行為卻讓其釋放過度。當時,，總人數(shù)不過660萬的海南島,，竟然出現(xiàn)了兩萬多家房地產公司，短短3年,，房價增長超過4倍,，吹起了一個又一個地產大泡沫。
　　隨著房地產泡沫的破滅,，給海南留下的是600多棟“爛尾樓”,、18834公頃閑置土地和800億元積壓資金，僅四大國有商業(yè)銀行的壞賬就高達300億元,�,！�1999年在海口開車,，隨處可見蓋到一半的房子,，還有泥濘的道路,。當時已經是房地產泡沫的后期,，可是市場依然一片慘淡�,！蹦菚r恐怕許多人都看到了這樣的景象,。
　　這種災難的發(fā)生，對國家經濟發(fā)展無益,，炒房者也得不到益處,，是一種一損俱損的結果。前事不忘,，后事之師,。當房地產不是用來居住，而是用來炒作時,，無疑,，就會為整個社會經濟埋下一顆定時炸彈。
　　慶幸的是,，為避免這種情況的發(fā)生,，2010年政府打出了一系列宏觀調控組合拳。繼4月15日,，國務院常務會議決定以綜合政策遏制高房價后,，4月17日，國務院再次重拳出擊,，發(fā)布通知要求各地嚴格限制各種名目的炒房和炒作性購房,，房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款,，對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。
　　很顯然,，“暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款”針對的并不是普通購房者,，而是以炒房為目的的購房者，否則,，普通購房者可能不會,，也沒有經濟實力去購房第三套或以上住房。
　　的確,，這一輪房產新政,，猶如一味力道強勁的降溫藥，對過熱的房地產市場起到了降溫作用,。就在“新國十條”發(fā)布不久,，股票市場整體跌幅接近5%。在接下來的兩周,，包括北京,、上海、廣州,、深圳,、杭州、等在內的十個“房價最高或上漲過快”的城市,，商品住宅總成交量出現(xiàn)了60%以上的萎縮,。
　　不僅如此，北京,、上海,、深圳等地的樓市還出現(xiàn)了投資客集中拋盤的現(xiàn)象，一名浙江炒房者一次性拋出北京北三環(huán)一項目的20余套房源,，總價近1.3億元,，是二手房歷史上最大單。
　　此次房產新政的嚴厲性毋庸置疑,，現(xiàn)在也已經初見成效,，長期堅持下去，可能會對熱錢炒房造成重創(chuàng),。如果再加上房產稅的配套實施,，炒房這項原本暴利十足的生意，可能將慢慢消亡,，到時,，也許，對普通居民來說,，中國的房價可能不再那么讓人心寒,。

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