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　　經(jīng)過一個多月的公開遴選,，備受矚目的上海外灘“寶藏”地塊——黃浦區(qū)福佑地塊，近日花落豫園股份與螞蟻集團組成的聯(lián)合體,。

　　從地圖上看,，福佑地塊向西貫通豫園商城，向東連接百年外灘,。如同圍棋中的“接”,，一子落下、氣通盤活,。一手打造上海文化地標豫園商城的豫園股份接手開發(fā)后,，“大豫園”片區(qū)整體建設(shè)將正式拉開帷幕。

　　地處上海老城廂的福佑地塊上,，坐落著大量的歷史保護保留建筑,。在開發(fā)中既要做好最基本的整體風貌保護，還要讓這些歷史建筑適應(yīng)新業(yè)態(tài),、新功能,，煥發(fā)新生機。這是一道不折不扣的高難度題目,，做好了將成為上海城市更新的“點睛之筆”,。

　　歷史建筑面積占比過半　“在保護中開發(fā)”

　　作為著名的江南古典園林，豫園有著超過460多年歷史,。緊鄰豫園的福佑地塊上,，歷史建筑隨處可見：位于梧桐路137號的世春堂原是明代四川布政使潘允端潘氏家族住宅的一部分，曾一度被改為天主堂,、敬業(yè)書院等,；位于人民路1號的童涵春堂、中華路5號的仁記珠寶銀樓等,，均為1920年代建筑,，為典型的西式建筑風格……

　　公開信息顯示，福佑地塊地上總建筑面積不超過17.85萬平方米,，而出讓范圍內(nèi)各類保護保留歷史建筑總建筑面積約9.86萬平方米,。這意味著福佑地塊的地上開發(fā)中，需要保護保留的歷史建筑面積占比過半,。

　　“很多項目是在開發(fā)中保護,，而這個項目可以說是在保護中開發(fā)。開發(fā)難度可想而知,，而建設(shè)意義也顯而易見,。”有人評價,。

　　“對歷史建筑和歷史風貌的保護,，我們始終存有敬畏之心。普通項目開發(fā)，一般兩到三年,，這個項目的周期預(yù)計拉長到四到五年,。”豫園股份總裁倪強透露,，在對地塊進行建設(shè)規(guī)劃時,，豫園股份對整個片區(qū)中的一磚一瓦、一梁一柱都進行了詳細考察分析,。未來,，“大豫園”片區(qū)將設(shè)立首席文化官，在保護和修繕的同時,，充分挖掘區(qū)域歷史文化內(nèi)涵,。

　　上海交通大學設(shè)計學院教授王林認為，除歷史建筑要做好保護保留工作外,，老城廂獨特的,、無序的、小尺度規(guī)模的肌理特征和豐富多樣的建筑空間組合關(guān)系,，也需要進行精心的“肌理保護”,。

　　倪強介紹，活化利用,、以用促保,，將是福佑地塊保護開發(fā)的基本思路。比如,，根據(jù)規(guī)劃,，明清建筑世春堂將變身為多功能的藝術(shù)文化空間，舉辦品牌活動,、藝術(shù)沙龍等,。“要通過一系列措施,，讓老建筑,、老街區(qū)‘活’起來、‘潮’起來,，重塑上海老城廂的神韻魅力,。”

　　從10萬平方米到100萬平方米　“大豫園”掀開面紗

　　一條人民路,、一條中華路,，圍起了圓形的上海老城廂。過去20多年,，老城廂內(nèi)的豫園商城從1.8萬平方米擴增到10萬平方米,，逐步成為全國知名的文化商業(yè)地標,。

　　隨著上海城市的進一步發(fā)展，大批新產(chǎn)業(yè),、新業(yè)態(tài)涌現(xiàn),，消費者的需求也日益迭代升級。10萬平方米的豫園商城,，已不足以裝下新時代的消費需求和蓬勃商機。

　　基于此,，有關(guān)方面提出了“大豫園”片區(qū)的構(gòu)想,。根據(jù)規(guī)劃，當福佑項目這塊重要“拼圖”納入整體開發(fā)之后,，將與現(xiàn)有的豫園商城,、外灘金融中心，以及即將啟動建設(shè)的豫園二期項目等,，共同組成一個總建面超過100萬平方米的超級文化商業(yè)綜合體,，涵蓋文化、商業(yè),、辦公,、休閑、居住等諸多功能,。

　　聯(lián)合體的另一成員螞蟻集團,，自2014年以來陸續(xù)在黃浦區(qū)設(shè)立財富業(yè)務(wù)、金融科技等業(yè)務(wù),，項目建成后將獲取共計地上約6萬平方米的自持辦公物業(yè),，預(yù)計可容納數(shù)千名員工，為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展注入新動能,。

　　除了商業(yè)經(jīng)絡(luò)的打通,，“大豫園”片區(qū)開發(fā)還將有效改善上海老城廂的交通和居住環(huán)境。

　　舊改之前,，福佑地塊上密布建于二十世紀三四十年代的磚木混合房屋,。老城廂地區(qū)在長期發(fā)展中所形成的建筑密度高、道路曲折狹窄等特征,，引發(fā)了停車難,、公共交通布局有限等諸多問題。

　　“大豫園”片區(qū)整體規(guī)劃中,，地下空間的充分開發(fā)和科學利用,，將成為解決交通“痼疾”的一劑良藥。以福佑路項目為例,，其地下空間分為三層開發(fā),，預(yù)計可提供停車位2000余個,。

　　“大豫園成型后100萬平方米的體量、完善的公共設(shè)施,，將成為上海最大的商業(yè)集群之一,。”　倪強說,，項目開發(fā)時將進行成片保護和整體規(guī)劃開發(fā),，盡力做到跨時空建筑風格的融合以及片區(qū)整體審美“步調(diào)”的和諧。

　　“東方生活美學”打底　為國際時尚之都添色

　　如何做好這個在上海甚至全國排得上號的超大商業(yè)集群,？除了體量擴容,，近年來逐漸升溫的“東方生活美學”，有望為“大豫園”注入新的內(nèi)涵,。

　　豫園股份董事長黃震表示,，涵蓋豫園一期、二期,、福佑地塊和外灘金融中心的“大豫園”片區(qū),，為“東方生活美學”提供了“寫實”空間。

　　從規(guī)劃圖看,，整個片區(qū)造型宛如一個“城市T臺”,，散發(fā)三重氣質(zhì)：豫園一期主打傳統(tǒng)江南風情，豫園二期主打中國原創(chuàng)首發(fā)概念,，福佑地塊和外灘金融中心主打全球藝文薈萃,，將持續(xù)開展具有國際影響力的大型文化藝術(shù)活動。

　　第一太平戴維斯的報告認為,，作為經(jīng)濟中心城市,，上海具備天然的時尚基因。這里不僅擁有東方文化的底蘊和龐大的消費市場,，也具備豐富的原材料供應(yīng)保障和線上線下結(jié)合的數(shù)字化基礎(chǔ),。近年來，越來越多的國際級設(shè)計師,、品牌和活動聚集上海,，不斷強化上海國際時尚之都和國際消費中心城市的地位。

　　瞄準全球時尚文化秀場建設(shè),，一系列標志性活動相繼在“大豫園”落地,。2021年11月，第十屆上海高級定制周在外灘金融中心舉行,，逾百個國內(nèi)外品牌通過線下線上方式參與,，近30個品牌參加新品發(fā)布、沉浸式展示等現(xiàn)場活動……

　　豫園股份控股股東,、復(fù)星國際聯(lián)席首席執(zhí)行官徐曉亮認為,，700余年的上海老城廂發(fā)展史和460余年的豫園文化傳承史,，以及100多年的海派商業(yè)文明史在“大豫園”交織薈萃?！霸诒Ｗo傳承海派文化基因的基礎(chǔ)上,，我們要努力把大豫園片區(qū)打造成為鏈接傳統(tǒng)與現(xiàn)代、民俗與潮流,、民族與世界的典范,。”