在“房住不炒”的基調下,，涉房貸款調控力度持續(xù)升級,。銀保監(jiān)辦公廳近期發(fā)文表示,，將在32個城市開展包括房地產業(yè)務授信政策執(zhí)行,、房地產開發(fā)貸款管理、個人住房貸款管理情況等方面銀行房地產業(yè)務專項檢查工作,。與此同時,，央行日前也要求銀行進一步優(yōu)化調整信貸結構,，“點名”房地產行業(yè)占用信貸資源依然較多。
根據(jù)近期密集披露的A股上市銀行中報,，銀行對涉房貸款普遍持較為審慎的態(tài)度,，不僅個人住房貸款上半年增速同比普遍有所下滑，而且房地產開發(fā)貸款也均在實施較為嚴格的名單制,，在擇優(yōu)選擇授信對象的同時,，進行限額管理。根據(jù)各家銀行的表態(tài)和業(yè)內人士的分析,，受制于監(jiān)管政策持續(xù)收緊,，下半年銀行涉房資金端口將進一步扎緊，相關業(yè)務增速將持續(xù)放緩,。
銀行涉房貸款穩(wěn)中有降
銀行涉房貸款主要涉及個人住房貸款和房地產開發(fā)貸款兩方面,。從A股上市的大行及股份行數(shù)據(jù)來看，個人住房貸款增速整體已出現(xiàn)下滑,。Wind數(shù)據(jù)顯示,，上半年上述銀行個人住房貸款與2018年末相比增速為6.4%，低于去年同期近7%的增速,。
Wind數(shù)據(jù)顯示，四大行個人房貸上半年增速多數(shù)穩(wěn)定在7%左右,，其中建設銀行增速僅為4.3%,。股份制銀行中，個人住房貸款增速已出現(xiàn)明顯分化,。中信銀行,、浦發(fā)銀行、招商銀行,、華夏銀行與去年末相比,，個人住房貸款增速均在10%以上，分別為14%,，13.1%,，11.5%和10.7%。而平安銀行,、民生銀行,、光大銀行分別為3%，4.8%,，3.5%,。不過，即便是超過10%的銀行,，增速普遍較去年同期也有所降低,。
而在房地產開發(fā)貸款方面，目前大部分銀行對房地產行業(yè)的授信都較為審慎，并實行十分嚴格的名單制,，以控制相關的業(yè)務風險,。
根據(jù)建行披露的數(shù)據(jù)，上半年其房地產開發(fā)貸款的增速同比下降6.55個百分點,。與此同時,，建行審慎擇優(yōu)開展房地產開發(fā)貸款，今年0.81%的不良率比年初下降0.3個百分點,。
招商銀行副行長王良在2019年中期業(yè)績電話推介會介紹稱,，招行的房地產開發(fā)貸款在總行層面一直以來都是采取限額管理，即每年的增量貸款不超過一定數(shù)額,，今年還會繼續(xù)堅持限額管理的策略,，預計下半年投放的房地產開發(fā)貸款數(shù)量會非常少。
一位股份制銀行信貸審批部門相關人士對《經濟參考報》記者表示,，房地產企業(yè)一直是其所在銀行重點監(jiān)測的授信對象,，該銀行一直對房企的杠桿率進行實時的監(jiān)測，并根據(jù)杠桿率動態(tài)調整授信審批的白名單,。
房地產金融政策持續(xù)從嚴
銀行審慎穩(wěn)健的房地產貸款政策和整個國家層面“房住不炒”的政策基調不無關系,。最近監(jiān)管層再次密集釋放出多個信號，預計后期房地產金融政策將會更加嚴格,。
繼7月窗口指導要求部分銀行控制房地產貸款增速后,，日前銀保監(jiān)會再次下發(fā)房地產業(yè)務專項檢查的通知，重點檢查32個城市的銀行在四大領域的房地產業(yè)務,，提出銀行在信貸管理方面,，要關注房地產開發(fā)貸款和土地儲備貸款管理情況，包括要加強集中度管理,、資本金來源真實性審查,、落實最低資本金比例要求、企業(yè)資質審查等,。8月30日,，銀保監(jiān)會發(fā)布的《關于對部分地方中小銀行機構現(xiàn)場檢查情況的通報》中，再度提及地方中小銀行機構存在違規(guī)為“四證”不齊房地產項目提供融資,、違規(guī)向關系人發(fā)放信用貸款等問題,。
央行也在銀行業(yè)金融機構信貸結構調整優(yōu)化座談會上，“點名”房地產行業(yè)占用較多的信貸資源,，并提出對房地產信貸領域的具體要求,。同時，在新的房貸利率對標LPR之時,，央行就已明確強調房貸利率不下降,。
新網銀行首席研究員,、國家金融與發(fā)展實驗室特聘研究員董希淼對記者表示，總體而言,，從房地產金融角度看,，目前調控已經并且將繼續(xù)從三個方面實施：一是收緊銀行信貸資金進入房地產市場，比如提高房地產開發(fā)貸款的條件,，減少貸款額度,；二是收緊資金借助信托等渠道進入房地產項目，比如對房地產信托進行“窗口指導”,；三是收緊個人住房貸款條件,、額度，提高貸款利率,，并嚴控個人消費貸款,、信用卡資金違規(guī)流入房地產市場。此外,，還可能從嚴監(jiān)管房地產企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券,。
融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦也對記者表示，從各監(jiān)管部門的表態(tài)來看,，目前涉房金融監(jiān)管全方位從嚴,，銀行信貸、信托,、基金,、保險都迎來了全面的把控。
銀行涉房資金端口將再扎緊
伴隨著監(jiān)管政策的趨嚴,，多家銀行表示將加強對涉房融資業(yè)務的全面管控，不論是個人房貸業(yè)務,、房地產開發(fā)貸業(yè)務,，還是相關的債券承銷以及理財融資等業(yè)務，都將進一步嚴格準入,，以及加強風險管控,。李萬賦也表示，下半年銀行涉房貸款融資必然收緊,，房地產開發(fā)貸增速將會有所回落,。
招商銀行中報指出，下半年,，預計在居民杠桿水平升幅較快及房地產調控相關政策約束下,，個人住房貸款增速較上半年將有所放緩。王良也表示,，招行下半年會對房地產貸款采取更加穩(wěn)健,、審慎的投放策略,，這既包括房地產開發(fā)貸款，也包括住房按揭貸款,。
農行副行長王緯表示,，將嚴格個人住房按揭貸款審核，落實好最低首付款比例,、收入償貸比等指標,，加強借款人資質審核以及首付款來源收入真實性核查，嚴防虛假按揭和個人消費貸款挪用于購房,。他還稱,，穩(wěn)妥開展房地產企業(yè)債券投資、理財融資,、債券承銷等領域的類信貸業(yè)務,，加強項目合法性、資金用途的核查,，防止資金違規(guī)流入房地產市場,。
業(yè)內人士表示，銀行收緊涉房資金端口一方面是落實國家政策的需要,，另一方面也有利于加強自身業(yè)務風險控制,。有銀行中報已經明確點出“房地產市場出現(xiàn)分化，房地產開發(fā)貸款風險有所上升,?！?/p>
“針對像地方政府隱性債務、房地產和產能過剩行業(yè)等重點領域,，我們會持續(xù)保持風險排查,，持續(xù)摸清底數(shù)。同時對于大額潛在風險客戶,，逐戶定策,、明確責任，及時跟蹤,，把潛在的風險提前化解,。”中國銀行風險總監(jiān)劉堅東表示,。
董希淼也表示,，在政策框架之內的個人住房貸款利率調整應該交由商業(yè)銀行決定。但也要看到,，近年來我國家庭部門的杠桿率上升較快,，潛在風險不斷累積。在近來流動性較為充裕,、負債成本有所下降的情況下,，商業(yè)銀行應該保持清醒認識,，審慎經營個人住房貸款業(yè)務，不向市場發(fā)出錯誤信號,。這既是防控自身經營風險的需要,，也有利于穩(wěn)定家庭部門杠桿、抑制房地產市場泡沫,。
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