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　　17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布8月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況,。數(shù)據(jù)顯示,，8月房地產(chǎn)市場總體延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢,。其中,，一二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比,、同比漲幅均與上月相同或回落，三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅與上月相同,，二手住宅漲幅微升，同比漲幅回落,。

　　值得注意的是，二手住宅方面,，近兩年來首次連續(xù)出現(xiàn)3個月20個城市房價下調(diào),。一線城市二手住宅銷售價格同比漲幅自去年6月以來,，時隔14個月首次轉(zhuǎn)降,。

　　業(yè)內(nèi)人士表示,，持續(xù)出臺的調(diào)控政策疊加資金收緊,，房價漲幅全面放緩趨勢出現(xiàn),，“金九”開局不利,。在政策不發(fā)生調(diào)整的情況下,，預(yù)計未來幾個月70城房價漲幅繼續(xù)收窄,，四季度樓市難言樂觀,。

　　房價漲幅全面放緩趨勢出現(xiàn)

　　國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師孔鵬表示,，7月30日,，中央再次強調(diào)堅持房子是用來住的,、不是用來炒的定位，要求落實房地產(chǎn)長效管理機制,，提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段,。在此背景下，8月份,，房地產(chǎn)市場總體延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢,。

　　統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅與上月相同,，其中北京上漲0.5%，上海上漲0.3%,，廣州和深圳均上漲0.2%。二手住宅方面,，二手住宅銷售價格從上月的環(huán)比上漲0.3%,，轉(zhuǎn)為8月環(huán)比持平,。其中北京下降0.4%,，較7月下降0.1個百分點,，上海和廣州從上月的上漲0.4%轉(zhuǎn)為持平,，下降0.4個百分點；深圳上漲0.2%,，較上月下調(diào)0.5個百分點,。同比方面,，一線城市二手住宅價格由7月的上漲0.2%轉(zhuǎn)為同比下降0.2%。值得一提的是,，這是一線城市二手住宅價格同比數(shù)據(jù)自去年6月以來的首次轉(zhuǎn)降,。

　　二線城市方面,，31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.5%和0.2%,，漲幅比上月均回落0.2個百分點,；同比分別上漲9.9%和5.5%,，漲幅比上月分別回落0.8和1.2個百分點,。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.7%,，漲幅與上月相同,；同比上漲9.0%,，漲幅比上月回落1.2個百分點。二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.8%,，漲幅比上月擴大0.1個百分點,；同比上漲5.8%，漲幅比上月回落1.3個百分點,。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為,，8月房價上漲城市明顯減少，二手房價格下調(diào)城市持續(xù)增加,。綜合來看,，新建商品住房價格環(huán)比上漲城市數(shù)量為55個，二手房環(huán)比上漲城市43個,，均是2018年以來的低點,。

　　根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，8月新建住宅環(huán)比漲幅較7月相比明顯放緩的城市達32個,，二手住宅方面,，41個城市漲幅明顯放緩,。具體來看，新建住房價格環(huán)比下降城市多達10個,，較7月增加7個,。其中，韶關(guān)由7月的環(huán)比上漲0.8%,，轉(zhuǎn)為環(huán)比下降0.9%；平頂山更是從7月的環(huán)比上漲1.6%,，轉(zhuǎn)為環(huán)比下降0.5%,。二手住房價格,，7月環(huán)比下降幅度最大的為遵義,，環(huán)比下降0.6%；到了8月,，有7個城市下降幅度超過0.6%,，福州,、濟南、成都,、安慶環(huán)比下降幅度達0.9%,，烏魯木齊,、宜昌更是環(huán)比下降了1個百分點,。

　　成交縮量　庫存步入上升通道

　　在房價漲幅放緩的同時,，市場成交也有明顯下調(diào),。上海易居房地產(chǎn)研究院報告顯示,，重點監(jiān)測的40個城市,，8月新房成交環(huán)比下降9%。具體來看,，4個一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降19%,，同比下降16%,。18個二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降10%,，同比增長6%,。18個三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降4%,，同比下降17%,。

　　在此背景下，住宅存銷比進入上行周期,。上海易居房地產(chǎn)研究院報告顯示,，住宅現(xiàn)房存銷比自2018年8月以來連續(xù)震蕩上行,，整體來看存銷比已進入上升通道，樓市供求關(guān)系轉(zhuǎn)變,，漸趨供大于求,。

　　與之相對應(yīng)的是,，房企存貨去化周期也進入上升通道,。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員姚方表示,，存貨是房企未來可變現(xiàn)的重要資產(chǎn)。存貨規(guī)模過大或過小均會造成一定的經(jīng)營風險,，若規(guī)模過小,，房企可能會因土儲不足而被動補庫存；若規(guī)模過大,，房企可能會因過于激進的拿地策略導致債務(wù)攀升,，后續(xù)政策調(diào)控從嚴可導致存貨轉(zhuǎn)化成資金難度增加,，從而去化周期延長且資金吃緊,。

　　姚方介紹，截至2019年上半年,，20家上市房企存貨規(guī)模達26874.7億元，環(huán)比增長0.6%,，同比增長16.6%。從20家房企存貨去化周期來看，大型與中型房企存貨去化周期分別為9.8和22.8個月，環(huán)比分別增長2.4%和0.5%,。

　　姚方認為，隨著中央層面對樓市的再次定調(diào),，市場降溫態(tài)勢難以扭轉(zhuǎn)，預(yù)計2019年三季度房企去化周期繼續(xù)上行,。

　　房地產(chǎn)金融環(huán)境不斷收緊

　　一向是房地產(chǎn)市場高峰月的“金九”,，今年也未能如期而至,。9月上半月,，易居最新監(jiān)測的13個城市二手住房成交量29305套,，較8月上半月下降16.6%,，較2018年同時期下降10.8%,。

　　房地產(chǎn)行業(yè)研究員沈昕表示,，房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè),，金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場,。8月住戶部門貸款余額同比增速繼續(xù)回落,，一年期國債收益率與上月持平,，首套房貸平均利率連續(xù)3個月小幅上升,，房地產(chǎn)行業(yè)金融環(huán)境有小幅收緊,。

　　沈昕說，“最近幾個月,，監(jiān)管層不斷收緊房地產(chǎn)信托、銀行貸款,、境內(nèi)外發(fā)債,、ABS等房企融資渠道。數(shù)據(jù)顯示,，7月以來,，信托公司投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金規(guī)模和比例均出現(xiàn)了明顯下滑，此外銀行開發(fā)貸額度也在減少,，不排除未來還有進一步減少的可能,。在監(jiān)管不放松的情況下,，全面降準給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的增量資金較為有限,。”

　　在國慶長假結(jié)束之后,，房地產(chǎn)市場將迎來一項新政——自10月8日起,，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率,，以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。

　　廣州相關(guān)人士透露表示,，廣州地區(qū)中國銀行將在9月23日左右實行利率新政，首套房貸利率預(yù)計為5.5%,。短期的波動不可避免,，但應(yīng)該都在用戶的心理承受范圍之內(nèi)。

　　姚方表示,，預(yù)計后市購房者觀望情緒將加重，四季度樓市恐繼續(xù)下行,，房價指數(shù)漲幅也將繼續(xù)收窄。

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